了解或有销售与待定销售：买家指南

当你在寻找梦想家园时，遇到标记为“contingent”或“pending”的房源，难免会想知道自己是否还能提交报价。答案比简单的“是”或“否”更为复杂。这两种状态代表了购房过程中的不同阶段，各自对你成功购买该房产的可能性具有不同的影响。了解“contingent”销售与“pending”销售的区别，有助于你作为买家做出更明智的决策，合理安排你的时间和精力。

Contingent与Pending报价的核心区别

关键在于已被批准的内容与仍需最终确认的内容。当房源显示contingent状态时，卖家已接受了报价，但交易仍然依赖于某些条件的满足。这些条件可以由任何一方提出——买家可能需要专业的房屋检查或评估，而卖家可能要求买家获得特定类型的融资。由于这些条件尚未满足，处于此阶段的交易如果任何条件未达成，仍有可能失败。

相反，pending销售意味着所有主要的条件都已解决，报价已进入处理阶段，接近完成交易。虽然理论上pending交易也可能失败，但这种情况极为罕见。根本区别在于：contingent交易是有条件的，而pending交易则是已承诺继续推进。

常见的Contingency安排

房地产交易中会使用多种类型的条件，每种条件应对不同的场景和担忧。了解这些变化，有助于你理解哪些障碍可能会延误或破坏交易。

Probate Contingencies（遗嘱认证条件）：当房主去世时会出现这种情况。在这种情况下，政府机构或持有抵押贷款的金融机构负责出售房产。由于遗嘱认证程序通过法院系统进行，且成为公共记录，销售过程通常更透明、更受监管。如果你偏好简单明了、手续较少的交易，没有遗嘱认证条件的房源可能更适合你。

Kick-out Clauses（退出条款）：为contingent安排提供灵活性。这一条款允许买卖双方在未满足特定条件的情况下，在约定的截止日期前终止合同。没有此类条款，交易可能会大大延长，甚至在后期失败。此机制通过设定明确的截止时间和退出点，保护双方权益。

Short-Sale Contingencies（短售条件）：当卖家打算以低于未偿还抵押贷款余额的价格出售房产时适用。这类安排需要获得贷款银行的批准，通常比传统销售耗时更长。这种情况常见于止赎房产，因为金融机构和贷款方会直接管理销售流程。

Continue to Show Arrangements（继续展示安排）：允许卖家在解决现有条件的同时，继续向其他潜在买家展示房屋。如果你提交报价，可能会被接受并转化为正式合同，但这取决于其他潜在条件和卖家与其他买家的协议。在此阶段，卖家仍有机会接受其他报价。

No-Show Contingencies（不展示条件）：与上述相反。卖家已承诺在条件未满足前停止展示房屋，不会安排私人看房或开放日，实际上将房屋从市场上撤下，等待条件达成。

Pending状态对你的购房意味着什么

pending状态代表真正的向完成交易迈进。存在多种不同的pending状态，每种都传达关于交易阶段的不同信息。

Pending Short Sale（待售短售）：类似于contingent的短售安排，但表明交易已进入更为成熟的阶段——条件已解决，交易在贷款机构的监管下推进。这个标记让所有相关方了解交易的管理者和状态。

Pending with Backup Offers（有备选报价的待售）：意味着尽管主要交易处于pending状态，卖家仍对其他备选报价持开放态度。当对原始交易的完成存在不确定性时，这种情况就会出现。如果主要交易失败，备选报价能为卖家提供立即的替代方案，而无需重新挂牌。

Extended Pending Status（延长待售状态）（持续超过四个月）通常意味着行政上的问题。这可能是因为挂牌代理在成交后忘记将状态从“pending”更新为“sold”，或者隐藏着潜在的复杂情况——如重新谈判拖延最终完成，或出现意外障碍需要解决，才能完成交易。

你提交报价的机会

买家常常会问，是否还能在已有contingent或pending状态的房源上提交有竞争力的报价。答案取决于具体的状态和现有协议中的条款。

一些contingent安排明确允许提交备选报价。如果你被允许提交备选报价，并且主要交易遇到问题（contingencies使得这种可能性更大），你就可以继续推进。拥有贷款预批准信或现金购买能力，将增强你提交此类报价的竞争力，因为这会让卖家对你的成交能力更有信心。

处于pending状态的房源，接受其他报价的可能性较低，因为原始交易通常已接近完成。然而，带有contingent状态的房源提供了更实际的机会。这些交易的条件使其更脆弱，提交一份认真的备选报价，尤其是在你能证明财务实力和提出对卖家有吸引力的条件时，是一种合理的策略。

如果你对某个房源感兴趣，看到它处于“contingent”或“pending”状态，不妨咨询你的房地产经纪人，了解是否可以提交备选报价，增加成功的可能性。尤其是在“contingent”状态下，交易尚未完全锁定，存在一定的变数，提交备选方案可能会为你赢得宝贵的机会。

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