三只基本面强劲的超卖REITs

有一段时间里，市场上最大的担忧是商业房地产（CRE），尤其是那些持有写字楼和工作场所的公司——而如今大多数员工都在家办公。你可能不再会看到CRE相关的担忧主导金融头条，但这不一定是因为情况有所好转（事情多得很！）。在过去一个月里，房地产投资信托（REITs）仍然与整个市场一起被拖累，商业资产也继续让投资者感到担忧。不过，确实有几只REIT在某些技术指标上正大声宣告“超卖（Oversold）”，而我们也已确认其中三只同时具备基本面方面的顺风因素。

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为何REITs可能在2026年迎来强劲增长

过去五年里，REITs一直是最“无聊”的投资资产类别之一：几乎只有股息，没有什么明显的升值。Vanguard Real Estate ETF NYSEARCA: VNQ 是市场上规模最大的广泛型指数REIT之一，资产超过330亿美元。它在过去五年里下跌了5.5%，尽管其中大部分发生在过去一个月（下跌8%）。在爆发伊朗战争之前，REIT投资者只是刚刚处于水面之上，而股息则是主要的回报形式。

不过，2026年REITs仍有一些看涨理由。许多基金已经跌到了极端的超卖水平，技术交易者将会盯着反弹。同时，尽管利率环境如今更倾向于“更高并维持更久”，2026年预计仍将是该资产类别的一个好年份。

摩根大通（JPMorgan）研究预计，今年该板块在关键的“基金运营资金”（Funds From Operations，FFO）指标上的整体增长为6%。FFO通过将摊销和折旧加到净收入上来衡量某只基金的现金流，然后再减去非经常性物业销售带来的收益。与仅看净收入相比，这一指标对现金流的反映更准确，有助于评估股息的可持续性。REITs往往是较为保守的投资领域，因此可持续的股息增长通常比股票回报更重要。

这3只REIT具备强劲基本面，并出现明显的超卖信号

在寻找超卖股票时，重要的是要使用一些技术指标来确认信号。相对强弱指数（Relative Strength Index，RSI）由于启发式方法简单且可靠，是一个很受欢迎的选择，但它绝不应当单独使用。对于这三只股票，我们将把RSI与其他工具一起使用，例如移动平均线收敛发散指标（Moving Average Convergence Divergence，MACD）。

Simon Property Group：凭借富裕客户群实现企稳

Simon Property Group Inc. NYSE: SPG，曾一度被称为“商场型REIT”，如今已将自身定位为面向富裕客户的“目的地”运营商。尽管许多传统商场逐渐衰退，但SPG专注于高端商场，并为奢侈品牌收购优质零售物业。这个策略正在奏效：在2025年第四季度，管理层报告了创纪录的年度FFO为48亿美元（每股12.73美元），并指引2026年FFO在13到13.25之间。公司还宣布将进行20亿美元的股份回购，约占市值的近3%，同时其投资组合入住率达到96%+，租赁管道的同比（YOY）增长为15%。

Simon的基本面几乎没有显示出困境迹象；该股近期走弱很可能反映的是更广泛的市场退潮，而非公司的特定问题。就在RSI达到超卖时，股价在200日移动平均线附近找到了支撑。如果该股能站稳200日均线（MA），这可能是一个颇具吸引力的切入点。

Rexford Industrial Realty：加州工业板块中的机会

南加州拥有最大的填充式（infill）工业市场，面积超过18亿平方英尺，但分区规划和监管往往限制供给，并造成很高的进入门槛。自然，这也推高了租金水平，从而利好像Rexford Industrial Realty Inc. NYSE: REXR 这样的既有物业所有者。该公司在该市场中拥有400多个物业。该股在过去五年里一直是长期“输家”，但Rexford正在经历转型：前首席运营官（COO）Laura Clark已被任命为新的首席执行官（CEO），公司还已批准进行5亿美元的新股回购。

公司将于4月15日迎来催化剂——届时将公布2026年第一季度（Q1）财报，这可能是停止该股下跌的关键。年初至今（YTD）股价已下跌约16%，其中仅过去一个月就下跌了14%。但现在，该股正逼近2025年4月的低点，而RSI和MACD显示下行动能正在放缓。随着我们接近财报发布，留意看涨的MACD金叉，以提示潜在的动能转换。

Vornado Realty Trust：对纽约房地产的反向布局

投资Vornado Realty Trust NYSE: VNO并不适合胆小的人。是的，我们谈的是纽约的商业房地产（CRE）——在COVID-19疫情期间，这里被认为已经“无药可救”，并且一直难以恢复。但Vornado的管理层在2025年报告了行业领先的、位于曼哈顿的租赁面积达到460万平方英尺，且动能尤其集中在其PENN 1和PENN 2片区。管理层还在2025年第四季度（Q4）业绩中报告称，已收购位于第五大道和东54街的高端物业。公司指引2026年FFO与2025年数字持平——这是一项相对温和的预测，但上行空间充足。

VNO的股价走势图与REXR类似，显示出反弹正在进行。过去两个月里，RSI大部分时间都处于超卖区域，接近2025年春季的低点。重要的是，MACD已上穿其信号线，这表明卖出动能可能在停滞，买方可能正在回归。

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