埃塞克斯物业和住宅房地产投资信托在公寓市场降温之际，正为第四季度的盈利做好准备

住宅房地产投资信托行业正进入关键的财报发布阶段，几大主要企业即将公布第四季度业绩。埃塞克斯物业信托、中美洲公寓社区、阿瓦隆贝社区、权益住宅以及坎登物业信托正准备揭示其最新的财务表现指标，投资者将评估这一板块在2025年末日益严峻的公寓市场环境中的表现。

公寓市场动态向正常化转变

2025年最后一个季度，美国公寓行业经历了根本性转变，摆脱了疫情及后疫情时期的异常需求模式。RealPage的最新数据显示，季节性净迁出首次在三年内回归，第四季度约有40,400套公寓迁出——这是从疫情驱动的增长周期向传统市场格局的重要转变。

全年吸纳量显示出这一正常化趋势。年度吸纳单位总数刚刚超过365,900套，创下自2024年中以来的最低年度表现，接近疫情前的历史平均水平。这一调节反映出经济状况和人口结构稳定后，公寓需求的重新校准。

在供应方面，新公寓竣工量持续逐步放缓。2025年市场吸纳了约409,500套新单位，其中仅第四季度就完成了近89,400套。这是连续第四个季度交付量下降。然而，供应水平仍高于历史常态，持续对入住率和租金定价能力施加下行压力。

入住率压力与租金让步重塑经济格局

公寓经济环境反映出物业运营商面临的日益增长的挑战。到2025年底，入住率下降至94.8%，而有效要价租金环比下降1.7%，全年租金下降0.6%，为2021年初以来的最大年度降幅。这一收入压力促使房东采取更激进的租赁策略。

让步使用率大幅上升，超过23%的单位提供平均占租金7%的优惠。这一变化显示，公寓业主越来越优先考虑保持入住率，而非追求租金增长——这是一种应对供需变化的防御性姿态。对于即将公布的REIT财报，这一环境可能导致同店净经营收入增长受限，以及2026年初收入增长指标持续面临阻力。

地域差异造就赢家与输家

市场细分日益明显，形成了两极分化的公寓格局。供应过剩的太阳带大都市区——包括奥斯汀、菲尼克斯、丹佛和圣安东尼奥——的租金降幅最为剧烈，为在这些快速增长但供应过剩地区集中布局的REIT带来了运营压力。

沿海和科技导向的都市区表现出截然不同的动态。纽约、旧金山和圣何塞等市场保持适度的租金升值，有利于拥有供应受限组合的REIT。埃塞克斯物业信托在西海岸的强大布局，使其有望优于面临太阳带逆风的同行。公司在科技行业招聘带动的就业增长和高收入市场有限的公寓供应，为其提供了相对稳定的基础。

埃塞克斯物业信托：西海岸优势应对挑战

埃塞克斯物业在公布第四季度财报时，凭借其地理布局的优势展现出明显的竞争力。公司在西海岸市场的集中布局，特别是科技企业的需求，持续支持就业增长和家庭收入提升。更高的租赁家庭收入和有利的人口结构维持了公寓需求，而房价上涨也促使租户延长租期。

Zacks的共识预估季度收入为4.7657亿美元，同比增长4.86%。核心每股FFO指引在3.93美元至4.03美元之间，市场普遍预期为4.00美元，同比增长2.04%。尽管近期分析师活动不足以带来广泛信心，但公司基本面显示出相对韧性，优于在其他市场面临更大供应压力的同行。

阿瓦隆贝社区：应对逆风与开发潜力

阿瓦隆贝社区在报告业绩时，面对整体市场放缓的压力。公司因租金增长放缓、运营成本上升和需求减弱，调低了2025年的收入、净经营收入和核心资金运营指标的指引。尽管短期面临压力，但稳健的资产负债表、核心市场有限的新增供应以及丰富的开发项目，为市场逐步正常化提供了基础。

季度收入的市场预期为7.6833亿美元，同比增长3.75%。近期，核心FFO每股估算下降了2美分至2.84美元，但仍比去年同期增长1.43%。公司Zacks评级为4（卖出），盈利预期差为-0.35%，预示惊喜空间有限。

中美洲公寓社区：太阳带集中布局的挑战

中美洲公寓社区面临来自其集中布局太阳带地区的逆风，供应过剩加剧了竞争压力。尽管早期的复苏信号在续租率趋势中有所体现，但公司在第四季度仍可能遇到持续的租户获取难题，影响新租金定价和让步水平。

季度收入预期为5.5779亿美元，年增长率为1.45%。公司指引核心FFO每股在2.17美元至2.29美元之间，中点为2.23美元，但市场预期已下调1美分至2.22美元，显示同比下降0.45%。公司Zacks评级为4，盈利预期差为-0.33%。

权益住宅与坎登物业：多元化组合应对复杂环境

权益住宅凭借其在城市和郊区市场的多元布局，有望从中受益。尽管部分市场的供应压力有所缓解，但公司在高收入租户群体的布局、技术能力和运营规模，将有助于其表现的相对韧性。

市场预期收入为7.8934亿美元，同比增长2.94%。归一化的FFO每股估算为1.04美元，年增长4%。值得注意的是，权益住宅的Zacks评级为3（持有），盈利预期差为+0.66%，在集团中唯一具有正向盈利惊喜潜力的公司。

坎登物业受益于高增长市场的布局和有利的租户结构，但部分市场的高供应水平加剧了竞争。季度收入预期为3.9465亿美元，同比增长2.15%，核心FFO每股指导在1.71美元至1.75美元，市场普遍预估为1.73美元，与指导一致，无明显变化。

展望未来：这些财报将传递的信号

这五家住宅REIT的第四季度财报将为2026年公寓市场的走向提供关键洞察。结果可能揭示入住率是否已达到稳定顶点，或是否仍存在进一步正常化的压力。埃塞克斯物业的业绩尤为能反映西海岸公寓的韧性，而以太阳带为重点的REIT将揭示供应交付放缓是否足够快速，以稳定市场。

投资者应特别关注指引修正、入住率变化和让步水平的评论——这些指标将指示公寓行业是否正接近可持续的平衡，或在未来几个季度面临更多压力。