Thị trường cho thuê căn hộ toàn Seoul giảm mạnh nguồn cung... Chuyển đổi thuê theo tháng tăng tốc

Thị trường thuê toàn bộ căn hộ tại Seoul đang diễn biến cùng lúc với việc nguồn cung giảm mạnh và giá cả tăng cao, hướng tới sự mở rộng nhanh chóng của tỷ trọng thuê theo tháng. Trong bối cảnh nhu cầu mùa chuyển nhà mùa xuân tập trung, nguồn cung thuê toàn bộ giảm mạnh, phạm vi lựa chọn của người thuê thu hẹp, ảnh hưởng đang lan rộng đến giá thuê toàn bộ và thị trường thuê trong tháng.

Vào ngày 19, theo công ty dữ liệu bất động sản lớn Asil tiết lộ, dựa trên ngày hôm trước, tổng số căn hộ cho thuê toàn bộ tại Seoul là 15.427 căn. Con số này giảm 49,9% so với 75.000 căn vào ngày 18 tháng 4 năm 2024 cách đây hai năm. Tất cả 25 quận của Seoul đều ghi nhận giảm nguồn cung thuê toàn bộ, mức giảm lần lượt là quận Pyeonghwa 88,5%, quận Jungnang 88,0%, quận Gangbuk 83,5%, quận Seongbuk 83,4%, quận Gwanak 77,1%. Trong đó, nguồn cung thuê toàn bộ tại quận Gwanak chỉ có 54 căn, quận Jungnang 51 căn, quận Gangbuk 50 căn, thậm chí tại các cộng đồng lớn như Moongyeok-dong, quận Pyeonghwa, nơi có quy mô 1281 căn hộ, nguồn cung thuê toàn bộ cũng chỉ còn 2 đến 3 căn.

Bối cảnh của sự thay đổi này là do cấu trúc thị trường kết hợp mua bán và cho thuê đã thay đổi. Sau khi chính sách công bố vào ngày 15 tháng 10 năm ngoái quy định toàn bộ khu vực Seoul là khu vực cấp phép giao dịch đất đai, nghĩa vụ cư trú thực tế tối thiểu hai năm sau khi mua nhà đã được thiết lập, do đó “đầu tư chênh lệch” kèm theo quyền thuê toàn bộ đã bị chặn đứng. Trước đó, đầu tư chênh lệch từng là một kênh để tăng nguồn cung thuê toàn bộ, nhưng khi con đường này bị thu hẹp, thị trường cho rằng nguồn cung thuê toàn bộ đổ vào thị trường cũng giảm theo. Các trung tâm môi giới cũng cho biết, ngay cả tại các cộng đồng lớn, hầu như không còn nguồn cung thuê toàn bộ.

Trong thị trường thuê toàn bộ giảm nguồn cung, giá cả tăng cao rõ rệt. Theo khảo sát xu hướng giá nhà của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá thuê toàn bộ trung bình của căn hộ tại Seoul tháng trước là 614,9 triệu won Hàn Quốc, sau 3 năm 5 tháng kể từ mức 616,94 triệu won vào tháng 10 năm 2022, đã vượt qua mốc 600 triệu won lần nữa. Xu hướng tăng giá tập trung hơn tại các khu mới xây. Căn hộ tại Hyunha Forêna, Miae-dong, quận Gangbuk, Seoul, diện tích sử dụng 84.8655㎡, ký hợp đồng thuê toàn bộ với giá 775 triệu won vào ngày 4 tháng này, so với hợp đồng cùng diện tích ký vào ngày 22 tháng 12 năm ngoái với giá 680 triệu won, chỉ trong chưa đầy 4 tháng đã tăng gần 100 triệu won. Tỷ lệ giá thuê so với giá mua bán của căn hộ tháng trước cũng đạt 52,1%, cao hơn mức 52,0% của tháng trước đó. Khi giá căn hộ tại Seoul tăng nhanh, tỷ lệ giá thuê toàn bộ đã giảm liên tục trong 10 tháng kể từ tháng 4 năm ngoái, nhưng sau 11 tháng, tỷ lệ này đã chuyển sang tăng trở lại.

Khi giá thuê toàn bộ trở nên đắt đỏ hơn và nguồn cung khan hiếm, người thuê ngày càng chuyển sang thuê theo tháng. Theo dữ liệu đăng ký của hệ thống công khai giá giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Giao thông và Nhà ở, từ đầu năm đến ngày hôm trước, tổng số hợp đồng thuê căn hộ tại Seoul là 67.506 hợp đồng, trong đó hợp đồng thuê theo tháng là 32.608, chiếm tỷ lệ 48,3%. Thực tế, cứ 2 hợp đồng thuê thì có 1 hợp đồng thuê theo tháng. Tỷ trọng hợp đồng thuê theo tháng của căn hộ Seoul đã tăng từ 28,2% năm 2019 lên 31,5% năm 2020, và duy trì trên 40% từ năm 2022 đến năm ngoái. Vấn đề là thị trường thuê theo tháng cũng không còn dư thừa. Dựa trên ngày hôm trước, nguồn cung thuê theo tháng của căn hộ Seoul là 10.059 căn, giảm 24,9% so với một năm trước và giảm 17,0% so với hai năm trước. Theo giá thị trường của Viện Bất động sản Hàn Quốc, tháng trước, giá thuê trung bình của căn hộ Seoul là 1,528 triệu won, một lần nữa lập kỷ lục cao nhất trong lịch sử tháng.

Thị trường cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung thuê toàn bộ, giá thuê toàn bộ tăng cao, hạn chế vay thuê toàn bộ, lo ngại về gánh nặng thuế sở hữu và các yếu tố khác có thể thúc đẩy nhanh quá trình chuyển đổi sang thuê theo tháng. Thuê toàn bộ và thuê theo tháng liên quan trực tiếp đến nhu cầu thực tế của người dân, đặc biệt là tầng lớp bình dân về chi phí sinh hoạt, do đó không thể chỉ xem là sự thay đổi hình thức giao dịch đơn thuần. Xu hướng này có thể làm gia tăng gánh nặng thị trường thuê tại Seoul trong tương lai, và chính phủ có thể sẽ đưa ra các chính sách bổ sung cân nhắc đến cung ứng, tài chính và ổn định giá cả, điều này sẽ nhận được sự chú ý lớn.