Bitcoin thế chấp: một biển xanh mới trị giá 6.6 ngàn tỷ đô la

Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã khởi động chương trình cho vay thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ USD dành cho khách hàng tổ chức, với các đối tác giao dịch đầu tiên bao gồm công ty tiền điện tử FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những nhà bảo lãnh chính thức cho trái phiếu kho bạc Mỹ, sự tham gia của tổ chức lâu đời hàng trăm năm này ở Phố Wall được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng.

Bitcoin đang chuyển từ một tài sản lưu trữ sang một công cụ tài chính có thể ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng.

Một tháng sau, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Bill Pulte( lại đưa ra tín hiệu trọng điểm. Ông đã yêu cầu hai công ty trụ cột tín dụng nhà ở của Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac nghiên cứu tính khả thi của việc đưa Bitcoin và các loại tiền điện tử khác vào hệ thống đánh giá thế chấp. Tuyên bố này đã gây ra phản ứng mạnh mẽ trên thị trường, trong vòng 24 giờ giá Bitcoin đã tăng gần 2,87%, vượt qua ngưỡng 108,000 đô la.

Như câu hỏi về linh hồn được đưa ra trong quảng cáo của Coinbase: "Năm 2012 bạn cần 30.000 đồng Bitcoin để mua một ngôi nhà, và bây giờ bạn chỉ cần 5 đồng. Nếu giá nhà giảm khi tính bằng Bitcoin, thì tại sao lại tăng khi tính bằng đô la?" Vậy lần vay thế chấp Bitcoin này sẽ ảnh hưởng gì đến hệ thống đô la?

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-18a11b0450c187c3a3e808dc282d4a90.webp(

Lời nói của Bill Pulte có tính không?

Bill Pulte đã công khai kêu gọi Fannie Mae )FNMA( và Freddie Mac )FHLMC( trên mạng xã hội, kêu gọi hai công ty này chuẩn bị sẵn sàng. Fannie Mae và Freddie Mac là hai công ty được chính phủ Mỹ hỗ trợ, mặc dù chúng không trực tiếp cấp vốn vay cho người mua nhà, nhưng đóng vai trò "nhà tạo lập thị trường" cốt lõi trong thị trường trái phiếu thế chấp thứ cấp, thông qua việc mua lại các khoản vay thế chấp do các tổ chức tư nhân phát hành, sự tồn tại của chúng đảm bảo tính thanh khoản và tính bền vững của thị trường cho vay.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang được thành lập sau cuộc khủng hoảng thế chấp phụ năm 2008 )FHFA( chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này, theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã bảo lãnh tổng cộng 6,6 nghìn tỷ đô la chứng khoán hỗ trợ thế chấp của tổ chức )MBS(, chiếm 50% tổng số nợ thế chấp chưa thanh toán ở Mỹ. Freddie Mac ) được chính phủ Mỹ cung cấp bảo lãnh tín thác và tín dụng đầy đủ và trực tiếp do HUD giám sát ( các khoản thế chấp đã cung cấp 2,5 tỷ đô la cho MBS, chiếm 20%.

Trong nhiệm kỳ đầu tiên của Trump, các bên liên quan đã thảo luận về nhiều kế hoạch cải cách GSE) các công ty được chính phủ tài trợ(, nhưng không đạt được bất kỳ tiến triển lập pháp nào. Lý do Pulte sử dụng giọng điệu "lệnh" trong tweet của mình là vì ông giữ chức vụ Chủ tịch FHFA và có vị trí trong hội đồng quản trị của hai công ty này, và kể từ khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã thực hiện những cải cách mạnh mẽ về nhân sự và cấu trúc, điều chuyển nhiều giám đốc của hai tổ chức lớn, tự mình đảm nhận chức vụ Chủ tịch hội đồng quản trị, và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm cả CEO của Fannie Mae, để thực hiện tái cấu trúc toàn diện, điều này đã làm tăng đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với GSE, và cùng với Nhà Trắng và Bộ Tài chính thảo luận về các phương án niêm yết công khai dựa trên "bảo đảm ngầm", động thái chính sách này có tác động sâu rộng đến hệ thống tài chính. Hiện nay, FHFA bắt đầu khám phá việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá thẩm định cho vay thế chấp, đánh dấu sự chuyển biến cấu trúc trong thái độ của cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.

Bối cảnh cá nhân của Pulte càng làm cho thông tin này trở nên phức tạp. Là công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba tại Mỹ, người thừa kế thế hệ thứ ba của Công ty Nhà ở Pulte, cũng như Tổng thống Trump, đều là những người thừa kế của gia đình bất động sản. Ông cũng là một trong những quan chức liên bang sớm công khai ủng hộ tiền điện tử trong số các tín đồ của Trump. Từ năm 2019, ông đã kêu gọi phát triển từ thiện cho tài sản tiền điện tử trên mạng xã hội và tiết lộ rằng mình nắm giữ một lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có độ biến động cao như GameStop, Marathon Digital và khác với những chính trị gia thông thường, phần đầu tư của ông dường như phù hợp hơn với hình ảnh "Degen". Kết hợp với "lịch sử tiền điện tử" trước đó của ông, có vẻ như ông mong muốn đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của các gia đình Mỹ không phải là một ý tưởng nhất thời.

![Bitcoin房贷，一个6.6万亿美元的新蓝海])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-7e273d68bf4463d64fbb3393829ddec7.webp(

Sự khác biệt trong nội bộ chính phủ

Mặt khác, bên trong chính phủ thực sự cũng có sự khác biệt rõ ràng. ProPublica đã tiết lộ vào tháng Ba rằng, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ )HUD( cũng đang khám phá việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi quỹ trợ cấp nhà ở liên bang, một quan chức của HUD tiết lộ, người thúc đẩy giải pháp blockchain là Irving Dennis ), Dennis là Phó Giám đốc Tài chính mới của HUD, từng là đối tác của gã khổng lồ tư vấn toàn cầu Ernst & Young.

Khác với Fannie Mae và Freddie Mac, những "GSE bán chính thức" do FHFA quản lý, Ginnie Mae do HUD quản lý là một cơ quan hoàn toàn thuộc chính phủ. Do đó, cuộc thảo luận về vấn đề này cũng trở nên nghiêm ngặt hơn, đề xuất này đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ bên trong, một số người cho rằng điều này có thể gây ra một cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp như năm 2008, một số quan chức thậm chí đã gọi đây là "như phát tiền bằng đồng xu trò chơi Monopoly". Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền, việc đưa vào blockchain và thanh toán bằng tiền mã hóa không chỉ làm tăng độ phức tạp mà còn có thể gây ra sự biến động giá trị của quỹ được hỗ trợ và thậm chí là vấn đề tuân thủ.

Hiện tại, các nền tảng như Milo Credit, Figure Technologies đã cung cấp sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, do không thể chứng khoán hóa các khoản vay để bán cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất vay cao và tính thanh khoản bị hạn chế. Một khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh cho vay liên bang, không chỉ có thể giảm lãi suất vay mà còn có nghĩa là những người nắm giữ coin có thể phát huy hiệu ứng đòn bẩy, từ "HODL" chuyển sang "xây dựng cấu trúc tài sản gia đình ở Mỹ".

Tất nhiên, rủi ro không thể bị xem nhẹ. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống thế chấp trị giá 1.3 nghìn tỷ USD được FHA bảo lãnh, bất kỳ sự kiện nào làm mất giá trị thị trường cũng có thể gây ra cú sốc hệ thống. Hơn nữa, học giả luật Hilary Allen còn thẳng thừng chỉ trích việc sử dụng các nhóm dễ bị tổn thương làm thí nghiệm để thúc đẩy sự thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.

Sự khác biệt này tập trung vào việc Mỹ có sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ "tài sản đầu tư thay thế" vào hệ thống tài chính công hay không. Hướng nghiên cứu của FHFA cho phép người nắm giữ sử dụng số dư Bitcoin để trực tiếp đáp ứng yêu cầu về tiền đặt cọc hoặc dự trữ, ý nghĩa sâu xa của nó là lần đầu tiên cho phép tài sản phi tập trung có hiệu ứng "đòn bẩy nhà ở". Mặt khác, tính biến động của tài sản tiền điện tử khiến cho việc định giá và quản lý rủi ro trở nên khó khăn khi nó được coi là "tài sản dự trữ", và trong trường hợp giá Bitcoin dao động mạnh, việc có cho phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không sẽ liên quan đến quản lý tài chính, quản lý thanh khoản, thậm chí là vấn đề ổn định hệ thống.

Chỉ thị FHFA mới quy định những gì? Trước đây, cư dân Mỹ đã vay tiền bằng tiền điện tử như thế nào?

Do những bài học đau thương từ cuộc khủng hoảng thế chấp phụ năm 2008, hiện tại việc đánh giá cho vay nhà ở tại Mỹ có những hạn chế nghiêm ngặt đối với tính tuân thủ của tài sản. Nghĩa là, nếu người vay sở hữu tiền điện tử, họ phải chuyển đổi thành đô la Mỹ và gửi vào tài khoản ngân hàng được quản lý tại Mỹ trong ít nhất 60 ngày, thì mới có thể được coi là "vốn trưởng thành" để đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đưa ra rõ ràng có ý định vượt qua rào cản quy trình này.

Lệnh chính thức này, tức quyết định số 2025-360, yêu cầu hai gã khổng lồ cho vay thế chấp xem tiền điện tử là tài sản hợp lệ cho sự đa dạng hóa tài sản của người vay. Đến nay, tiền điện tử vẫn bị loại trừ khỏi đánh giá rủi ro cho vay thế chấp, vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị này yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac xây dựng các đề xuất để đưa tiền điện tử vào đánh giá dự trữ của người vay trong các khoản cho vay thế chấp nhà ở đơn lẻ của họ. Hơn nữa, chỉ thị này cũng quy định rằng các doanh nghiệp nên tính toán trực tiếp lượng nắm giữ tiền điện tử mà không cần chuyển đổi chúng thành đô la.

Cơ quan Tài chính Liên bang ( FHFA ) đã đưa ra "hướng dẫn" rõ ràng về những loại tiền điện tử nào đủ điều kiện xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên các sàn giao dịch được Hoa Kỳ quản lý và hoàn toàn tuân thủ các luật liên quan mới đủ điều kiện. Ngoài ra, các doanh nghiệp phải bao gồm các biện pháp giảm thiểu rủi ro trong quá trình đánh giá, bao gồm điều chỉnh theo sự biến động của thị trường tiền điện tử đã biết, cũng như giảm thiểu rủi ro một cách thích hợp dựa trên tỷ lệ dự trữ tiền điện tử của người vay.

Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, doanh nghiệp phải trình đề xuất của mình lên hội đồng quản trị để được phê duyệt. Sau khi hội đồng quản trị phê duyệt, đề xuất phải được chuyển đến Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) để xem xét và cấp phép cuối cùng. Quyết định của Cục Tài chính Nhà ở Liên bang phù hợp với cách tiếp cận rộng rãi hơn của chính phủ liên bang trong quy trình tài chính công nhận tiền điện tử, nhất quán với phát biểu của Pulte "Để phản hồi tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Mỹ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới", việc phát hành chỉ thị này phản ánh cam kết của họ trong việc định vị Mỹ là khu vực pháp lý hàng đầu cho sự phát triển tiền điện tử.

Điều này thực sự có nghĩa là gì?

Như mọi người đã biết, logic cơ bản của việc sử dụng một tài sản có tính thanh khoản cao để thế chấp đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp là hợp lý, nhưng BTC đang ở trung tâm lợi ích ở nhiều chiều. Khi nó thực sự được công nhận là tài sản thế chấp của Mỹ, "tầm ảnh hưởng" của nó có thể không thua kém sức mạnh của "dự luật dự trữ Bitcoin" mà Trump đã đề xuất trước khi nhậm chức, và ảnh hưởng này sẽ không chỉ giới hạn ở một nhóm đơn lẻ. Nhiều nhóm khác nhau như công chúng Mỹ, các tổ chức tài chính, các cơ quan chính phủ, v.v. sẽ đều bị ảnh hưởng.

Bao nhiêu người Mỹ sẽ sử dụng Bitcoin để "mua nhà", sử dụng Bitcoin làm trung gian có thể "tiết kiệm" bao nhiêu tiền?

Nhà kinh tế trưởng của công ty môi giới bất động sản Redfin của Mỹ, Daryl Fairweather, cho biết "Do có nhiều thời gian và thiếu các hình thức tiêu dùng thú vị, nhiều người đã bắt đầu giao dịch tiền điện tử trong thời gian đại dịch. Một số khoản đầu tư đã trở thành bong bóng, nhưng đồng thời cũng giúp một số người kiếm được khối tài sản lớn, hoặc ít nhất là đủ để trả tiền đặt cọc cho ngôi nhà."

Báo cáo người tiêu dùng về tiền điện tử 2025 của Security.org cho thấy khoảng 28% người lớn ở Mỹ ( khoảng 65 triệu người ) sở hữu tiền điện tử, trong đó tỷ lệ Gen Z và thế hệ thiên niên kỷ rất cao, đều có hơn một nửa số người sở hữu hoặc đã từng sở hữu tài sản tiền điện tử. Và do thế hệ thiên niên kỷ và Gen Z đang chiếm tỷ lệ ngày càng lớn trên thị trường bất động sản Mỹ, tài sản tiền điện tử có thể trở nên phổ biến như một phương thức thanh toán mua nhà.

RedFin đã thực hiện một cuộc khảo sát khoa học vào năm 2021, họ đã ủy thác cho công ty nghiên cứu công nghệ Lucid lấy mẫu ngẫu nhiên 1500 người mua nhà lần đầu, trong đó câu hỏi "Bạn đã tích lũy tiền đặt cọc như thế nào?" có câu trả lời phổ biến nhất là "bằng lương"(52%), trong khi câu trả lời ít phổ biến hơn là "tiền quyên góp từ gia đình"(12%) và "rút tiền từ quỹ hưu trí"(10%). Đáng chú ý là số lượng người "bán tiền điện tử để mua nhà" đã tăng dần từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Và sau 4 năm trôi qua, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng thêm.

Còn về việc tiết kiệm được bao nhiêu tiền, người sáng lập People's Reserve là CJK đã chia sẻ một câu chuyện nhỏ trên mạng xã hội Space vào ngày 25 tháng 6 với nhà sản xuất phim Terence Michael, người đã được đề cử giải Emmy. Ông đã bán 100 BTC để mua nhà vào năm 2017, và bây giờ ngôi nhà này chỉ có giá 500.000 đô la nhưng số BTC đã bán giờ đã trị giá lên đến hàng triệu đô la. Chính vì lý do này mà ông đã thành lập People's Reserve, với mục đích giúp nhiều người có thể giữ lại Bitcoin và mua nhà thông qua việc thế chấp.

Vì vậy, đã xuất hiện một giả thuyết như vậy, bạn đã mua Bitcoin trị giá 50.000 đô la vào năm 2017. Đến năm 2025, giá trị của nó sẽ đạt 50