Tài sản tiền điện tử thế chấp khoản vay có mang lại rủi ro cho thị trường bất động sản Mỹ không?

Giá nhà trung bình ở Mỹ khoảng 400.000 đô la, đối với hầu hết người Mỹ, họ cần phải dựa vào khoản vay thế chấp để có thể mua nhà, trong khi việc phê duyệt khoản vay hay không phụ thuộc vào việc ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng tài chính của người vay. Ngân hàng sẽ xem xét kỹ lưỡng lương của người vay, số dư tài khoản ngân hàng, tài khoản hưu trí, v.v. Tuy nhiên, một hướng dẫn mới của chính phủ có thể thay đổi một số quy tắc cho vay đã có. Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ đã đưa tiền điện tử vào danh sách tài sản, cung cấp nhiều cơ hội hơn cho công chúng để có được khoản vay thế chấp. Tuy nhiên, chính sách hướng dẫn mới này không nhận được sự ủng hộ toàn diện, đảng Cộng hòa phần lớn ủng hộ, trong khi Elizabeth Warren và một số đảng viên Dân chủ khác lại phản đối, khiến cho cuộc thảo luận trở nên chính trị hóa.

Chính sách cho vay nhà ở mới của Mỹ mở ra cánh cửa cho khoản vay thế chấp tài sản kỹ thuật số

Vào tháng 6 năm 2023, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) đã phát hành một chỉ thị mới về vay thế chấp, yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty được chính phủ hỗ trợ, xem xét việc đưa tài sản tiền điện tử vào đánh giá rủi ro cho các khoản vay thế chấp. Sáng kiến này đánh dấu sự chính thức gia nhập của tài sản tiền điện tử vào hệ thống tài chính truyền thống của Hoa Kỳ, cung cấp cơ hội mới cho những người nắm giữ tài sản tiền điện tử, đặc biệt là những người coi tài sản kỹ thuật số của họ như một nguồn dự trữ tài sản.

Giám đốc FHFA Bill Pulte nhấn mạnh rằng chính sách này phù hợp với tầm nhìn của Tổng thống Trump, biến Hoa Kỳ thành trung tâm tiền điện tử toàn cầu. Ông chỉ ra rằng mặc dù tiền điện tử có tính biến động lớn và sự không chắc chắn về quy định, nhưng FHFA tin rằng việc bình thường hóa tiền điện tử sẽ giúp nâng cao khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là trong thị trường cho vay mua nhà. Cần lưu ý rằng tiền điện tử mà Bill Pulte đề cập chỉ là Bitcoin BTC, chứ không phải các loại tiền điện tử khác.

Chủ tịch Ủy ban Tài chính Thượng viện, Thượng nghị sĩ Cynthia Lummis, đã bày tỏ sự ủng hộ đối với kế hoạch cho các cơ quan cho vay nhà ở liên bang sử dụng tài sản tiền điện tử để thực hiện việc phát hành thế chấp. Vào ngày 29 tháng 7, bà đã đưa ra một dự luật có tên “Thế chấp thế kỷ 21”, dự luật này sẽ yêu cầu chính phủ hỗ trợ các doanh nghiệp xem xét tài sản tiền điện tử khi đánh giá đủ điều kiện cho khoản vay thế chấp nhà đơn lẻ, chỉ đạo Fannie Mae và Freddie Mac ghi nhận tài sản số trên hệ thống kỹ thuật số phi tập trung như một phần của đánh giá rủi ro thế chấp của họ, và dự luật này sẽ cấm việc buộc phải chuyển đổi những tài sản này thành đô la.

Thượng nghị sĩ Cynthia Lummis cho biết, với ngày càng nhiều thanh niên Mỹ sở hữu tài sản số, đa số những người sở hữu tài sản số cũng là những người lần đầu mua nhà. Trong bối cảnh này, mặc dù chi phí mua nhà gần như cao đến mức không thể chấp nhận, nhưng việc đưa tài sản số của họ vào bảng cân đối kế toán như một tài sản sẽ giúp họ có được giá trị ròng này để chứng minh rằng họ đủ điều kiện để nhận được khoản vay thế chấp nhà.

Hướng dẫn mới đối mặt với thách thức và làn sóng nghi vấn

Tuy nhiên, chính sách mới cũng đã gây ra các cuộc thảo luận và hoài nghi rộng rãi. Những người ủng hộ cho rằng, với ngày càng nhiều người Mỹ, đặc biệt là thế hệ trẻ, sở hữu tài sản tiền điện tử, việc đưa chúng vào phạm vi tài sản thế chấp sẽ giúp tăng khả năng đủ điều kiện mua nhà của họ. Purte cũng cho biết, mặc dù mã hóa có sự biến động, nhưng một số tài sản truyền thống (như cổ phiếu) cũng có rủi ro, vì vậy việc xem xét tài sản mã hóa không phải là không khả thi.

Tuy nhiên, cuộc cách mạng này không phải không có sự kháng cự. Tính biến động cao của các tài sản tiền điện tử khiến một số chuyên gia lo ngại rằng việc đưa chúng vào đánh giá rủi ro thế chấp có thể làm tăng sự không ổn định của thị trường tài chính. Các thượng nghị sĩ đảng Dân chủ, đặc biệt là Elizabeth Warren, đã bày tỏ lo ngại về vấn đề này, cho rằng điều đó có thể mang lại rủi ro tương tự như cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Họ yêu cầu Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) làm rõ thêm nội dung cụ thể của chỉ thị này và nhấn mạnh cần có thêm hướng dẫn để đảm bảo rủi ro được kiểm soát hiệu quả.

Quy tắc phê duyệt khoản vay nhà sẽ thay đổi

Nếu chính sách mới này được thực hiện toàn diện, nó sẽ thay đổi quy trình xét duyệt cho vay nhà ở tại Hoa Kỳ. Theo hướng dẫn mới, khi đăng ký vay, ngân hàng sẽ không chỉ xem xét các tài sản truyền thống như tiền mặt, cổ phiếu và trái phiếu, mà còn cần xem xét tài sản tiền điện tử mà người vay sở hữu. Đối với người vay, điều này có nghĩa là họ cần nộp chứng cứ chứng minh thời gian và giá trị của các tài sản mã hóa mà họ nắm giữ, và có thể cần quy đổi những tài sản này thành hạn mức tín dụng có thể tính toán.

Chính sách không thể đảm bảo việc ngân hàng cho vay

Tuy nhiên, không phải tất cả các tổ chức cho vay đều tự động chấp nhận Tài sản tiền điện tử. Mỗi ngân hàng và tổ chức cho vay vẫn sẽ quyết định có chấp nhận Tài sản tiền điện tử làm tài sản đảm bảo cho khoản vay hay không dựa trên khả năng chịu rủi ro của chính họ. Pulte chỉ ra rằng, mặc dù ông không thể ép buộc toàn bộ ngành công nghiệp chấp nhận sự thay đổi này, nhưng sự tham gia của hai tổ chức lớn là Fannie Mae và Freddie Mac sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến thị trường.

Kiểm soát rủi ro trở thành yếu tố then chốt

Các chuyên gia cho rằng để chính sách này thành công, kiểm soát rủi ro sẽ là yếu tố then chốt. Mặc dù sự biến động của Tài sản tiền điện tử có thể tạo ra thách thức cho một số người vay, nhưng cũng có quan điểm cho rằng cải cách như vậy có thể mang lại những cơ hội mới, đặc biệt là đối với những người hoàn toàn tham gia vào thị trường tài sản số. Một số người ủng hộ Tài sản tiền điện tử tin rằng chính sách này sẽ giúp tài sản của họ được công nhận trong hệ thống tài chính rộng lớn hơn, và từ đó nâng cao khả năng mua nhà của họ.

Dù vậy, các chuyên gia vẫn nhấn mạnh rằng việc quy định mới này có thể được phổ biến trên toàn quốc hay không vẫn phụ thuộc vào mức độ chấp nhận của các ngân hàng lớn và các tổ chức cho vay. Biến động của thị trường tài sản tiền điện tử và rủi ro trong việc chuyển đổi giữa tài sản tiền điện tử và tiền tệ hợp pháp sẽ là những vấn đề chính cần giải quyết trong một thời gian tới.

Khi tài sản tiền điện tử dần nhận được nhiều sự công nhận trên toàn cầu, chính sách mới này nếu được thực hiện sẽ trở thành một trong những thay đổi quan trọng của thị trường cho vay thế chấp tại Mỹ. Đối với những người mua đã sở hữu các tài sản số, đây chắc chắn là một tin tốt. Tuy nhiên, tác động lâu dài của sự thay đổi này, đặc biệt là thách thức đối với sự ổn định của thị trường, vẫn cần thời gian để quan sát. Dù thế nào đi chăng nữa, việc khám phá thêm về tài sản tiền điện tử như một tài sản cho vay thế chấp chắc chắn sẽ có ảnh hưởng sâu rộng đến cấu trúc thị trường tài chính trong tương lai.

Bài viết này Tài sản tiền điện tử thế chấp cho vay có mang lại rủi ro cho thị trường bất động sản Mỹ không? Xuất hiện lần đầu trên tin tức chuỗi ABMedia.