كذبة النمو "الخاصة ببيكي": عندما يصبح رئيس الوسطاء ملاك منازل ثانويين

سؤال إلى الذكاء الاصطناعي · كيف يؤثر تحول كيان بيكس من الأصول الثقيلة على تقييم السوق الخاص به؟

تابعوا أصدقائي الأعزاء: جيوني فاينانس

الصورة من إنشاء الذكاء الاصطناعي

كتابة| جان جيه & تحرير| أليس

كيف تحافظ على أناقتك وأنت ترقص على جبل الثلج في سوق العقارات؟

في 16 مارس 2026، بينما لا تزال العديد من شركات التطوير العقاري مشغولة بمحاولة تسليم المشاريع وتأجيل ديونها، قدمت شركة بيكس، الرائدة في منصة تداول وخدمات العقارات في بلادنا، تقريرها لعام 2025 الذي يبدو مستقرًا.

وصفها بأنها مستقرة لأنها حققت خلال العام نمواً صافياً بنسبة 1.2% مقارنة بالعام السابق، ليصل إلى 946 مليار يوان.

لكن هناك جانبًا ضعيفًا، فخلف هذا النمو، تراجع كامل في الأعمال الأساسية، حيث انخفض صافي الربح بنسبة 26.7% مقارنة بالعام السابق، ومع التعديلات، انخفض صافي الربح بنسبة 30.4%.

في خطابها في التقرير السنوي، كرر الرئيس التنفيذي بينغ يونغدونغ الحديث عن “قيمة العملاء” و"إعادة تشكيل الذكاء الاصطناعي" و"تحفيز الكفاءة". يبدو ذلك جميلًا، لكن عند إزالة الزخارف البراقة، يظهر أن شركة بيكس تمر بفترة تغيير حادة.

**1**

لنبدأ بالإيرادات.

يمكن تقسيم قطاعات أعمال بيكس إلى الأعمال الأساسية (المبيعات القائمة + المبيعات الجديدة)، وخدمات القيمة المضافة (تأجير العقارات + الديكور والأثاث)، والأعمال الناشئة وغيرها.

كما يظهر من تحليل الرافعة المالية، في 2025، تباين أداء هذه القطاعات بشكل واضح.

وفقًا للتقارير المالية، فإن العمود الفقري لإيرادات بيكس — وهو قطاع العقارات القائمة — انخفض صافي إيراده بنسبة 11.3%، وانخفض إيراد المبيعات الجديدة بنسبة 9.1%. هذان هما أكبر عمودين، وكلاهما يضعف.

أما السبب في أن الحجم الإجمالي لا يزال في وضعية إيجابية، فهو أن قطاع خدمات التأجير العقاري، وهو “الساق الصغيرة”، أصبح أكثر سمكًا فجأة: حيث ارتفعت إيرادات التأجير الصافية بنسبة 52.8%، من 14.3 مليار إلى 21.9 مليار يوان، مما ساهم بنسبة 23% من إجمالي الإيرادات.

لكن من المهم ملاحظة أن هامش الربح الإجمالي لقطاع التأجير منخفض جدًا.

تُظهر التقارير أن هامش الربح المساهم من خدمات تأجير العقارات زاد من 5.0% في 2024 إلى 8.6% في 2025، لكنه لا يزال بعيدًا جدًا عن هامش 39.3% للعقارات القائمة و25.0% للمبيعات الجديدة. هذا عمل يتطلب جهدًا كبيرًا لكنه لا يحقق أرباحًا.

لكن، كما يُقال، من الجيد أن يكون لديك أرباح رغم التعب.

ومع ذلك، عندما تتحول شركة بيكس من منصة خفيفة تعتمد على عمولات الوساطة إلى دور “المؤجر الثانوي” الذي يتحمل مخاطر المخزون والإيجار، فإن منطق تقييمها في السوق سيتغير حتمًا.

لزيادة حجم الإيرادات، اضطرت بيكس إلى اعتماد نموذج الأصول الثقيلة (الإيجار المريح)، واستقطاب عدد كبير من العقارات، مما أدى إلى أن أصول “حقوق الاستخدام” على الميزانية بلغت 191 مليار يوان، مع وجود التزامات إيجارية ضخمة في المقابل.

هذه ليست فقط استراتيجية لمواجهة الدورة الاقتصادية، بل أيضًا من أقل ما يفضله سوق رأس المال، لأنها تزيد من أعباء الأصول.

أما في قطاع الديكور والأثاث، فالنمو بنسبة 4.4% يُعد إنجازًا في حد ذاته.

أما الأعمال الناشئة وغيرها، فهي ليست جيدة أيضًا: إيراداتها الصافية 1.6 مليار يوان، بانخفاض 36%، وهامش الربح المساهم من هذا القطاع انخفض من 86.0% في 2024 إلى 75.9%. رغم أن هذا القطاع لا يزال يحقق هامش ربح مرتفع، إلا أن حجمه يمثل فقط 1.7% من إجمالي الإيرادات الصافية.

تشمل الأعمال الناشئة في بيكس بشكل رئيسي الخدمات المالية، وقد يكون تراجع الإيرادات مرتبطًا بتشديد تنظيم التمويل العقاري وتقليص استثمارات الشركة في الأنشطة غير الأساسية.

لذا، فإن 2025 يظهر أن بيكس تتبع نوعًا من “النمو الهيكلي”: تستخدم أنشطة التأجير ذات الهامش المنخفض لبناء الحجم، وتستخدم الأعمال التجارية ذات الهامش العالي للحفاظ على الأرباح.

**2**

كيف كانت أرباح بيكس في 2025؟ يبدو أن الوضع ليس مشجعًا.

تُظهر التقارير أن صافي الربح (وفقًا لمبادئ GAAP) في 2025 بلغ 2.991 مليار يوان، بانخفاض 26.7% عن 4.078 مليار يوان في 2024؛ وصافي الربح المعدل (غير وفقًا لمبادئ GAAP) بلغ 5.017 مليار يوان، بانخفاض 30.4%.

انخفض هامش الربح الإجمالي من 24.6% في 2024 إلى 21.4% في 2025.

كما ذكرنا سابقًا، فإن انخفاض نسبة إيرادات الأعمال ذات الهوامش العالية، مثل العقارات القائمة والمبيعات الجديدة، مقابل ارتفاع نسبة إيرادات خدمات التأجير ذات الهوامش المنخفضة، أدى إلى تراجع الربحية الإجمالية.

في 2025، انخفض هامش الربح المساهم من قطاع العقارات القائمة من 43.2% إلى 39.3%. ووفقًا للتقرير، السبب هو “زيادة نسبة تكاليف رواتب وسطاء لينيا”.

كما تعمل بيكس على خفض التكاليف وزيادة الكفاءة، رغم أن الإيرادات زادت بشكل طفيف، فإن مصاريف البيع انخفضت بنسبة 5.8%، والمصاريف الإدارية انخفضت بنسبة 9.9%، لكن مصاريف البحث والتطوير زادت بنسبة 13.0% لتصل إلى 2.6 مليار يوان.

وفي التقرير، يكرر رئيس مجلس الإدارة بينغ يونغدونغ الحديث عن “تقنيات الذكاء الاصطناعي” و"القدرات البياناتية"، مما يدل على اهتمامه الكبير بالتقنيات المتقدمة.

إذا كانت استثمارات البحث والتطوير البالغة 2.6 مليار يوان يمكن أن تُستخدم خلال الثلاث سنوات القادمة لاستبدال بعض وظائف الوسطاء عبر الذكاء الاصطناعي، وتقليل التكاليف الثابتة، فإن هذا الاستثمار هو بمثابة “علاج جذري”.

ويجب الانتباه أيضًا إلى أن الفارق بين مؤشرات بيكس غير وفقًا لمبادئ GAAP ووفقًا لها كبير، ويعود ذلك بشكل رئيسي إلى تكاليف تعويضات الأسهم البالغة 1.905 مليار يوان.

في 2025، قامت بيكس بإعادة شراء أسهم بقيمة 921 مليون دولار، بالإضافة إلى توزيعات الأرباح، ليصل إجمالي العائد للمساهمين إلى حوالي 1.2 مليار دولار، بزيادة أكثر من 9% مقارنة بالعام السابق، وهو مبلغ كبير جدًا.

**3**

وضع بيكس المالي قوي حقًا.

حتى نهاية 2025، انخفض إجمالي أصول الشركة من 1331 مليار إلى 1167 مليار يوان، وبلغ النقد وما يعادله والاستثمارات قصيرة الأجل 555 مليار يوان، مقابل 616 مليار في العام السابق، ومع ذلك، لا تزال هذه الأرقام تثير إعجاب المنافسين.

إلى أين ذهبت هذه الـ 60 مليار يوان التي انخفضت؟ بشكل رئيسي إلى مكانين ذكرهما تحليل الرافعة المالية سابقًا: عمليات شراء الأسهم، وتوزيعات الأرباح.

وفي الوقت نفسه، استمرت بيكس في توسيع شبكة فروعها في 2025.

حتى نهاية العام، بلغ عدد فروع بيكس 61,139 فرعًا، بزيادة 18.5%، وعدد الفروع النشطة 58,376، بزيادة 17.5%. كما بلغ عدد الوسطاء 523,009، بزيادة 4.6%، وعدد الوسطاء النشطين 445,632، وهو تقريبًا نفس الرقم في 2024.

لكن، رغم زيادة عدد الفروع والوسطاء، فإن إجمالي حجم المعاملات انخفض بنسبة 5.0% مقارنة بالعام السابق.

في 2025، بلغ إجمالي حجم المعاملات على منصة بيكس 3.1833 تريليون يوان، مقابل 3.3494 تريليون في 2024، بانخفاض 5.0%. من بينها، بلغت معاملات العقارات القائمة 2.1515 تريليون، بانخفاض 4.2%، والمعاملات الجديدة 890.9 مليار، بانخفاض 8.2%.

انخفاض مبيعات العقارات الجديدة أكبر بكثير من العقارات القائمة، ويعزى ذلك إلى تباطؤ وتيرة طرح المشاريع من قبل المطورين وضعف الطلب في السوق، بالإضافة إلى تأثيرات إعادة ترتيب المنافسة في قناة المبيعات الجديدة.

وبناءً على ذلك، فإن التقرير المالي لعام 2025 لشركة بيكس يظهر أن الشركة الرائدة تحاول الحفاظ على وضع محترم وسط شتاء الصناعة.

تعمل على تعويض النقص في قطاع التأجير والديكور، وبدأت تظهر نتائج في السيطرة على التكاليف، وتقدم عوائد مذهلة للمساهمين؛

لكن، مع توقف نمو الأعمال الأساسية، وتراجع الأرباح، وزيادة أعباء الأصول، وضعف ربحية الأعمال الجديدة، فإنها تمر بمرحلة صعبة من التغيير.

تحاول بيكس أن تتحول من شركة تعتمد على تقلبات عمولات المعاملات إلى منصة تغطي كامل دورة حياة السكن.

رؤية طموحة، لكن العملية ستكون مؤلمة بالتأكيد.

جميع الرسوم البيانية غير المرفقة في هذا المقال مستمدة من إعلانات الشركات، ونشكرها على ذلك.