هذا الربيع المبكر هذا العام غير معتاد بعض الشيء!

أسئلة الذكاء الاصطناعي · ظاهرة غير معتادة تشير إلى متى ستصل سوق العقارات إلى القاع؟

1

هذه الأيام، تصدرت أخبار سوق العقارات في شنغهاي صفحات التواصل الاجتماعي بشكل كبير. والأكثر تداولًا هو انهيار نظام التوقيع الإلكتروني في شنغهاي.

حدث ذلك في يوم السبت، 14 مارس. في ذلك اليوم، بسبب كثرة المستخدمين، تعرض نظام التوقيع الإلكتروني للعقارات المستعملة في شنغهاي لانقطاعات متكررة عند محاولة تسجيل الدخول.

قال الوسطاء الحاضرون إن السوق فعلاً أصبح ساخنًا، لدرجة أنه تسبب في تعطل نظام التوقيع الإلكتروني. وسرعان ما انتشر هذا الخبر بين مجموعات الوسطاء على وسائل التواصل، ثم انتشر على الإنترنت بشكل واسع.

في ذلك اليوم، كانت مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي مرتفعة بالفعل. حيث بلغت مبيعات العقارات المستعملة 1472 وحدة، مسجلة ثاني أعلى مبيعات يومية خلال الخمس سنوات الماضية.

وفي الفترة الأخيرة، شهد سوق العقارات المستعملة في شنغهاي نموًا انفجاريًا في المبيعات.

وفي الأسبوع الثاني من مارس، بلغ إجمالي مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي 7233 وحدة، بزيادة قدرها 26.69% عن الأسبوع الأول من مارس، مسجلة أعلى مبيعات أسبوعية منذ عام 2021.

حتى 17 مارس، بلغ إجمالي مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي لهذا الشهر 15799 وحدة. ومع أن بداية الربيع الصغيرة كانت متأخرة هذا العام، ومع بداية موسم الربيع، من المتوقع أن تتجاوز مبيعات العقارات المستعملة في شنغهاي 30 ألف وحدة في مارس، وهو أمر في متناول اليد.

بالإضافة إلى حجم المبيعات، هناك بيانات أخرى تجذب الانتباه بشكل كبير.

وتسارع انخفاض عدد العقارات المعروضة في شنغهاي.

من يونيو من العام الماضي، بدأ عدد العقارات المعروضة في شنغهاي في الانخفاض، ومع بداية يناير من هذا العام، زادت وتيرة الانخفاض بشكل واضح.

وفقًا لبيانات كيروي، حتى 16 مارس، انخفض عدد العقارات المعروضة أسبوعيًا في شنغهاي بنسبة 22.23% مقارنة بشهر يونيو من العام الماضي. بعض الملاك لا يرغبون في خفض الأسعار وبيع العقارات بخسارة، فقرروا إزالتها من السوق.

ويوجد أيضًا مؤشر آخر يعكس انتعاش سوق العقارات المستعملة في شنغهاي، وهو مؤشر أسعار العقارات المستعملة في 70 مدينة الذي أعلن مؤخرًا لشهر فبراير، حيث زاد مؤشر أسعار العقارات المستعملة في شنغهاي بنسبة 0.2% على أساس شهري، منهية حالة الانخفاض المستمر.

من منظور موسم الربيع الصغير في مارس، فإن سوق العقارات في شنغهاي، سواء من حيث حجم المبيعات، أو عدد العقارات المعروضة، أو أسعار البيع، يتوافق مع خصائص موسم الربيع الصغير.

وهو بلا شك من بين أفضل المدن أداءً في موسم الربيع الصغير هذا العام على مستوى البلاد.

2

الكثيرون يرون أن شنغهاي تعتبر مؤشرًا لاتجاه سوق العقارات الوطني، ويتوقعون أن تعكس هذه الانتعاشة الفعلية انتقالًا إلى مدن أخرى.

كما أن جودة الربيع الصغير في مدن أخرى أصبحت موضوع اهتمام الجميع. دعونا نلقي نظرة على بيانات الربيع الصغير في مدن أخرى.

هذا الربيع الصغير لهذا العام يختلف عن الأعوام السابقة، حيث ظهرت بعض الظواهر غير المعتادة.

وأكبر ظاهرة غير معتادة تتعلق بانتقال حرارة السوق بين العقارات الجديدة والمستعملة.

هذا العام، السوق الأكثر نشاطًا هو سوق العقارات المستعملة.

على سبيل المثال، في شنغهاي، كانت المبيعات النشطة تتركز على العقارات المستعملة، خاصة تلك التي تقل قيمتها عن 3 ملايين يوان، حيث شكلت أكثر من 70% من إجمالي مبيعات العقارات المستعملة.

أما سوق العقارات الجديدة في شنغهاي، خلال الأسبوعين الأولين من مارس، لم يكن بنفس الحدة. حيث انخفضت مبيعات العقارات الجديدة بنسبة حوالي 44% مقارنة بالعام الماضي. ويعود ذلك جزئيًا إلى تأثير تباعد مواعيد الأعياد، لكن بشكل واضح، فإن حماسة السوق للعقارات الجديدة أقل بكثير من نفس الفترة من الأعوام السابقة.

ولم تقتصر هذه الظاهرة على شنغهاي فقط، بل ظهرت في مدن أخرى أيضًا.

مثل هانغتشو، حيث تجاوزت مبيعات العقارات المستعملة خلال أول 15 يومًا من مارس 3600 وحدة، متفوقة على إجمالي مبيعات فبراير بكاملها. وفي الوقت نفسه، انخفضت مساحة مبيعات العقارات الجديدة في هانغتشو بنسبة 47% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

وفي نانجينغ، كانت مبيعات العقارات المستعملة خلال الأسبوع الثاني من مارس تصل إلى 2679 وحدة، أي أكثر من 6.5 مرات من مبيعات العقارات الجديدة في نفس الفترة.

وفقًا لبيانات كيروي، فإن سوق العقارات الجديدة في مدن من المستوى الأول والثاني شهدت انخفاضًا في مساحة المبيعات مقارنة بعامي 2024 و2025.

وهذا وضع لم يكن موجودًا في موسم الربيع الصغير السابق.

في السابق، كان موسم الربيع الصغير في مارس وأبريل يتسم إما بارتفاع حماسة العقارات الجديدة أولاً، ثم انتقالها إلى العقارات المستعملة، أو بارتفاع الحماسة لكلا السوقين في نفس الوقت، حيث كانت السوقان تشهدان انتعاشًا ملحوظًا في مارس وأبريل.

لكن هذا العام، السوق في مدن مختلفة من حيث المستوى، تظهر تفاوتًا كبيرًا بين سوق العقارات الجديدة والمستعملة.

ففي مدن المستوى الأول والثاني، لم تكن مبيعات العقارات الجديدة خلال الأسبوعين الأولين من مارس أفضل من العام الماضي، بل وأحيانًا أقل، بينما كانت مبيعات العقارات المستعملة جيدة، خاصة تلك ذات الأسعار المنخفضة.

أما في مدن المستوى الثالث والرابع، فمبيعات العقارات الجديدة كانت أفضل هذا العام مقارنة بالعامين الماضيين، بينما مبيعات العقارات المستعملة كانت ضعيفة.

وهذا يتعلق بشكل كبير بالفروق بين مستويات المدن المختلفة.

وفي المدن من المستوى الأول والثاني، تكون أسعار العقارات الجديدة في نفس المنطقة أعلى بكثير من العقارات المستعملة، مما يجعل المشترين يفضلون العقارات ذات القيمة مقابل السعر، وبالتالي تظهر ظاهرة تنافسية بين سوق العقارات المستعملة والجديدة.

أما في مدن المستوى الثالث والرابع، لا تزال فكرة شراء العقارات الجديدة فقط سائدة، وسوق العقارات المستعملة غير نشطة بما يكفي، لذلك عندما يشتد السوق، يكون أول من يشعر بالانتعاش هو سوق العقارات الجديدة.

3

موسم الربيع الصغير لهذا العام أكثر تعقيدًا من الأعوام السابقة.

على الرغم من أن الأسبوعين الأولين قد أظهرا بشكل واضح اتجاه السوق، إلا أن الحالة لا تزال غير مستقرة، ويبدو أن تصحيح السوق سيستمر لفترة أخرى. من الواضح أن السوق يشهد استعادة في الحجم والأسعار، لكن الاستقرار لا يزال غير كامل.

وهذا يتضح من خلال بيانات مؤشر أسعار العقارات في 70 مدينة لشهر فبراير، وبيانات السوق العقاري بشكل عام.

وفقًا لمؤشر أسعار العقارات في فبراير، زاد عدد المدن التي شهدت ارتفاع أو استقرار أسعار العقارات الجديدة إلى 17 مدينة، وهو زيادة عن الشهر السابق.

أما أسعار العقارات المستعملة في 70 مدينة، فقد شهدت انخفاضًا أقل، حيث تقلصت نسبة الانخفاض في الأسعار في المدن من المستوى الأول بنسبة 0.4%، وفي المدن من المستوى الثاني والثالث بنسبة 0.1% مقارنة بالشهر السابق.

بدأت وتيرة انخفاض الأسعار تتباطأ.

وفي ظل تباطؤ انخفاض الأسعار، من الصعب جدًا أن نرى سوق العقارات المستعملة في مدن المستوى الأول والثاني يشتعل مجددًا خلال موسم الربيع الصغير.

أما سوق العقارات الجديدة، فمبيعاتها لا تزال بحاجة إلى استقرار أكبر، وسننتظر هل ستنتقل الحماسة إلى سوق العقارات الجديدة أم لا. إذا لم تنتقل، فمن المتوقع أن يضطر المطورون إلى اللجوء إلى عروض الترويج والتخفيضات مع اقتراب أبريل.

وإذا زادت حماسة السوق للعقارات الجديدة خلال الأسبوعين المقبلين، فسيكون موسم الربيع الصغير لهذا العام قد حُسم بشكل نهائي.

وفي فبراير، ظهرت نقطتان مهمتان تشير إلى انعطاف في السوق، ويجب مراقبتهما باستمرار.

ما هما؟

الأول هو مساحة العقارات المعروضة للبيع.

في نهاية فبراير، بلغت مساحة العقارات المعروضة للبيع 79998 مليون متر مربع، بزيادة طفيفة بنسبة 0.1% مقارنة بالعام السابق، وهو معدل نمو يكاد يكون ثابتًا، مما يدل على أن المخزون لم يعد يتزايد، وأن السوق يعتمد الآن على استهلاك المخزون الموجود.

والثاني هو نسبة مساحة العقارات الجديدة التي تم بدء بنائها إلى المساحة المباعة.

في يناير وفبراير، بلغت مساحة العقارات الجديدة التي تم بدء بنائها 5084 مليون متر مربع، بينما بلغت مساحة المبيعات 9293 مليون متر مربع، مما يعطي نسبة بين البدء والبناء قدرها 54.7%.

أي أن مساحة العقارات الجديدة التي تم بناؤها تتجاوز نصف مساحة المبيعات، مما يدل على أن وتيرة العرض الجديد أقل بكثير من وتيرة البيع.

هاتان البياناتان تعتبران إشارات مبكرة، وقد بدأت تظهر انعطافات فيهما، مما سيبدأ في التأثير تدريجيًا على الحجم والأسعار.

وبناءً عليه، رغم أن سوق العقارات هذا العام معقد جدًا، إلا أن إمكانية الوصول إلى القاع لا تزال ممكنة.

المصدر: مي زاي (ID: MizhaiPlus)