صناديق الاستثمار العقاري العقارية والسكنية في إيسكس تستعد لأرباح الربع الرابع وسط تباطؤ سوق الشقق

قطاع صناديق الاستثمار العقاري السكني يمر الآن بمرحلة حاسمة من التقارير، حيث من المقرر أن يعلن العديد من اللاعبين الرئيسيين عن نتائج الربع الرابع. تستعد شركة إيسكس بروبرتي ترست، وميت-أميريكا أبارتمنت كوميونيتيز، وأفالون باي كوميونيتيز، وإيكويتي ريزيدنشال، وكامدن بروبرتي ترست للكشف عن مؤشرات أدائها المالي الأخيرة بينما يقيم المستثمرون كيف تأثرت هذه القطاع ببيئة الشقق التي أصبحت أكثر تحدياً في أواخر 2025.

تحولات في ديناميكيات سوق الشقق نحو التطبيع

شهد قطاع الشقق في الولايات المتحدة تحولاً جوهرياً خلال الربع الأخير من 2025، مبتعداً عن أنماط الطلب غير الطبيعية التي ميزت فترات الجائحة وما بعدها. تكشف بيانات جديدة من RealPage أن عمليات الخروج الصافية الموسمية عادت للمرة الأولى منذ ثلاث سنوات، حيث غادر حوالي 40400 وحدة خلال الربع الرابع — وهو تحول ملحوظ من دورات النمو التي كانت مدفوعة بالجائحة نحو أنماط السوق التقليدية.

وتؤكد أرقام الاستيعاب السنوية هذا الاتجاه نحو التطبيع. حيث بلغ إجمالي الوحدات المستوعبة خلال العام أكثر من 365,900 وحدة، وهو أدنى أداء سنوي منذ منتصف 2024، واقترب من المتوسطات التاريخية التي كانت سائدة قبل فترة الازدهار الأخيرة. يعكس هذا التهدئة إعادة ضبط لطلب الشقق مع استقرار الظروف الاقتصادية والأنماط الديموغرافية.

وفيما يخص العرض، استمر معدل إنجاز الشقق الجديدة في التباطؤ التدريجي. استوعبت السوق حوالي 409,500 وحدة جديدة خلال 2025، مع إنجاز حوالي 89,400 وحدة فقط في الربع الرابع. وهو ما يمثل رابع تراجع ربعي متتالٍ في حجم التسليمات. ومع ذلك، لا تزال مستويات العرض مرتفعة نسبياً مقارنة بالمعايير التاريخية، مما يضغط على معدلات الإشغال وقوة التسعير الإيجاري.

ضغط الإشغال وتنازلات الإيجار يعيدان تشكيل الاقتصاديات

عكس مشهد اقتصاد الشقق تحديات متزايدة لمشغلي العقارات. انخفضت معدلات الإشغال إلى 94.8% بنهاية 2025، بينما شهدت الإيجارات الفعلية انخفاضاً بنسبة 1.7% خلال الربع، مع تراجع سنوي بنسبة 0.6% — وهو أكبر انخفاض سنوي منذ أوائل 2021. أدى هذا الضغط على الإيرادات إلى دفع الملاك لتبني استراتيجيات تأجير أكثر عدوانية.

ارتفعت نسبة استخدام التنازلات بشكل كبير، حيث أصبحت أكثر من 23% من الوحدات تقدم تنازلات بمتوسط 7% من الإيجارات. يكشف هذا التحول أن مالكي الشقق أعطوا أولوية للحفاظ على معدلات الإشغال على حساب نمو الإيجارات — وهو موقف دفاعي يعكس تغير ديناميكيات العرض والطلب. من المتوقع أن يترجم هذا البيئة في تقارير أرباح صناديق الاستثمار العقاري إلى نمو محدود في صافي الدخل التشغيلي لنفس المتاجر، مع استمرار التحديات على مقاييس توسع الإيرادات حتى أوائل 2026.

التباين الجغرافي يخلق رابحين وخاسرين

أصبح تقسيم السوق أكثر وضوحاً، مما أدى إلى وجود سوق شقق منقسم. شهدت المناطق الحضرية الكبرى ذات العرض المرتفع، بما في ذلك أوستن وفينيكس وديترويت وسان أنطونيو، أكبر انخفاضات في الإيجارات، مما يخلق تحديات تشغيلية لصناديق الاستثمار العقاري التي تركز بشكل كبير على هذه المناطق سريعة النمو والمفرطة في العرض.

أما بالنسبة للسوق على الساحل والمدن التكنولوجية، فكانت الديناميكيات مختلفة تماماً. حافظت أسواق مثل نيويورك وسان فرانسيسكو وسان خوسيه على زيادات معتدلة في الإيجارات، مما استفاد منه صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك محافظ أقل عرضة للعرض المفرط. تموضع شركة إيسكس بروبرتي ترست بشكل كبير على الساحل الغربي، مما يمنحها فرصة لتفوق على نظرائها الذين يواجهون تحديات في مناطق الجنوب الغربي. تعرض الشركة للنمو في التوظيف الناتج عن قطاع التكنولوجيا وقيود العرض في هذه الأسواق ذات الدخل المرتفع يوفر استقراراً نسبياً مقارنة ببدائل الجنوب الغربي المفرطة في العرض.

إيسكس بروبرتي ترست: ميزة الساحل الغربي في بيئة صعبة

تدخل إيسكس بروبرتي ترست إعلان أرباح الربع الرابع مع مزايا واضحة ناتجة عن تموضعها الجغرافي. تستفيد الشركة من تعرضها المركز على أسواق الساحل الغربي حيث يواصل الطلب من قبل أصحاب العمل، خاصة شركات التكنولوجيا، دعم خلق الوظائف وتوسيع دخل الأسر. ارتفاع دخل الأسر المستأجرة والعوامل الديموغرافية الملائمة يدعمان الطلب على الشقق، بينما تشجع أسعار المنازل المرتفعة على استمرار مدة الإيجار.

تستهدف تقديرات Zacks التوافقية إيرادات ربع سنوية بقيمة 476.57 مليون دولار، مما يشير إلى نمو سنوي بنسبة 4.86%. بالنسبة للأرباح التشغيلية الأساسية لكل سهم، وجهت إيسكس بروبرتي ترست نحو نطاق 3.93-4.03 دولارات للربع الرابع من 2025، مع تقدير إجماعي عند 4.00 دولارات، وهو ما يمثل توسعاً سنوياً بنسبة 2.04%. على الرغم من أن أنشطة التحليل الأخيرة لم تكن كافية لإحداث ثقة واسعة، إلا أن أساسيات الشركة تظهر مرونة نسبية مقارنة بنظرائها الذين يواجهون ضغوط عرض أشد في أسواق بديلة.

أفالون باي كوميونيتيز: التعامل مع التحديات مع فرص تطوير

ستعلن شركة أفالون باي كوميونيتيز عن نتائجها بعد أن واجهت تباطؤ السوق الأوسع. خفضت الشركة توقعاتها لعام 2025 فيما يخص الإيرادات، والدخل التشغيلي الصافي، والأرباح الأساسية من التدفقات النقدية، استجابةً لتباطؤ نمو الإيجارات، وارتفاع نفقات التشغيل، وضعف ديناميكيات الطلب. على الرغم من هذه الضغوط قصيرة الأمد، فإن وجود ميزانية قوية، وقلة المعروض المتوقع في الأسواق الأساسية، وخط أنابيب تطوير مهم، يوفر أساساً للاستقرار مع تطبيع ظروف السوق.

توقعات إجماع الإيرادات للربع تصل إلى 768.33 مليون دولار، مما يشير إلى نمو سنوي بنسبة 3.75%. انخفضت تقديرات الأرباح التشغيلية الأساسية لكل سهم بمقدار سنتين إلى 2.84 دولار في الأسابيع الأخيرة، مع ذلك لا تزال تشير إلى توسع سنوي بنسبة 1.43%. تحمل الشركة تصنيف Zacks Rank رقم 4 (بيع) مع مؤشر توقعات الأرباح -0.35%، مما يوحي بإمكانات محدودة للمفاجأة.

ميد-أميريكا أبارتمنت كوميونيتيز: تحديات التركيز على الجنوب الغربي

تواجه شركة ميد-أميريكا أبارتمنت كوميونيتيز تحديات من تركيزها المفرط على منطقة الجنوب الغربي، حيث أدى ارتفاع المعروض الجديد إلى زيادة الضغوط التنافسية. على الرغم من ظهور إشارات مبكرة على التعافي في معدلات التجديد، إلا أن الشركة ربما واجهت تحديات مستمرة في جذب المستأجرين خلال الربع الرابع، مما أثر على تسعير العقود الجديدة ورفع مستويات التنازلات.

توقعات الإيرادات للربع تصل إلى 557.79 مليون دولار، مما يشير إلى نمو بسيط بنسبة 1.45%. وجهت الشركة تقديرات الأرباح الأساسية لكل سهم إلى نطاق 2.17-2.29 دولار، مع وسط عند 2.23 دولار، لكن التوقعات الإجماعية انخفضت سنتاً واحداً إلى 2.22 دولار، مما يشير إلى تراجع سنوي بنسبة 0.45%. تصنيف Zacks للشركة هو 4 مع مؤشر توقعات الأرباح -0.33%.

إيكويتي ريزيدنشال وكامدن بروبرتي: محافظ متوازنة تواجه ظروفاً مختلطة

تستفيد شركة إيكويتي ريزيدنشال من تنويع محفظتها بين الأسواق الحضرية والضواحي. من المتوقع أن تكون قد شهدت تباطؤاً في ضغوط العرض في عدة أسواق رغم ضعف الموسمية المعتاد في الربع الرابع. تعرضها لقطاعات المستأجرين ذات الدخل المرتفع، إلى جانب القدرات التكنولوجية والحجم التشغيلي، ينبغي أن يدعم مقاومة الأداء النسبي.

تصل تقديرات الإيرادات إلى 789.34 مليون دولار، مما يدل على نمو سنوي بنسبة 2.94%. وتبلغ تقديرات الأرباح الأساسية لكل سهم 1.04 دولار، وهو ما يمثل توسعاً بنسبة 4% سنوياً. من الجدير بالذكر أن إيكويتي ريزيدنشال تحمل تصنيف Zacks رقم 3 (احتفاظ) مع مؤشر توقعات الأرباح +0.66%، وهو الشركة الوحيدة في المجموعة التي لديها فرصة لمفاجأة إيجابية في الأرباح.

أما شركة كامدن بروبرتي ترست، فقد استفادت من تعرضها لأسواق ذات نمو مرتفع وخصائص سكانية مميزة للمستأجرين، رغم أن ارتفاع المعروض في بعض الأسواق زاد من حدة التنافس. يُقدر إجمالي الإيرادات للربع عند 394.65 مليون دولار (نمو بنسبة 2.15% سنوياً)، وتوقعات الأرباح الأساسية لكل سهم بين 1.71 و1.75 دولار، مع إجماع عند 1.73 دولار، ضمن النطاق، دون تغير سنوي.

التوقعات المستقبلية: ما ستشير إليه نتائج الأرباح

ستوفر نتائج أرباح الربع الرابع من هذه الصناديق الخمسة مؤشراً حاسماً على مسار سوق الشقق مع اقتراب 2026. من المرجح أن تكشف النتائج عما إذا كانت استقرار معدلات الإشغال وتوجهات التنازلات قد بلغت ذروتها، أو إذا كانت هناك ضغوط إضافية قادمة. ستكون نتائج إيسكس بروبرتي ترست مؤشراً خاصاً على مرونة سوق الشقق على الساحل الغربي، في حين ستوضح صناديق الاستثمار التي تركز على الجنوب الغربي ما إذا كانت وتيرة تباطؤ تسليم العرض ستصل بسرعة كافية لاستقرار الأسواق.

ينبغي للمستثمرين التركيز بشكل خاص على مراجعات التوجيه، واتجاهات الإشغال، والتعليقات حول مستويات التنازلات — فهي مؤشرات ستوضح ما إذا كان قطاع الشقق يقترب من توازن مستدام أو يواجه مزيداً من الضغوط في الفصول القادمة.