为什么在2026年买房仍然是亿万富翁的游戏——而非普通投资者的游戏

2026年初的房地产市场呈现出一种虚假的稳定景象。对于大多数寻求第一套房的人来说，数学根本行不通。虽然亿万富翁和现金充裕的投资者可以承受市场波动，但普通家庭面临的是一种伪装成机会的结构性陷阱。那些有足够财富应对经济下行的人与普通买家的差距从未如此悬殊。

市场悖论：卖家多于买家，但价格却没有实质性变动

Redfin的最新数据显示，当前市场的卖家比买家多出36.8%。这代表需求处于自2020年封锁期以来的最低点。然而，价格却拒绝大幅下跌。为什么？因为市场已经基本冻结。

原因在于：全国大多数房主仍然锁定在几年前的约3%的抵押贷款利率。当前30年固定利率约为6.5%。这形成了一种扭曲的激励结构——没人能搬家，没人能进行有意义的交易。持有3%利率的房主如果出售并以当前利率买入，支付将会翻倍。实际效果就是流动性枯竭，伪装成稳定。

你并没有经历价格发现。你看到的只是资产以挂牌价交易的市场，仅仅因为没有竞争推动出价下降。这不是健康的市场运作——这只是等待催化剂的一个数据点。

不同周期的房市泡沫：从近期历史中学习

每个市场周期都讲述着相似的故事，只是角度不同。2006年的房价指数在266左右达到峰值，随后2008年的崩盘摧毁了投资组合并重塑了贷款标准。然后是2020年的政策驱动的顶峰，人工压低利率和量化宽松创造了一个新高。

一贯的模式是：在市场顶峰感觉“正常”的状态，事后看却很危险。如果你相信今天的市场是稳定的而非过度扩张，那你并不早——你是迟到者，并在为入场找借口。

为什么等待到2027年成为战略选择

下一阶段将由“观望”人群面对现实。离婚财产分割、失业、企业迁移、退休决策以及积累的现金流压力，将在2026年甚至2027年带来被迫出售的局面。与今天的冻结市场不同，这种情形会带来真正的价格发现。那时，积累的耐心才会真正带来回报。

你现在考虑的房子，12-18个月后仍然存在。价格可能不会。

买家清单：只有满足以下条件才考虑购买

如果在不利条件下被迫购房，应以冷静的计算方式对待：

• 规划收入减少：假设未来几年你的家庭收入下降20%，模拟你的财务状况
• 保持杠杆保守：避免将贷款与房产价值的比例推到极限；负资产会破坏灵活性
• 接受十年以上的持有期限：只有在你能承受10年以上价格持平或下跌而不恐慌性抛售的情况下才考虑

如果想到房地产市场十年内保持平稳就会焦虑，说明你实际上买不起这套房。购房价格无关紧要——负担能力还包括应对多年的下行风险。

房地产中的财富差距

这种市场环境并不惩罚亿万富翁或超高净值人士。他们用现金购买，完全忽略抵押利率，将下行视为买入良机。对他们来说，房子只是多元化投资组合中的另一项资产。

而对于普通投资者而言，在当前条件下拥有房产变成了资本流失的工具，而非财富积累。以6.5%的杠杆利率持有一个流动性差的资产，而收入面临结构性压力，这不是投资——这是一种包裹在房产品牌下的财务脆弱。

耐心仍然是区分有纪律的参与者和被迫参与者的关键工具。等待市场重置。