[特徵股] JR全球房地產信託基金申請重整衝擊…REITs股投資心理急劇降溫

隨著JR全球房地產投資信託基金申請啟動企業重整程序的消息傳出，韓國國內上市房地產投資信託基金整體的投資心理正趨於凍結。在JR全球房地產投資信託基金進入停牌交易的情況下，主要房地產投資信託基金股票也呈現出同步走弱的趨勢。

據韓國交易所消息，房地產行業表現疲軟，SK房地產投資信託基金、韓華房地產投資信託基金、樂天房地產投資信託基金、ESR Kendall Square房地產投資信託基金、三星FN房地產投資信託基金等主要房地產投資信託基金股票全線上漲後轉為下跌。市場認為，這反映了對於個別品種的流動性危機可能蔓延至房地產投資信託行業整體的融資環境和投資心理萎縮的擔憂。

此次事態的導火索是JR全球房地產投資信託基金的比利時資產。JR全球房地產投資信託基金是一家持有比利時和紐約辦公樓資產的海外商業地產投資信託基金。比利時資產的海外銀團貸款方，以抵押貸款價值比（LTV）約為61%，超過了優先擔保貸款約定標準為由，通知了資金凍結（Cash Trap）。貸款方表示，將把比利時資產租金中扣除必要費用後的剩餘資金轉入管控帳戶，用作提前償還貸款的財源，在這種情況下，股息和利息的支付可能出現問題。

貸款方要求的提前償還規模約為7830萬歐元，相當於比利時資產2025年租金的108.5%。由於該公司未能償還到期的大規模400億韓元短期債券本金，已向首爾重整法院申請啟動重整程序，同時申請了自主重組支持（ARS）計劃。若ARS獲批，法院將在最長3個月內暫緩啟動重整程序，推動債權人與債務人之間的協商。

此前，JR全球房地產投資信託基金已被指定為管理項目，並在法院作出啟動重整程序的裁定前暫停了交易。據悉，納入該房地產投資信託基金產品的韓國國內上市指數基金（ETF）多達9只，有觀測認為，相關產品可能隨之承壓。

證券界認為，此次事件與製造業不同，與其說是實質性業務受損，不如說很大程度上源於融資結構與資金供需不匹配。然而，如果海外銀團貸款方行使抵押權，將有可能無視資產售價，集中精力收回本金，導致國內債權人的回收率下降，這一點構成壓力。與此同時，對於房地產投資信託行業整體的市場化借款條件可能變得更加苛刻的擔憂也在加劇。