全稅詐騙特別法修正案通過，但在實際損失恢復方面存在局限

儘管國會通過了支持全租房詐騙受害者的特別法修正案，但評價認為，在恢復受害的實際水平以及降低全租制度本身的結構性風險方面，這仍然不夠。

為解決全租房詐騙及“空殼全租”問題的市民社會對策委員會，28日在首爾鍾路區的參與連帶舉行座談會，探討了於23日通過國會的《全租房詐騙受害者支援及住房穩定特別法》修正案的意義與局限。此次修正案的內容包括：在拍賣或公開拍賣結束後，國家提供資金支持，確保返還給受害者的金額至少達到保證金的三分之一。考慮到此前在拍賣及公開拍賣程序中，有許多受害者幾乎未能收回保證金，評價認為，此次將最低限度的恢復機制制度化具有意義。

不過，與會者認為，此次修正案與受害者一直要求的所謂“先救濟、後追償”的方式相去甚遠。也就是說，其結構並非政府先行充分補償受害金額，之後再向責任主體追償費用，而是停留在拍賣及公開拍賣後對一定水平進行補充的方式。有接連指出，保證金保障水平也低於受害者的要求，因此在實際重建生活方面可能存在局限。這意味著，雖然法律修正拓寬了受害救濟的框架，但能否帶來切實感受到的恢復，則是另一個問題。

座談會上還反覆強調，全租房詐騙已超越個別犯罪範疇，源於制度上的脆弱性。與會者分析稱，隨著低息全租貸款和全租擔保制度長期擴大，形成了租戶依賴金融而非自有資本來承擔高額保證金的固化結構，其結果是衡量房價與全租保證金比率的“全租價率”過高。他們解釋說，這創造了一種即使房價稍有波動也難以全額返還保證金的“空殼全租”容易增加的環境，全租房詐騙的風險也趁此空隙增大。同時，與會者也提出了對現行制度下未能得到充分保護的盲區（如外國租戶或聯排住宅的共同擔保住房）進行補充的必要性。

世宗大學房地產學系教授林在滿指出，保證金未返還問題的根本原因是“空殼全租”，並主張需要實行將全租價率控制在某一水平以下的監管。例如，當全租價率過高時，通過限制全租貸款額度等方式，提前降低風險。這與“僅在損害發生後提供支持的事後對策，其局限性顯而易見”的問題意識相契合。歸根結底，此次法律修正可被視為拓寬受害救濟範圍的進展，但也表明，如果不對全租市場的高風險結構進行後續的附加制度整改，類似問題有可能重演。