Gần đây tôi đã tìm hiểu về chiến lược thuế bất động sản và nhận ra nhiều nhà đầu tư chưa hiểu rõ cách thức hoạt động của Mục 1245. Đó là một trong những điều có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi nhuận cuối cùng của bạn khi bán các tài sản đã khấu hao.

Vì vậy, vấn đề là: Mục 1245 về cơ bản nói rằng khi bạn bán một số loại tài sản nhất định, bất kỳ khoản lãi nào từ khấu hao bạn đã khai báo sẽ bị đánh thuế như thu nhập thường thay vì mức thuế lợi nhuận vốn ưu đãi hơn. Đó là điểm khác biệt chính mà hầu hết mọi người bỏ lỡ. IRS về cơ bản muốn thu hồi lại các lợi ích khấu hao mà bạn đã nhận được trong những năm qua.

Bây giờ, những gì thực sự thuộc phạm vi của Mục 1245? Đây là phần thú vị. Tài sản cá nhân, thiết bị, đồ đạc, phương tiện sử dụng trong kinh doanh cho thuê - những thứ này thường đủ điều kiện. Nhưng chính các tòa nhà thì sao? Thường thì không thuộc phạm vi của 1245. Đây thực sự là điểm khác biệt quan trọng khi so sánh tài sản 1245 và 1250, vì Mục 1250 xử lý các tài sản thực như tòa nhà theo cách khác. Nhà cho thuê một gia đình dưới dạng cấu trúc không phải chịu thu hồi 1245, nhưng nội thất, đồ đạc hoặc thiết bị bên trong chúng có thể bị.

Hãy để tôi phân tích phần tính thuế. Bạn lấy giá mua ban đầu, trừ tất cả các khoản khấu hao bạn đã khai báo (đó là cơ sở điều chỉnh của bạn), rồi so sánh với giá bán. Lợi nhuận lên đến mức khấu hao đã khai báo? Được đánh thuế như thu nhập thường. Bất kỳ khoản lợi nhuận nào vượt quá chi phí ban đầu có thể đủ điều kiện để hưởng thuế lợi nhuận vốn, nơi bạn sẽ được hưởng mức thuế thấp hơn.

Tôi nhận thấy nhiều nhà đầu tư bất động sản bỏ qua điều này vì họ tập trung vào sự tăng giá chung của tài sản. Nhưng nếu bạn đã khai khấu hao cho thiết bị hoặc đồ đạc, bạn cần hiểu rõ cơ chế thu hồi này. Nó không phải là điều làm bạn mất cơ hội, chỉ là điều bạn cần lên kế hoạch trước.

Điều thực tế cần nhớ: nếu bạn bán các tài sản đã khấu hao, hãy hiểu rõ trước mức lợi nhuận của bạn sẽ bị đánh thuế như thu nhập thường hay lợi nhuận vốn. Điều này thay đổi toàn bộ cách tính lợi nhuận. Dù bạn đang so sánh tài sản 1245 hay 1250 hoặc chỉ đơn giản muốn tối ưu hóa chiến lược thoát khỏi, việc nắm rõ các quy tắc thuế này trước khi bán sẽ tạo ra sự khác biệt lớn. Các chuyên gia thuế có thể giúp bạn điều hướng điều này, nhưng hiểu các nguyên tắc cơ bản này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt hơn về danh mục bất động sản của mình.