Các REIT Bất động sản và Nhà ở Essex chuẩn bị cho lợi nhuận Quý 4 giữa bối cảnh thị trường căn hộ chậm lại

Ngành bất động sản nhà ở dạng quỹ đầu tư bất động sản (REIT) đang bước vào giai đoạn báo cáo quan trọng khi nhiều nhà chơi lớn chuẩn bị công bố kết quả quý IV. Essex Property Trust, Mid-America Apartment Communities, AvalonBay Communities, Equity Residential và Camden Property Trust đang chuẩn bị công bố các chỉ số tài chính mới nhất khi các nhà đầu tư đánh giá cách segment này đã vượt qua môi trường căn hộ ngày càng thách thức vào cuối năm 2025.

Động thái của Thị trường căn hộ chuyển hướng về sự bình thường hóa

Ngành căn hộ tại Mỹ đã trải qua một sự biến đổi căn bản trong quý cuối cùng của năm 2025, rời xa các mô hình cầu vượt bất thường từng đặc trưng cho thời kỳ đại dịch và hậu đại dịch. Dữ liệu mới từ RealPage cho thấy các hoạt động rút khỏi nhà thuê theo mùa đã trở lại lần đầu tiên sau ba năm, với khoảng 40.400 căn rời đi trong quý IV—đánh dấu sự chuyển đổi rõ rệt từ các chu kỳ tăng trưởng do đại dịch thúc đẩy sang các mô hình thị trường truyền thống.

Các số liệu hấp thụ trong năm nhấn mạnh xu hướng này. Tổng số căn hấp thụ trong năm đạt hơn 365.900 căn, thấp nhất kể từ giữa năm 2024 và gần bằng mức trung bình lịch sử trước thời kỳ bùng nổ gần đây. Sự điều chỉnh này phản ánh việc điều chỉnh lại nhu cầu căn hộ khi điều kiện kinh tế và mô hình dân số ổn định hơn.

Về nguồn cung, các dự án căn hộ mới tiếp tục giảm dần đều. Thị trường đã hấp thụ khoảng 409.500 căn mới trong năm 2025, trong đó gần 89.400 căn hoàn thành trong quý IV. Đây là quý thứ tư liên tiếp giảm về số lượng căn bàn giao. Tuy nhiên, mức cung vẫn còn cao so với các tiêu chuẩn lịch sử, duy trì áp lực giảm trên tỷ lệ lấp đầy và khả năng tăng giá thuê.

Áp lực lấp đầy và các khoản giảm giá thuê định hình lại mô hình kinh tế

Bối cảnh kinh tế căn hộ phản ánh những thách thức ngày càng tăng đối với các nhà quản lý bất động sản. Tỷ lệ lấp đầy giảm xuống còn 94,8% vào cuối năm 2025, trong khi giá thuê hiệu quả giảm 1,7% trong quý, với tổng giảm giá thuê trong năm là 0,6%—mức giảm hàng năm lớn nhất kể từ đầu năm 2021. Áp lực doanh thu này đã thúc đẩy các chủ nhà mở rộng các chiến thuật cho thuê mạnh mẽ hơn.

Việc sử dụng các khoản giảm giá đã tăng mạnh, với hơn 23% căn hộ hiện cung cấp các khoản giảm trung bình 7% so với giá thuê gốc. Sự chuyển đổi này cho thấy các chủ căn hộ ngày càng ưu tiên duy trì tỷ lệ lấp đầy hơn là tăng trưởng giá thuê—một chiến lược phòng thủ phản ánh sự thay đổi trong cung cầu. Đối với các báo cáo lợi nhuận của REIT sắp tới, môi trường này có khả năng dẫn đến tăng trưởng lợi nhuận ròng cùng cửa hàng hạn chế và áp lực kéo dài đối với các chỉ số mở rộng doanh thu trong đầu năm 2026.

Sự phân hóa địa lý tạo ra người thắng và kẻ thua

Phân khúc thị trường ngày càng rõ nét hơn, tạo ra một bức tranh căn hộ phân chia rõ rệt. Các khu vực đô thị thuộc Sun Belt, nơi cung vượt quá cầu như Austin, Phoenix, Denver và San Antonio, chịu đợt giảm giá thuê mạnh nhất, gây ra khó khăn vận hành cho các REIT có tập trung lớn vào các khu vực này, vốn đang phát triển nhanh nhưng cung vượt quá cầu.

Trong khi đó, thị trường các thành phố ven biển và công nghệ lại thể hiện rõ sự khác biệt. Các thị trường như New York, San Francisco và San Jose duy trì mức tăng giá thuê vừa phải, mang lại lợi thế cho các REIT có danh mục hạn chế về cung hơn. Essex Property Trust với sự tập trung lớn ở bờ Tây có khả năng vượt trội hơn các đối thủ gặp khó khăn do gióng mặt các rủi ro từ Sun Belt. Việc tiếp xúc với tăng trưởng việc làm do ngành công nghệ tuyển dụng và nguồn cung căn hộ hạn chế tại các thị trường thu nhập cao này mang lại sự ổn định tương đối so với các khu vực dư thừa cung.

Essex Property Trust: Lợi thế Bờ Tây trong môi trường khó khăn

Essex Property bước vào báo cáo lợi nhuận quý IV với những lợi thế rõ rệt từ vị trí địa lý của mình. Công ty hưởng lợi từ việc tập trung vào các thị trường bờ Tây, nơi nhu cầu từ các nhà tuyển dụng, đặc biệt là các công ty công nghệ, vẫn duy trì thúc đẩy tạo việc làm và mở rộng thu nhập hộ gia đình. Thu nhập thuê nhà cao hơn và các đặc điểm dân số thuận lợi duy trì nhu cầu căn hộ, trong khi giá nhà cao hơn khuyến khích người thuê kéo dài thời gian thuê.

Dự báo của Zacks Consensus ước tính doanh thu quý đạt 476,57 triệu USD, tăng trưởng 4,86% so với cùng kỳ năm trước. Đối với FFO cơ bản trên mỗi cổ phiếu, Essex Property hướng tới khoảng 3,93-4,03 USD cho quý IV năm 2025, với dự báo trung bình là 4,00 USD, tăng 2,04% so với năm trước. Mặc dù các hoạt động phân tích gần đây chưa đủ để tạo ra sự tin tưởng rộng rãi, các yếu tố cơ bản của công ty phản ánh khả năng chống chịu tương đối so với các đối thủ gặp áp lực cung lớn hơn ở các thị trường khác.

AvalonBay Communities: Đối mặt với khó khăn và tiềm năng phát triển

AvalonBay Communities sẽ báo cáo kết quả sau khi đã đối mặt với sự chậm lại chung của thị trường. Công ty đã giảm dự báo cho năm 2025 về doanh thu, lợi nhuận ròng hoạt động và các chỉ số quỹ cơ bản do tốc độ tăng giá thuê chậm lại, chi phí vận hành tăng và nhu cầu yếu đi. Tuy nhiên, với bảng cân đối vững chắc, nguồn cung hạn chế trong các thị trường trọng điểm và một pipeline phát triển đáng kể, công ty vẫn có nền tảng ổn định khi thị trường dần bình thường hóa.

Dự báo doanh thu quý đạt 768,33 triệu USD, tăng trưởng 3,75% so với cùng kỳ. Ước tính FFO cơ bản trên mỗi cổ phiếu đã giảm 2 cent xuống còn 2,84 USD trong vài tuần gần đây, vẫn thể hiện mức tăng trưởng 1,43% so với năm trước. Công ty có Zacks Rank 4 (Bán) với Earnings ESP là -0,35%, cho thấy khả năng bất ngờ hạn chế.

Mid-America Apartment Communities: Thách thức từ tập trung vào Sun Belt

Mid-America Apartment Communities đối mặt với khó khăn do tập trung vào khu vực Sun Belt, nơi nguồn cung mới tăng cao đã làm tăng cạnh tranh. Mặc dù có dấu hiệu phục hồi trong xu hướng gia hạn hợp đồng, công ty có thể vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút người thuê mới trong quý IV, ảnh hưởng đến giá thuê mới và duy trì mức giảm giá thuê.

Dự báo doanh thu quý đạt 557,79 triệu USD, tăng trưởng nhẹ 1,45% so với cùng kỳ. MAA dự kiến FFO cơ bản trên mỗi cổ phiếu trong khoảng 2,17-2,29 USD, trung bình là 2,23 USD, nhưng các dự báo trung bình đã giảm 1 cent xuống còn 2,22 USD, thể hiện mức giảm 0,45% so với năm trước. Công ty có Zacks Rank 4 với Earnings ESP là -0,33%.

Equity Residential và Camden Property: Danh mục cân bằng đối mặt điều kiện hỗn hợp

Equity Residential có lợi thế từ việc đa dạng hóa danh mục trải dài các thị trường đô thị và ngoại ô. Công ty có khả năng đã trải qua áp lực cung giảm nhẹ tại một số thị trường dù mùa Q4 thường yếu. Tiếp xúc với các phân khúc người thuê có thu nhập cao, cùng với khả năng công nghệ và quy mô vận hành, dự kiến sẽ hỗ trợ khả năng chống chịu tương đối của hiệu suất.

Dự báo doanh thu đạt 789,34 triệu USD, tăng trưởng 2,94% so với cùng kỳ. Ước tính FFO điều chỉnh trên mỗi cổ phiếu là 1,04 USD, tăng 4% so với năm trước. Đáng chú ý, Equity Residential có Zacks Rank 3 (Giữ) với Earnings ESP là +0,66%, là công ty duy nhất trong nhóm có khả năng bất ngờ về lợi nhuận tích cực.

Camden Property Trust hưởng lợi từ việc tiếp xúc với các thị trường tăng trưởng cao và đặc điểm người thuê thuận lợi, mặc dù nguồn cung tăng cao tại một số thị trường đã làm tăng cạnh tranh. Dự báo doanh thu quý đạt 394,65 triệu USD (tăng 2,15% so với cùng kỳ), trong khi hướng dẫn FFO cơ bản từ 1,71-1,75 USD đã phù hợp với dự báo trung bình là 1,73 USD—không thay đổi so với năm trước.

Triển vọng tương lai: Những gì các báo cáo lợi nhuận này sẽ phản ánh

Các báo cáo lợi nhuận quý IV từ năm REIT nhà ở này sẽ cung cấp những hiểu biết quan trọng về xu hướng thị trường căn hộ hướng tới năm 2026. Kết quả có thể cho thấy liệu việc ổn định tỷ lệ lấp đầy và xu hướng giảm giá concessions đã đạt đỉnh hay còn tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh. Kết quả của Essex Property sẽ đặc biệt phản ánh khả năng chống chịu của căn hộ bờ Tây, trong khi các REIT tập trung vào Sun Belt sẽ làm rõ liệu tốc độ cung cấp mới có đủ nhanh để ổn định thị trường hay không.

Các nhà đầu tư cần chú ý đặc biệt đến các điều chỉnh dự báo, xu hướng lấp đầy và bình luận về mức concessions—những chỉ số này sẽ cho biết liệu ngành căn hộ đang tiến tới một trạng thái cân bằng bền vững hay còn đối mặt với áp lực trong các quý tới.