Khi nào bạn thực sự có thể khấu trừ phí HOA khỏi thuế của mình?

Hầu hết các chủ nhà trả phí HOA đều tự hỏi liệu các khoản thanh toán bắt buộc này có mang lại lợi ích giảm thuế nào không. Câu trả lời ngắn gọn: đối với nhà chính, thường là không. Tuy nhiên, nếu tài sản của bạn tạo ra thu nhập thông qua hoạt động cho thuê hoặc chứa một văn phòng làm việc tại nhà đủ điều kiện, bạn có thể đủ điều kiện nhận các khoản khấu trừ giá trị. Dưới đây là những điều bạn cần biết về các trường hợp phí hoa có thể được trừ thuế theo hướng dẫn của IRS năm 2025.

Hiểu rõ về bối cảnh phí HOA

Các hiệp hội chủ nhà quản lý các khu vực chung và cơ sở hạ tầng cộng đồng trên toàn quốc. Phí HOA thường bao gồm:

• Bảo trì và sửa chữa cơ sở vật chất
• Dịch vụ cảnh quan
• Bảo trì tiện ích cộng đồng
• Bảo hiểm khu vực chung
• Dịch vụ an ninh và an toàn
• Các chương trình cộng đồng đặc biệt

Theo lời của Karen Wallace, phó giáo sư tại Trường Kinh doanh Willumstad của Đại học Adelphi, cách xử lý thuế đối với phí HOA phụ thuộc vào cách bạn sử dụng tài sản—sử dụng cá nhân hay kinh doanh xác định khả năng khấu trừ.

Tình huống 1: Tài sản cho thuê và Khấu trừ toàn bộ phí HOA

Nếu bạn cho thuê một tài sản hoàn toàn, bạn thường có thể khấu trừ toàn bộ số tiền phí HOA như một chi phí hợp lệ của hoạt động cho thuê. True Tamplin, sáng lập của Finance Strategists và giảng viên tài chính cá nhân chứng nhận, giải thích rằng các khoản phí này hỗ trợ bảo trì tài sản tạo ra thu nhập, làm cho chúng trở thành các chi phí hoạt động được khấu trừ trên Schedule E (Mẫu 1040).

Tình huống cho thuê một phần

Phép tính trở nên phức tạp hơn khi bạn cho thuê một phần trong năm và sử dụng nhà cho mục đích cá nhân. IRS áp dụng một phép thử đơn giản: bạn được coi là đang chiếm dụng nhà nếu sử dụng cho mục đích cá nhân vượt quá một trong hai điều kiện sau:

• 14 ngày trong năm thuế, hoặc
• 10% tổng số ngày cho thuê theo giá thị trường công bằng

Khi cả hai mục đích cá nhân và cho thuê diễn ra, số phí HOA được khấu trừ của bạn bằng tỷ lệ phần trăm sử dụng cho thuê. Ví dụ: phí HOA hàng năm là 1.200 đô la trên một tài sản cho thuê trong sáu tháng sẽ cho phép khấu trừ 600 đô la (50%).

Ghi các khoản này trên Schedule E khi nộp thuế liên bang. Để có hướng dẫn chính xác về các tài sản sử dụng hỗn hợp, xem IRS Publication 527 (Bất động sản cho thuê nhà ở).

Tình huống 2: Khấu trừ phí HOA cho văn phòng làm việc tại nhà đủ điều kiện

Những cá nhân tự doanh và chủ doanh nghiệp vận hành văn phòng tại nhà có thể khấu trừ phần tỷ lệ phí HOA—nhưng các yêu cầu nghiêm ngặt của IRS áp dụng.

Đủ điều kiện để khấu trừ văn phòng tại nhà

Không gian làm việc của bạn phải được dành riêng và thường xuyên cho hoạt động kinh doanh. IRS thường công nhận điều này khi nhà của bạn là địa điểm kinh doanh chính—nơi thực hiện các chức năng hành chính. Ngoài ra, không gian lưu trữ hàng tồn kho riêng biệt cũng có thể đủ điều kiện theo các điều kiện cụ thể.

Lưu ý quan trọng: Nhân viên W-2 không thể yêu cầu khoản khấu trừ này. Chỉ những cá nhân tự doanh và chủ doanh nghiệp nhỏ mới đủ điều kiện.

Tính toán số tiền khấu trừ được

Khoản khấu trừ phản ánh tỷ lệ phần trăm sử dụng kinh doanh của nhà. Nếu văn phòng tại nhà chiếm 20% diện tích nhà của bạn và bạn đã trả 1.200 đô la phí HOA hàng năm:

$1,200 × 20% = $240 khấu trừ

Ghi nhận điều này bằng Mẫu 8829 (Chi phí sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh). Tham khảo IRS Publication 587 để biết các yêu cầu chi tiết và bất kỳ hạn chế nào áp dụng cho tình huống của bạn.

Khấu trừ phí HOA theo loại tài sản

Phân loại tài sản của bạn xác định xem phí hoa có thể được coi là có thể khấu trừ thuế hay không:

Khi nào phí HOA không thể khấu trừ

Các trường hợp sau sẽ không được phép khấu trừ phí HOA:

• Sống trong nhà của bạn toàn thời gian mà không có hoạt động cho thuê hoặc kinh doanh
• Sử dụng các bất động sản nghỉ dưỡng chỉ để giải trí cá nhân
• Các khoản phí đánh giá đặc biệt của HOA cho các cải tiến hoặc sửa chữa một lần (mặc dù các khoản đánh giá liên quan đến bảo trì có thể đủ điều kiện cho tài sản cho thuê)

Báo cáo chính xác các khoản khấu trừ phí HOA của bạn

Việc yêu cầu các khoản khấu trừ này đòi hỏi sự chính xác:

• Tài sản cho thuê: Báo cáo phí HOA trên Schedule E (Thu nhập bổ sung và Lỗ)
• Văn phòng tại nhà: Sử dụng Mẫu 8829 (Chi phí sử dụng nhà cho mục đích kinh doanh)
• Tài liệu: Giữ các hóa đơn, biên lai, hợp đồng cho thuê chi tiết để phòng thủ trong kiểm tra thuế
• Tham khảo: Xem IRS Publication 527 hoặc 587 tùy theo tình huống của bạn

Các chiến lược tối đa hóa khấu trừ phí HOA

Nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản hoặc làm việc tại nhà, hãy xem xét các chiến thuật sau:

Chiến lược cho thuê: Ngay cả việc cho thuê bán thời gian một bất động sản thứ hai cũng có thể mở ra lợi ích thuế nếu tài sản đủ điều kiện theo hướng dẫn của IRS.

Tối ưu hóa văn phòng tại nhà: Các chuyên gia tự doanh có thể cấu trúc không gian làm việc riêng biệt để tối đa hóa các khoản khấu trừ phí HOA tỷ lệ theo sử dụng kinh doanh.

Quản lý hồ sơ: Giữ hồ sơ toàn diện bao gồm các sao kê HOA, biên lai cho thuê, nhật ký sử dụng kinh doanh và hợp đồng thuê trong kho lưu trữ an toàn.

Tham khảo chuyên gia: Phân tích thuế phức tạp, cần có hướng dẫn của chuyên gia. Một chuyên gia thuế đủ điều kiện có thể xác định các khu vực mơ hồ, đảm bảo tuân thủ và tránh các sai sót tốn kém khi quy định thay đổi.

Các câu hỏi phổ biến về phí HOA và thuế

Nhân viên W-2 có thể khấu trừ phí HOA cho văn phòng tại nhà không?

Không. Chỉ những cá nhân tự doanh và chủ doanh nghiệp mới đủ điều kiện khấu trừ văn phòng tại nhà. Nhân viên truyền thống không thể yêu cầu lợi ích này, ngay cả khi có không gian làm việc riêng.

Nếu tôi cho thuê nhà theo mùa thì sao?

Bạn chỉ có thể khấu trừ phí HOA cho các tháng tài sản tạo ra thu nhập cho thuê. Tính phần khấu trừ bằng cách chia số tháng cho thuê cho 12.

Các khoản đánh giá đặc biệt có đủ điều kiện để khấu trừ không?

Có thể. Nếu các khoản đánh giá này dùng để bảo trì hoặc sửa chữa có lợi cho tài sản cho thuê hoặc văn phòng tại nhà, chúng có thể đủ điều kiện. Các khoản đánh giá dành cho cải tiến vốn thường không đủ điều kiện. Tham khảo ý kiến chuyên gia thuế để xác nhận tình huống của bạn.

Phí HOA ảnh hưởng thế nào đến thuế lợi nhuận vốn khi bán nhà?

Các khoản phí HOA định kỳ không ảnh hưởng đến tính toán lợi nhuận vốn khi bán nhà. Tuy nhiên, các khoản đánh giá đặc biệt dùng để nâng cấp tài sản có thể làm tăng cơ sở tính thuế, giảm lợi nhuận chịu thuế khi bán.

Có thể khấu trừ phí HOA ở cấp bang không?

Nhiều bang phản ánh quy tắc thuế liên bang, có thể cho phép khấu trừ cho các tài sản cho thuê hoặc sử dụng kinh doanh. Kiểm tra hướng dẫn của cơ quan thuế bang hoặc hỏi ý kiến chuyên gia thuế có giấy phép của bang.

Kết luận: Tối đa hóa lợi ích từ các khoản khấu trừ phí HOA

Đối với hầu hết chủ nhà, trạng thái có thể khấu trừ thuế của phí HOA không áp dụng cho nhà chính. Tuy nhiên, các chủ cho thuê và người vận hành văn phòng tại nhà không nên bỏ qua các khoản khấu trừ thường bị bỏ qua này. Chủ sở hữu bất động sản cho thuê có thể khấu trừ đầy đủ hoặc một phần phí trên Schedule E, trong khi cá nhân tự doanh có thể yêu cầu khấu trừ tỷ lệ phần trăm qua Mẫu 8829.

Trước khi yêu cầu bất kỳ khoản khấu trừ nào, hãy xác minh đủ điều kiện theo hướng dẫn của IRS hiện hành (Publication 527 cho cho thuê, Publication 587 cho văn phòng tại nhà) và tham khảo ý kiến chuyên gia thuế. Với hồ sơ đầy đủ và lập kế hoạch chiến lược, phí HOA có thể giảm đáng kể nghĩa vụ thuế của bạn khi chúng phục vụ hợp pháp cho mục đích kinh doanh hoặc cho thuê.

Nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê hoặc vận hành một văn phòng tại nhà đủ điều kiện, hãy xem xét kỹ các cơ hội khấu trừ phí HOA—chúng là một con đường hợp pháp và thường bị bỏ qua để tiết kiệm thuế.