Tại sao Nhà ở sản xuất lại có những nhược điểm lớn khi đầu tư

Nhiều người Mỹ theo đuổi việc sở hữu nhà như một con đường dẫn đến ổn định tài chính và tích lũy của cải. Đối với một số người, điều này có nghĩa là mua một ngôi nhà truyền thống kiểu đơn lập, trong khi những người khác xem xét căn hộ hoặc chung cư. Tuy nhiên, nhà sản xuất (nhà di động) chiếm một phần đáng kể trong thị trường nhà ở dành cho những người có ngân sách hạn chế. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính, bao gồm cố vấn tài chính cá nhân nổi tiếng Dave Ramsey, đã chỉ ra những nhược điểm quan trọng của nhà sản xuất khi xem như các phương tiện đầu tư. Hiểu rõ những hạn chế này là điều cần thiết trước khi đưa ra quyết định tài chính có thể gây thiệt hại lớn.

Vấn đề khấu hao khiến nhà sản xuất trở thành khoản đầu tư kém

Vấn đề cơ bản nhất của nhà sản xuất nằm ở mô hình khấu hao của chúng. Khác với bất động sản truyền thống, nhà sản xuất mất giá ngay từ khoảnh khắc mua vào. Như Ramsey giải thích, logic tài chính rất đơn giản: “Khi bạn bỏ tiền vào những thứ giảm giá trị, điều đó khiến bạn nghèo hơn.”

Điều này tạo ra một vấn đề toán học làm suy yếu mục tiêu xây dựng của cải. Nhiều người thuộc nhóm thu nhập thấp và trung bình hy vọng rằng việc mua nhà sản xuất sẽ là bước đệm để đạt được địa vị kinh tế cao hơn. Thật không may, chiến lược này thường phản tác dụng vì chính tài sản đó — cấu trúc nhà — liên tục mất giá trong khi các khoản thanh toán sở hữu vẫn tiếp tục.

Khấu hao diễn ra nhanh hơn theo thời gian, nghĩa là các khoản thanh toán vay hàng tháng của bạn về cơ bản đang tài trợ cho một tài sản giảm giá trị. Điều này hoàn toàn trái ngược với sở hữu nhà truyền thống, nơi mà giá trị bất động sản tăng theo thời gian, có thể tạo ra vốn và tích lũy của cải cho chủ sở hữu.

Sự khác biệt về bất động sản: Tại sao bạn không thực sự đầu tư vào tài sản thực sự

Một hiểu lầm nghiêm trọng liên quan đến việc người mua thực sự sở hữu gì khi mua nhà sản xuất. Trong khi cấu trúc nằm trên đất, thì chính nhà sản xuất không phải là bất động sản thực sự theo nghĩa thông thường. Sự khác biệt này rất quan trọng từ góc độ đầu tư.

Khi bạn mua nhà sản xuất, bạn phải đặt nó trên đất — đất đó có thể bạn sở hữu riêng hoặc không. Đất, thường được các nhà phân tích tài chính gọi là “mảnh đất”, là thành phần duy nhất đủ điều kiện là bất động sản thực sự có khả năng tăng giá trị. Còn chính ngôi nhà tiếp tục mất giá trong khi đất nền có thể từ từ tăng giá trị.

Ở những vị trí đắc địa, đặc biệt là các khu vực đô thị, giá trị đất có thể tăng nhanh hơn mức độ mất giá của cấu trúc nhà. Điều này tạo ra ảo tưởng: có vẻ như bạn đã kiếm được tiền từ khoản đầu tư của mình. Thực tế, giá trị đất tăng chỉ che giấu sự suy giảm liên tục của chính nhà sản xuất. Việc tăng giá đất không phản ánh thành công thực sự trong đầu tư — nó chỉ che giấu tổn thất tài chính thực sự đang diễn ra do khấu hao của cấu trúc nhà.

Thuê nhà mang lại kết quả tài chính tốt hơn

Trước những thách thức này, các chuyên gia tài chính ngày càng khuyên nên thuê nhà thay vì mua nhà sản xuất đối với những người không đủ khả năng mua nhà truyền thống. Phương thức thuê mang lại một động lực tài chính hoàn toàn khác.

Khi thuê, bạn trả tiền hàng tháng cho chỗ ở mà không gặp phải tổn thất tài chính đồng thời như khi sở hữu nhà sản xuất. Mỗi khoản thanh toán thuê cung cấp chỗ ở và an ninh nhà ở mà không phải gánh nặng của việc sở hữu một tài sản giảm giá trị.

Ngược lại, người mua nhà sản xuất phải trả tiền trong khi đang mất tiền — họ đang tài trợ cho cả chỗ ở của mình lẫn sự suy giảm của tài sản cùng lúc. Trong suốt thời gian vay thế chấp điển hình, sự khác biệt này càng trở nên rõ ràng, khiến người thuê nhà có vị thế tài chính tốt hơn so với chủ sở hữu nhà sản xuất.

Đối với những cá nhân muốn xây dựng của cải và đạt được ổn định tài chính, thực tế này thay đổi toàn diện phương trình sở hữu nhà. Con đường truyền thống của sở hữu nhà như một chiến lược tích lũy của cải không áp dụng cho nhà sản xuất do đặc điểm khấu hao và tình trạng không phải bất động sản truyền thống của chúng.

Hiểu rõ những nhược điểm của nhà sản xuất giúp người mua tiềm năng đưa ra quyết định tài chính sáng suốt hơn. Thay vì xem sở hữu nhà sản xuất như một cơ hội đầu tư, việc nhận thức nó như một khoản chi phí tiêu dùng cho nhà ở phù hợp hơn với các nguyên tắc tài chính hợp lý.