Cách Bong bóng Bất động sản và Lạm phát Tài sản Thay đổi Thế giới Tài sản một cách lặng lẽ

Cảnh quan giàu có toàn cầu kể một câu chuyện nghịch lý: Thế giới hiện nắm giữ $600 nghìn tỷ đô la tổng tài sản, nhưng phần lớn con số phi thường này tồn tại trên giấy tờ hơn là trong hoạt động kinh tế thực chất. Theo nghiên cứu của McKinsey Global Institute, sự tích lũy chưa từng có này phản ánh một thực tế đáng lo ngại: sự tăng giá tài sản—đặc biệt trong bất động sản và cổ phiếu—đã trở nên tách rời khỏi tăng trưởng kinh tế thực, tạo ra một hệ thống ưu đãi hệ thống cho những người đã sở hữu tài sản đáng kể.

Khi Lợi Nhuận Trên Giấy Chiếm Ưu Thế Thay Vì Năng Suất

Kể từ năm 2000, mức tăng $400 nghìn tỷ đô la trong tài sản toàn cầu vẽ nên một bức tranh ảm đạm. Hơn một phần ba của sự tăng trưởng này là tài sản giấy thuần túy không liên quan đến mở rộng kinh tế thực. Thêm vào đó, khoảng 40% có thể quy cho lạm phát tích lũy. Điều này có nghĩa chỉ khoảng 30% lợi nhuận tài sản thực sự bắt nguồn từ các khoản đầu tư mới, rõ ràng trong nền kinh tế thực.

Cơ chế đằng sau sự mất cân đối này rất rõ ràng: mỗi đô la đầu tư đã tạo ra hai đô la nợ. Sự tăng giá tài sản dựa trên nợ này đã làm tăng giả tạo các định giá trên các thị trường cổ phiếu, trái phiếu, bất động sản và hàng hóa. Bong bóng bất động sản là ví dụ điển hình của xu hướng này, khi giá trị bất động sản tăng vọt vượt xa những gì thu nhập cho thuê hoặc năng suất kinh tế cơ bản có thể lý giải. Trong khi đó, tiền lương và sản lượng kinh tế thực tế đã không theo kịp lạm phát giá tài sản.

Bong Bóng Bất Động Sản và Sự Tập Trung Tài Sản

Sự tập trung của cải cho thấy rõ cách mà các khoản lợi nhuận từ tài sản phân phối không đều như thế nào. 1% dân số toàn cầu kiểm soát ít nhất 20% tổng tài sản. Cụ thể hơn, ở Hoa Kỳ, nhóm tinh hoa này nắm giữ khoảng 35% của cải quốc gia, trung bình mỗi người khoảng 16,5 triệu đô la. Ở Đức, con số này là 28% thuộc về 1%, với trung bình 9,1 triệu đô la.

Sự chênh lệch này tồn tại vì quyền sở hữu tài sản tự nó trở thành một cỗ máy tạo ra của cải. Những người sở hữu cổ phiếu, bất động sản và các tài sản tăng giá khác chứng kiến danh mục của họ cộng dồn qua các đợt tăng giá tách rời khỏi các yếu tố nền tảng kinh tế. Bong bóng bất động sản minh họa rõ ràng cho động thái này—các chủ nhà và nhà đầu tư bất động sản hưởng lợi từ sự tăng giá bất chấp năng suất kinh tế, trong khi những người không sở hữu tài sản gặp khó khăn trong việc tích lũy của cải qua công việc và tiết kiệm truyền thống.

Bong Bóng Mọi Thứ và Những Nguyên Nhân Gây Ra

Thị trường tài chính hiện nay thể hiện điều mà các nhà kinh tế gọi là “bong bóng mọi thứ.” Hiện tượng này bao gồm cổ phiếu, bất động sản, trái phiếu, hàng hóa và tiền điện tử đều đạt mức định giá cực đoan cùng lúc. Thủ phạm chính là nhiều năm chính sách tiền tệ nới lỏng từ các ngân hàng trung ương, bao gồm Cục Dự trữ Liên bang, Ngân hàng Trung ương Châu Âu và Ngân hàng Nhật Bản.

Chương trình nới lỏng định lượng, đặc biệt là các can thiệp lớn sau COVID-19, vừa thúc đẩy lạm phát vừa tạo bong bóng tài sản. Lãi suất thấp và cung tiền mở rộng đã đẩy các nhà đầu tư hướng tới các tài sản thay thế, làm tăng giá trên toàn bộ thị trường. Bong bóng bất động sản càng trở nên trầm trọng hơn khi các chính sách kích thích của ngân hàng trung ương làm cho vay trở nên rẻ, khuyến khích cả đầu cơ lẫn mua nhà để ở chính.

Ngã Rẽ: Bốn Kịch Bản Có Thể Xảy Ra

McKinsey Global Institute phác thảo bốn kịch bản rõ ràng về cách giải quyết sự mất cân đối này:

Kịch bản lạc quan đòi hỏi một cuộc cách mạng năng suất—có thể do đột phá trí tuệ nhân tạo thúc đẩy—giúp tăng trưởng kinh tế bắt kịp với các định giá tài sản bị thổi phồng. Trong kịch bản này, giá trị cổ phiếu vẫn duy trì ở mức cao mà không gây ra quá nóng về lương hoặc giá cả.

Ba kịch bản còn lại đều hy sinh một điều gì đó. Một số sẽ giữ vững giá trị tài sản trong khi hy sinh tăng trưởng toàn diện. Những kịch bản khác sẽ điều chỉnh giá tài sản giảm xuống qua giảm phát hoặc suy thoái. Kịch bản tồi tệ nhất là vừa phá hủy của cải vừa làm co lại nền kinh tế. Đối với một người tiết kiệm trung bình ở Mỹ, sự khác biệt giữa hai kết quả có khả năng nhất có thể lên tới 160.000 đô la tích lũy được vào năm 2033.

Kinh Tế Hai Tầng Nổi Lên

Cấu trúc giàu có này tạo ra một trải nghiệm kinh tế phân tầng. Những người sở hữu tài sản thấy danh mục của họ cộng dồn qua sự tăng giá tách rời khỏi lao động của họ. Người lao động không sở hữu bất kỳ bất động sản, cổ phiếu hay trái phiếu đáng kể nào đối mặt với con đường khó khăn hơn để tích lũy của cải, bất kể thu nhập ổn định hay kỷ luật tiết kiệm.

Các nhà kinh tế gọi mô hình này là “hồi phục hình chữ K”—giàu có thăng tiến trong khi người khác trì trệ hoặc giảm sút. Bất bình đẳng về của cải ngày càng mở rộng không phải vì người nghèo làm việc ít hơn, mà vì hệ thống ngày càng thưởng cho quyền sở hữu tài sản hơn là công việc có năng suất. Bong bóng bất động sản đặc biệt minh họa rõ điều này—sự tăng giá bất động sản tạo ra của cải qua các thế hệ cho chủ sở hữu hiện tại trong khi đẩy giá người mới vào cuộc ra khỏi khả năng mua nhà.

Câu Hỏi Quan Trọng Phía Trước

Hệ thống hiện tại đối mặt với một cuộc kiểm điểm. Với phần lớn lợi nhuận từ tăng giá tài sản dựa trên lạm phát hơn là mở rộng kinh tế thực, và với $600 nghìn tỷ ngày càng phụ thuộc vào việc duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, trạng thái hiện tại không thể kéo dài mãi mãi.

Nếu không có một sự tăng trưởng năng suất thực sự—mà trí tuệ nhân tạo có thể mang lại về lý thuyết—bong bóng tài sản này cuối cùng sẽ vỡ. Hậu quả sẽ là lạm phát kéo dài làm giảm sức mua toàn diện, hoặc một đợt điều chỉnh đau đớn xóa sổ hàng nghìn tỷ đô la trong của cải trên giấy. Bất kỳ con đường nào cũng gây bất ổn cho người Mỹ trung bình, khiến câu hỏi về tăng trưởng kinh tế thực hay sự thổi phồng của tài sản mang tính định hướng tài chính của thập kỷ này.