Ринок оренди квартир у Сеулі різко скоротився… прискорення перетворення на місячну оренду

Сучасний ринок оренди цілком квартир у Сеулі швидко змінюється через одночасне зменшення пропозиції та зростання цін, що сприяє швидкому збільшенню частки місячної оренди. У період пікового сезону весняних переїздів, коли попит зосереджений, кількість пропозицій цілком квартир значно зменшилася, що звужує вибір орендарів і впливає на ціни цілком квартир та весь ринок місячної оренди.

19-го числа, за даними великої компанії з аналізу нерухомості Asil, станом на попередній день у Сеулі налічувалося всього 15 427 пропозицій цілком квартир для оренди. Це на 49,9% менше порівняно з 18 квітня 2024 року, коли їх було 37 500. У всіх 25 районах Сеула кількість пропозицій цілком квартир для оренди зменшилася, з найбільшими втратами у районах Юрван (88,5%), Чунган (88,0%), Канбок (83,5%), Сонпхо (83,4%) та Кьонгін (77,1%). У районі Кьонгін пропонується лише 54 квартири для оренди, у Чунган — 51, у Канбоку — 50, а навіть у великих спільнотах, таких як Moonkyung-dong у Юрвані з 1281 квартирою, кількість цілком квартир для оренди становить лише 2-3.

Ця зміна зумовлена зміною структури ринку, де поєднані купівля-продаж і оренда. Після оголошення 15 жовтня минулого року про заходи, що визначили всю територію Сеула як зону з дозволом на земельні операції, було закріплено обов’язок фактичного проживання протягом двох років після купівлі, що фактично заблокувало так звані “інвестиції з різницею у ціні” з правом цілком квартир для оренди. Раніше ці інвестиції були одним із каналів збільшення пропозицій цілком квартир, але з обмеженням цієї можливості, ринок інтерпретує, що кількість пропозицій цілком квартир для оренди зменшується. Посередники також зазначають, що навіть у великих спільнотах майже не залишилось пропозицій цілком квартир для оренди.

У ринку цілком квартир, де пропозиція зменшується, ціни зростають особливо швидко. За даними дослідження тенденцій цін на житло Корейського інституту нерухомості, середня ціна цілком квартири у Сеулі минулого місяця становила 614,9 мільйонів вон. Це знову перевищило 600 мільйонів вон після 3 років і 5 місяців, з моменту, коли вона була 614,94 мільйонів вон у жовтні 2022 року. Зростання більш виразне у нових житлових комплексах. У районі Канбок у місті Сеул, квартира площею 84,8655 м² у Hanwha Forêna у Мія-донг була продана 4-го числа за 775 мільйонів вон, що майже на 1 мільярд вон більше порівняно з контрактом у грудні минулого року на ту ж площу (680 мільйонів вон), тобто за менше ніж чотири місяці. Відношення ціни цілком квартир до ціни купівлі у минулому місяці також досягло 52,1%, що вище за попередній місяць (52,0%). З швидким зростанням цін на квартири у Сеулі, коефіцієнт ціни цілком квартир щодо купівельних цін, який знижувався протягом 10 місяців з квітня минулого року, знову почав зростати через 11 місяців.

Зі зростанням цін на цілком квартири та дефіцитом пропозицій, все більше орендарів переходять до місячної оренди. За даними системи відкритих даних Міністерства земель, транспорту та морських справ, станом на попередній день у Сеулі було укладено 67 506 договорів оренди квартир, з яких 32 608 — місячна оренда, що становить 48,3%. Насправді, кожні 2 договори оренди припадає на 1 договір місячної оренди. Частка місячної оренди у загальній кількості договорів зросла з 28,2% у 2019 році до 31,5% у 2020 році, а з 2022 року й до минулого року стабільно трималася вище 40%. Проблема у тому, що і ринок місячної оренди не є достатньо розвиненим. За попереднім днем, кількість пропозицій місячної оренди у Сеулі становила 10 059, що на 24,9% менше ніж рік тому і на 17,0% менше ніж два роки тому. За даними Корейського інституту нерухомості, середня місячна орендна плата у Сеулі минулого місяця становила 1,528 мільйонів вон, що знову встановило історичний рекорд для місячної базової ціни.

Ринок вважає, що дефіцит цілком квартир, зростання цін, обмеження кредитування для цілком квартир і побоювання щодо податкового навантаження на власників разом можуть прискорити перехід до місячної оренди. Прямий зв’язок між цілком і місячною орендою стосується реальних потреб, особливо для простих громадян, оскільки це впливає на їхні житлові витрати, тому не можна вважати це просто зміною форми угод. Ця тенденція може ще більше ускладнити ситуацію на ринку оренди у Сеулі, і уряд, ймовірно, буде зосереджений на розробці додаткових заходів, що враховують і пропозицію, і фінанси, і цінову стабільність.