Коли відбудеться засідання Федеральної резервної системи у 2026 році? Що це означає для ваших іпотечних ставок

На початку березня 2026 року позичальники і інвестори з іпотеки зосереджені на одному питанні: коли Федеральна резервна система зробить свій наступний крок? Час проведення засідання Федеральної резервної системи має вирішальне значення, оскільки ці зібрання безпосередньо формують умови кредитування та доступність житла по всій країні. Цього року обіцяє бути значною невизначеністю, оскільки політики зважують суперечливі економічні сигнали, а ініціативи Білого дому вводять нові змінні у вже й так складну ринкову рівновагу.

Наступне засідання ФРС: очікування ринку та графік

Очікується, що Комітет з відкритого ринку Федеральної резервної системи збережить поточну ставку щонайменше до червня 2026 року. За даними ф’ючерсів на ставки ФРС від CME Group, ринки не передбачають зниження ставки до середини року щонайменше. Такий підхід «паузи та спостереження» означає, що трейдери та позичальники мають дивитися за межі традиційних сигналів ФРС, шукаючи підказки щодо напрямку іпотечних ставок.

Однак остання активність розповідає більш нюансовану історію. Хоча ФРС залишалася стабільною, 30-річні іпотечні ставки виявилися несподівано волатильними. Наприкінці січня ставки знизилися з 6,16% до 6,06%, що стало найсильнішим зростанням рефінансування з вересня 2025 року. Асоціація іпотечних банкірів повідомила, що заявки на кредити зросли більш ніж на 14% тиждень до тижня, а заявки на рефінансування — на 20%. Порівняння з минулим роком показало ще більш драматичний ріст — рефінансування зросло на 183% порівняно з тим самим тижнем 2025 року.

За словами Майкла Феролі, головного економіста J.P. Morgan у США, наступний рух ставки залежить від тенденцій на ринку праці та інфляції. «Якщо ринок праці ослабне або інфляція знизиться суттєво, Федеральна резервна система може потенційно знизити ставки пізніше цього року», — зазначив Феролі у своєму аналізі від 16 січня. Однак базовий прогноз J.P. Morgan передбачає, що інфляція продовжить пом’якшуватися, а напруженість на ринку праці зростатиме до середини 2026 року, що може спонукати ФРС до підвищення ставки вже у третьому кварталі 2027 року.

Як ініціативи Трампа змінюють іпотечні ставки перед рішеннями ФРС

Що пояснює недавні коливання іпотечних ставок, коли ФРС залишалася бездіяльною? Відповідь криється у політичних оголошеннях виконавчої влади, які привернули увагу ринку більш ефективно, ніж традиційні сигнали монетарної політики.

Починаючи з 7 січня, адміністрація Трампа представила трьохзонну стратегію доступності житла:

• Виконавчий наказ забороняє інституційним інвесторам купувати односімейні будинки, щоб зберегти можливості для першого житла для покупців
• Пропозиція спрямована на те, щоб Fannie Mae і Freddie Mac купували іпотечні облігації на суму 200 мільярдів доларів — прямий крок до зниження ставок
• Рамки, що дозволяють тримачам пенсійних рахунків 401(k) отримувати доступ до заощаджень для допомоги з початковим внеском

Ці оголошення викликали негайну реакцію ринку. Пропозиція щодо купівлі іпотечних облігацій на 200 мільярдів доларів особливо вплинула, спричинивши зниження ставки на 10 базисних пунктів з 6,16% до 6,06%. За даними галузевих опитувань, деякі кредитори почали пропонувати ставки нижче 6%.

Віце-президент і заступник головного економіста Асоціації іпотечних банкірів Джоел Кан зафіксував цю тенденцію у своєму звіті від 21 січня. «Іпотечні ставки минулого тижня продовжували падати, сприяючи найсильнішому зростанню рефінансування з вересня 2025 року», — зазначив Кан. Індекс MBA відобразив цю зміну, показавши драматичне зростання заявок на рефінансування тиждень до тижня і рік до року.

Що означає пауза ФРС для позичальників і інвесторів

Взаємодія між обережною позицією ФРС і ініціативами Білого дому створює незвичайне середовище для позичальників. Хоча історично ринки чекали засідань ФРС для здійснення кардинальних змін у портфелях, цього разу домінували фіскальні, а не монетарні фактори.

Голова LoanDepot Джеф Дергураян закликає бути обережними щодо припущень про тривалі покращення ставок. «Ми не бачимо стійкого зниження іпотечних ставок у короткостроковій перспективі», — попередив Дергураян. Він уважно стежить за доходністю 10-річних казначейських облігацій як за ключовим індикатором. Якщо доходність казначейських облігацій залишатиметься в межах 4,2%–4,3%, ставки можуть стабілізуватися. Однак якщо доходність підніметься вище цього рівня, недавні покращення ставок через оголошення Білого дому можуть зникнути зовсім.

Ця чутливість до доходності казначейських облігацій підкреслює, що іпотечні ставки функціонують незалежно від короткострокових рішень ФРС щодо ставки. Ринок 30-річних іпотек реагує на довгострокові очікування ставок і інфляційні перспективи, створюючи сценарії, коли ФРС може тримати ставки стабільними, а іпотечні ставки рухатися різко в обидва боки.

Погляд у майбутнє: динаміка ставок і зміни у керівництві ФРС

Невизначеність навколо ФРС виходить за межі політики щодо ставок. Термін повноважень Джерома Пауелла як голови ФРС закінчується у травні 2026 року, що вводить ризик змін у керівництві та ринкових прогнозах. Новий голова ФРС може мати інший підхід до цілей інфляції, пріоритетів на ринку праці та темпів будь-яких змін ставок.

Більшість аналітиків з Уолл-стріт очікують одного або двох знижень ставок у 2026 році, хоча скептики залишаються. Загальна думка полягає в тому, що ФРС зрештою знизить ставки цього року, але час і масштаб залишаються дуже невизначеними. Деякі стратеги побоюються, що стійка інфляція може змусити ФРС призупинити зниження ставок або навіть повернутися до їх підвищення раніше, ніж очікується.

Для позичальників головний висновок очевидний: наступне засідання ФРС і подальші керівні вказівки мають велике значення, але вони вже не є єдиними факторами, що формують іпотечні ставки. Ініціативи Білого дому, динаміка ринку казначейських облігацій і змінювані економічні дані конкурують за увагу ринку. Моніторинг комунікацій ФРС, доходності казначейських облігацій і показників ринку праці дає найповніше уявлення про напрямок іпотечних ставок у решті 2026 року.