Як бульбашка нерухомості та інфляція активів тихо змінюють розподіл багатства

Глобальний ландшафт багатства розповідає парадоксальну історію: світ наразі володіє $600 трильйонами загального багатства, але більша частина цієї астрономічної цифри існує на папері, а не у продуктивній економічній діяльності. За даними досліджень McKinsey Global Institute, це безпрецедентне накопичення виявляє тривожну реальність, коли зростання цін активів—особливо у нерухомості та акціях—стає відокремленим від справжнього економічного зростання, створюючи систему, яка систематично надає перевагу тим, хто вже володіє значними активами.

Коли паперові прибутки керують багатством, а не продуктивністю

З 2000 року зростання глобального багатства на $400 трильйонів малює похмурий образ. Більше ніж третина цього зростання становить чисте паперове багатство без зв’язку з реальним економічним розширенням. Крім того, приблизно 40% можна пояснити накопиченою інфляцією. Це означає, що лише 30% приросту багатства фактично походить від нових, tangible інвестицій у реальну економіку.

Механізм цієї нерівноваги є яскравим: кожен інвестований долар створює два долари боргу. Це боргове зростання активів штучно завищує оцінки у сферах акцій, облігацій, нерухомості та товарів. Бульбашка на ринку нерухомості є яскравим прикладом цієї тенденції, коли ціни на нерухомість злітають значно вище, ніж дозволяє підставний дохід від оренди або економічна продуктивність. Тим часом, зарплати та реальний економічний обсяг не встигають за інфляцією цін активів.

Бульбашка нерухомості та концентрація багатства

Концентрація багатства показує, наскільки нерівномірно розподіляються ці прибутки. Топ-1% світового населення контролює щонайменше 20% всього багатства. Більш детально, у США ця еліта володіє приблизно 35% національного багатства, з середнім показником $16,5 мільйонів на особу. У Німеччині ці цифри становлять 28% для топ-1%, з середнім $9,1 мільйонів.

Ця нерівність існує тому, що володіння активами самі по собі стає машиною для збагачення. Ті, хто володіє акціями, нерухомістю та іншими зростаючими активами, бачать, як їх портфелі зростають через підвищення цін, що віддалені від економічних фундаментів. Бульбашка нерухомості ілюструє цю динаміку—власники будинків і інвестори отримують вигоду від зростання цін незалежно від економічної продуктивності, тоді як ті, хто не має активів, важко накопичують багатство через традиційну зайнятість і заощадження.

Бульбашка всього і її тригери

Фінансові ринки наразі демонструють те, що економісти називають “бульбашкою всього”. Це явище охоплює акції, нерухомість, облігації, товари та криптовалюти, які одночасно досягають екстремальних оцінок. Причина: роки політики кількісного пом’якшення з боку центральних банків, включаючи Федеральний резерв, Європейський центральний банк і Банку Японії.

Програми кількісного пом’якшення, особливо масові інтервенції після COVID-19, одночасно підживлювали інфляцію та активні бульбашки. Низькі відсоткові ставки і розширені грошові пропозиції спонукали інвесторів до альтернативних активів, що підвищило ціни скрізь. Бульбашка нерухомості посилилася, оскільки стимулювання центральних банків зробило позики дешевими, заохочуючи як спекулятивні, так і первинні покупки житла.

Роздоріжжя: чотири можливі сценарії

McKinsey Global Institute окреслює чотири окремі сценарії, як ця нерівновага може бути вирішена:

Оптимістичний сценарій вимагає революції у продуктивності—можливо, завдяки проривам штучного інтелекту—яка дозволить економіці наздогнати завищені оцінки активів. За цим шляхом, вартість акцій залишиться високою без перегріву зарплат або цін.

Інші три сценарії кожен жертвує чимось. Деякі зберігатимуть цінність активів, жертвуючи широким зростанням. Інші повернуть ціни активів вниз через дефляцію або рецесію. Найгірший сценарій передбачає і знищення багатства, і економічний спад. Для середнього американського заощаджувача різниця між двома найімовірнішими результатами може становити до $160 000 накопичених заощаджень до 2033 року.

Виникає двошарова економіка

Ця структура багатства створює розділене економічне середовище. Власники активів бачать, як їх портфелі зростають через зростання цін, віддалений від їхньої праці. Заробітчани без значних володінь нерухомості, акцій або облігацій стикаються з більш важким шляхом до накопичення багатства, незалежно від стабільності доходів або дисципліни заощаджень.

Економісти називають цей патерн “відновлення у формі літери K”—багаті піднімаються вгору, тоді як інші застрягають або падають. Нерівність багатства зростає не тому, що бідні менше працюють, а тому, що система все більше винагороджує володіння активами понад продуктивну працю. Бульбашка нерухомості особливо ілюструє цю тенденцію—зростання цін на нерухомість створює поколіннєве багатство для існуючих власників, одночасно відсуваючи новачків.

Ключове питання майбутнього

Поточна система стикається з кризою. Оскільки більшість приросту багатства базується на інфляції цін активів, а не на продуктивному економічному зростанні, і з $600 трильйонами все більше залежить від подальшої монетарної політики, статус-кво не може тривати вічно.

Без справжнього прискорення продуктивності—теоретично можливого завдяки штучному інтелекту—ця бульбашка активів рано чи пізно лусне. Наслідки: або тривала інфляція, що знецінює купівельну спроможність у всьому, або болісна корекція, яка знищить трильйони паперового багатства. Обидва сценарії створюють нестабільність для середніх американців, і питання справжнього економічного зростання проти спекулятивного зростання активів, можливо, стане головною фінансовою проблемою цього десятиліття.