Gayrimenkul Gerçek Dünya Varlık Pazarında Keşif: Tuğlalar ve Blokların Kesişimi

Giriş

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı, kripto para piyasasında yeni bir olgu değildir; 2018'de varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihraç ( STO ) gibi günümüzdeki RWA kavramıyla benzer denemeler ortaya çıkmıştır. Ancak, düzenleyici çerçevenin olgunlaşmamış olması ve potansiyel getiri avantajlarının belirgin olmaması nedeniyle, bu erken girişimler olgun bir pazar segmentine dönüşememiştir.

2022'de, ABD'nin faiz oranlarını sürekli artırmasıyla birlikte, ABD hazine tahvili getirileri, kripto pazarındaki stablecoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD hazine tahvillerinin RWA olarak tokenleştirilmesi, kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geldi. Sonuç olarak, bazı tanınmış DeFi projeleri ve geleneksel finansal kuruluşlar, hatta bazı hükümetler de RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, birçok gayrimenkul RWA projesi piyasada dikkat çekti. Bu projeler, gayrimenkul yatırım pazarını çok yönlü olarak genişletmeyi, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmeyi ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmayı hedefliyor. Bu çalışma, bu tür projelerin vaka analizini yaparak gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projeler çoğunlukla Kuzey Amerika gayrimenkul varlıkları ve yatırımcılarına yönelik olduğundan, ilgili politikalar, yasalar ve piyasa koşulları tartışması esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Gayrimenkul Tokenizasyon Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu dev bir alandır. 2023 Martında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarı değeri 1.3 trilyon dolara ulaşırken, dünya genelindeki halka açık gayrimenkul pazarı büyüklüğü 2.66 trilyon dolardır.

Gayrimenkul pazarının tokenleştirilmesinin temel hedefi aşağıdaki bir veya daha fazla hedefi gerçekleştirmektir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç ana biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. için finansman amacıyla dağıtılmış gayrimenkul sahipliği.

2. belirli bir Blok gayrimenkul piyasa endeksi ürünü.

3. teminat olarak kullanılan tokenleştirilmiş gayrimenkul.

Ayrıca, tokenleştirme ve blok zinciri entegrasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetişimini artırdı.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), mülk sahibi, işleten veya gelir getiren gayrimenkullere finansman sağlayan bir şirkettir. REIT, sıradan yatırımcılara, temettü gelirine ve toplam getirisine dayalı bir gelir elde etme fırsatı sunarak, bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, çeşitlendirilmiş gayrimenkul yatırım fırsatları sağlama konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sunmaz, merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı varlık denetimleri ve sıkı düzenleyici çerçeve içindeki yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projeleri için sağlam bir plan sunar.

Geçtiğimiz iki yıl boyunca gayrimenkul RWA projelerinin işletimi sırasında, avantajları ve dezavantajları konusunda daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıdaki özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin gerçek operasyonlarda karşılaştığı durumların farklı olduğunu keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her proje, gayrimenkul piyasasını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanında en popüler olanlar. Dikkat edilmesi gereken şey, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve Gnosis blok zinciri ( üzerinde esas olarak ) Amerikan konut gayrimenkulü yatırım fırsatları sunmaya odaklanarak, piyasada en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir.

RealT, konut mülklerini satın alır ve ABD yasalarına göre mülk sözleşmelerine sahip olan varlıkları tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira tahsilatından sorumluluk üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, hukuken gayrimenkul varlıklarına sahip şirketten ayrıdır. Web sitelerinde belirtildiği üzere, eğer şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülk sözleşmelerini yöneten başka bir şirketi belirleme seçeneğine sahiptir. Dikkate değer olan, pazara sürdükleri mülklerde ortak yatırım yapmayı zorunlu tutmamalarıdır. Mülk token sahipleri, genellikle değerinin %10'u civarında olan yönetim ücreti ve yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi hariç olmak üzere, mülk kira gelirinin bir kısmını her ay alabilirler.

Montgomery'deki bu mülkü örnek alırsak, gayrimenkul tokenlerinin toplam değeri 323,020 dolar, her bir tokenin fiyatı 52.10 dolar, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2,600 dolar kira geliri elde etmektedir. Operasyon ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir ise 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolar dağıtım almakta, yıllık getiri oranı ise %7.35'tir.

Bu mülk için RealT, %100 token sağlamaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu, kira bedelinin %8'ini ve bakım masraflarının geri kalanını alırken, yatırım platformu yalnızca mülk tokenizasyonu, yönetim kurumunun seçilmesi ve denetim için %2 alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli mülkleri bulmaya ve bunları piyasaya tokenize etmeye odaklanabilir.

Ancak, mülkiyetin dağılması yatırımcılar arasında risk paylaşımını teşvik etmesine rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların finansal çıkarları o kadar küçük olduğunda ki, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir, sorun ortaya çıkar. Laurens Swinkels'in bir raporu, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için yönetim organları seçmektedir; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, verimsiz yönetim onların üzerinde olumsuz bir etki yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hissesi fazla büyükse, bu tokenin likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük hissedarlar da bedavacı olabilir. Bu sahipler, büyük hissedarların atanan yönetim organlarının finansal olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok küçükse, RealT'nin yönetim organlarını seçme veya denetleme sürecine katılma motivasyonu yetersiz olabilir; birçok yatırımcı da yönetim organlarını etkin bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son satılan on tokeni inceledim ve her mülkün sahipleri sayısını bulmak için ilgili blok gezginini kullandım.

Grafikte gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayıda tokene bölmektedir, bu nedenle her bir tokenin fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır, bunlardan iki mülkün sahibi 1,000'den fazladır. Şimdi, bu verileri her bir sahibin token sayısı ile birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım kapsamını anlayabiliriz.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı ve %1'inin bu miktardan fazla yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılara gayrimenkul yatırım pazarı yaratmada başarılı olduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanının işlem verilerine göre, RealT yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemesi yapmıştır. Platform ücretleri bakım masrafları, sigorta ve vergiler nedeniyle dalgalanmakta olup, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarındadır; bu da son iki yılda yaklaşık 150.000 ila 180.000 dolar arasında platform geliri anlamına gelmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılımı zorunlu kılmamış olması ve eğer yatırım yapılması seçilirse, katılım düzeyine dair belirgin bir sınırlama veya kılavuzun olmaması nedeniyle, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de şirketin merkezi varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuştur. Bu varlık hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; sadece RealT projesinin operasyonel varlığı olarak hizmet verir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için hukuki süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT her bir yatırım yapılan mülk için ilgili bir Series LLC kurar. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her Series LLC belirli mülklere ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkleri etkilememesini ve ana şirketin operasyonlarını da etkilememesini sağlamayı amaçlamaktadır.

Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların küresel emlak pazarının fiyat hareketlerini ticaretine izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM mimarisini kullanarak sentetik varlıklara süresiz maruz kalma elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki emlak için endeksler oluşturmak amacıyla satış geçmişine dayanan Parcl Labs fiyat kaynaklarını tanıtmaktadır. Satış geçmişi süresi, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların emlak değerine spekülasyon yapma fırsatı vardır, emlak fiyatlarını yükseltmek veya düşürmek için işlem yapabilirler.

Bu yöntem, Parcl'in yasal sorunlardan kaçınmasını sağlıyor, çünkü platformun işletiminde gerçek mülk bulunmuyor. Bazıları, bu durumun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıdaki standartlara uymuyor. Ancak, bu nispeten popüler bir RWA projesidir ve bazı sektörün tanınmış isimlerinin yatırımlarını aldı. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilmesi üzerine tartışmak makul.

Parcl'ın test ağı, Mayıs 2022'de Solana'da başlatıldı ve şu anda toplam kilitli değer 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre çok fazla ilgi çekmedi; günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50 kişiden az.

Parcl ürünleri basitleştirildi ve hızlı bir şekilde geliştirildi. Parcl Labs fiyat kaynakları ve endeks piyasası iyi tasarlandı, kullanımı kolay.

Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl piyasada hâlâ nispeten alçakgönüllü kalıyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de piyasa gayrimenkul endeksi ürünlerini kabul etmeye henüz hazır değil.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkullerini tokenleştirerek kredi teminatı olarak kullanma olasılığını da araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, tokenleştirilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları tokenler ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet token borç verme ürününe daha çok benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerine son veren bir terkedilmiş projedir. Piyasada fazla bir iz bırakmamış olsa da, iki dikkate değer gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul temelli bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, mülk belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno, Delaware'de bu işlem için ( olarak bilinen bir özel amaçlı şirket (SPV) oluşturacaktır; bu, ana şirket tarafından yaratılan bir yan kuruluştur ve finansal riskleri izole etmek için kullanılır. Bağımsız bir şirket olarak yasal statüsü, yükümlülüklerinin ana şirket iflas ettiğinde bile korunmasını sağlar. Bu nedenle, özel amaçlı şirketler bazen iflastan uzak varlıklar olarak adlandırılır. Amerika'da, SPV genellikle LLC ile aynıdır ). Daha sonra,