Рынок аренды квартир в Сеуле резко сократился... ускоряется переход на помесячную аренду

Сектор аренды полностью арендованных квартир в Сеуле испытывает одновременное сокращение предложения и рост цен, что ведет к быстрому увеличению доли месячной аренды. В условиях высокого спроса в сезон весенних переездов количество полностью арендованных квартир значительно снизилось, что сузило выбор арендаторов и начало сказываться на ценах полной аренды и общем рынке месячной аренды.

19-го числа, согласно данным крупной компании по анализу недвижимости Asil, за предыдущий день было зарегистрировано всего 15 427 полностью арендованных квартир в Сеуле. Это на 49,9% меньше по сравнению с 37 500, зафиксированными 18 апреля 2022 года. Во всех 25 районах Сеула наблюдается сокращение предложения полностью арендованных квартир, с наибольшим снижением в районах Ювон (88,5%), Чунган (88,0%), Канбэк (83,5%), Сонпхён (83,4%) и Кимчхон (77,1%). В районе Кимчхон всего 54 полностью арендованных квартиры, в Чунгане — 51, в Канбэке — 50, а в таких крупных жилых комплексах, как Югёк-дон в районе Ювон с 1281 квартирой, полностью арендованных всего 2–3 единицы.

Эта ситуация обусловлена изменениями в структуре рынка, где объединены сделки купли-продажи и аренды. После введения 15 октября прошлого года мер, объявленных для всей территории Сеула, которая была признана зоной с разрешением на сделки с землей, обязательство фактического проживания в течение двух лет после покупки было закреплено, а так называемый «инвестиционный разрыв» с полной арендой фактически заблокирован. Ранее инвестиции с разницей в цене служили каналом увеличения предложения полностью арендованных квартир, но сужение этого пути привело к сокращению предложения на рынке. Также агентства недвижимости отмечают, что даже в крупных жилых комплексах практически невозможно найти полностью арендованные квартиры.

На фоне сокращения предложения на рынке полной аренды цены растут особенно заметно. Согласно исследованию тенденций цен на жилье Корейского института недвижимости, в прошлом месяце средняя цена полной аренды в Сеуле составила 601,49 миллиона вон, впервые за 3 года и 5 месяцев превысив отметку в 600 миллионов вон после 6,1694 миллиона вон, зафиксированных в октябре 2022 года. Особенно резко растут цены в новых жилых комплексах. Так, в районе Канбэк, в районе Мия-дон, в апартаментах Hanwha Forêna площадью 84.8655 м², заключён контракт на полную аренду 4-го числа этого месяца за 775 миллионов вон, что почти на 1 миллион вон больше по сравнению с контрактом за декабрь прошлого года на ту же площадь (680 миллионов вон). Соотношение цены полной аренды к цене покупки также выросло до 52,1% в прошлом месяце, превысив предыдущий показатель в 52,0%. Быстрый рост цен на квартиры в Сеуле привел к тому, что после 10 месяцев снижения соотношение цены полной аренды к цене покупки снова начало расти, спустя 11 месяцев.

Из-за повышения цен на полную аренду и дефицита предложений арендаторы всё чаще переключаются на месячную аренду. Согласно данным системы публичных регистраций цен на сделки Министерства земель, инфраструктуры и транспорта, с начала этого года и по предыдущий день было зарегистрировано 67 506 договоров аренды квартир в Сеуле, из которых 32 608 — на месяц, что составляет 48,3%. На практике это означает, что каждые 2 договора аренды включают один договор на месяц. Доля договоров на месяц в общем объеме аренды в Сеуле выросла с 28,2% в 2019 году до 31,5% в 2020 году, а с 2022 года и по прошлый год стабильно держится выше 40%. Проблема в том, что и рынок месячной аренды не насыщен. В тот же день в базе данных зарегистрировано всего 10 059 квартир, доступных для месячной аренды, что на 24,9% меньше по сравнению с годом назад и на 17,0% — по сравнению с двумя годами назад. Согласно рыночной стоимости, установленной Корейским институтом недвижимости, средняя месячная арендная плата в Сеуле в прошлом месяце составила 1,528 миллиона вон, что вновь стало рекордом за всю историю.

Эксперты считают, что дефицит полностью арендованных квартир, рост цен, ограничения по ипотечным кредитам и опасения по поводу налогового бремени могут ускорить переход к месячной аренде. Полная и месячная аренда напрямую связаны с реальными потребностями, особенно с затратами на жильё для простых граждан, поэтому нельзя считать это просто изменением формы сделки. Этот тренд, вероятно, усилит нагрузку на рынок аренды в Сеуле в будущем, и особое внимание уделяется возможным мерам правительства, которые должны учитывать предложение, финансовую стабильность и ценовую политику.