Как Брэнден Уоллес создал сектор-ориентированную модель венчурного капитала Fifth Wall

Ландшафт венчурного капитала долгое время доминировали универсальные фирмы, жестко конкурирующие по оценке и размеру чеков. Брэндон Уоллес увидел возможность изменить эту модель. Вместе с соучредителем Брэдом Грейвом он понял, что технология недвижимости — один из крупнейших субсекторов технологической индустрии — игнорируется традиционными венчурными инвесторами, несмотря на создание миллиардных компаний, таких как WeWork и Airbnb. Этот инсайт стал основой для создания Fifth Wall Ventures — фонда в 212 миллионов долларов, основанного на принципиально иной концепции: глубокой специализации в так называемых «Built World Technology», охватывающих недвижимость, гостеприимство, розничную торговлю и строительные технологии.

От выхода из Workday к инновациям в недвижимости

До запуска Fifth Wall Брэндон Уоллес реализовал себя через несколько предпринимательских и инвестиционных проектов. Он стал соучредителем Identified — платформы оптимизации рабочей силы на базе данных и аналитики, которая привлекла 33 миллиона долларов венчурных инвестиций, прежде чем была приобретена Workday в 2014 году. Ранее он основал Cabify — крупнейшую в Латинской Америке службу совместных поездок. Помимо создания компаний, Уоллес стал активным ангельским инвестором, создав один из крупнейших синдикатов на AngelList и инвестировав более чем в 60 заметных компаний, включая Bonobos, Dollar Shave Club, Earnest, Philz Coffee и Zenefits.

Брэд Грейв дополнял эту стратегию своим опытом. Он стал соучредителем Invitation Homes — оператора арендной недвижимости стоимостью в миллиарды долларов, поддерживаемого Blackstone. В Invitation Homes Грейв занимал должность технического директора и создал собственную технологическую инфраструктуру, управляющую оценкой стоимости, приобретением, реконструкцией, арендой и профессиональным управлением более чем 50 000 объектов недвижимости в 13 крупных американских рынках. Его глубокий операционный опыт в сфере недвижимости сделал его идеальным партнером для создания фонда, который сможет по-настоящему понять проблемы портфельных компаний.

Переосмысление венчурного капитала через призму специализации

Основная идея, лежащая в основе Fifth Wall, бросает вызов традиционной венчурной мудрости. В то время как элитные фонды, такие как Sequoia и Benchmark, имеют доступ к премиальному потоку сделок, большинство венчурных инвесторов конкурируют по цене и оценке в условиях все более стандартизирующегося рынка. Эти универсальные венчуры не обладают глубокими отраслевыми знаниями, чтобы предоставлять значимую стратегическую ценность портфельным компаниям, что особенно ярко проявляется в сфере технологий недвижимости.

Брэндон Уоллес и Брэд Грейв поняли, что недвижимость — составляющая 14% ВВП США и крупнейший активный класс страны — остается одним из самых низкораспределяющих расходы на ИТ и наиболее недоразвитых с технологической точки зрения секторов. Но вместо того чтобы считать это проблемой, они увидели в этом огромную возможность. Рынок нуждался не только в капитале, но и в стратегических партнерах, обладающих глубоким пониманием операций в недвижимости и связями с крупными институциональными игроками.

Это осознание привело к созданию уникальной структуры фонда: Fifth Wall привлек половину стартового капитала у крупнейших владельцев и операторов недвижимости, называемых «Anchor LPs». В их число входят CBRE (коммерческая недвижимость), Prologis (промышленные объекты), Lennar (строительство домов), Equity Residential (многоквартирные дома), Hines (офисная недвижимость), Macerich (торговые центры) и Host Hotels & Resorts (гостиничный бизнес). Собрав этот альянс индустриальных гигантов, Fifth Wall превратил своих LP в стратегические активы.

Стратегия Anchor LP, которая изменила правила игры

Модель работы Fifth Wall резко отличается от традиционной практики венчурных фондов. Пока универсальные фонды тратят ресурсы на активный поиск сделок и конкуренцию за них, Fifth Wall использует обратную динамику: его Anchor LP — важнейшие партнеры и клиенты для любой технологии в недвижимости — активно рекомендуют сделки и сигнализируют о готовности к внедрению.

За первый год работы фонд инвестировал около 80 миллионов долларов в 8 компаний. Вместо конкуренции по оценке, сделки обычно проходят через рекомендации Anchor LP или прямое обращение основателей, ищущих уникальную ценность Fifth Wall. Гибкость в размере инвестиций позволяет вкладывать от 500 000 долларов в ранние стадии до 35 миллионов в зрелые компании, часто создавая совместные структуры, где LP участвуют вместе с фондом.

Эта операционная эффективность меняет ежедневную деятельность фонда. Вместо поиска доступа и переплаты за участие в раундах, Fifth Wall сосредоточен на понимании технологических потребностей и стратегических приоритетов своего альянса LP. Когда LP сигнализирует о планах внедрения или партнерства с определенной компанией, Fifth Wall получает не только инвестиционную возможность, но и встроенную клиентскую или доходную связь для портфельных компаний — дополнительное преимущество, недоступное традиционным венчурным инвесторам.

Победители портфеля и стратегические партнерства

Результаты подтверждают эффективность модели. В портфель Fifth Wall входят лидеры рынка, такие как VTS (платформа для управления зданием), Opendoor (цифровая платформа недвижимости) и Clutter (услуги по хранению по требованию). Помимо качественного отбора компаний, наибольший успех достигается благодаря стратегическим партнерствам между Anchor LP и портфельными компаниями.

Иногда эти партнерства — простое крупное корпоративное соглашение между компанией из портфеля и LP. В других случаях — сложные, многоаспектные коллаборации, например, широкое стратегическое партнерство между Opendoor и Lennar, организованное Fifth Wall. Такие партнерства служат катализаторами ускоренного роста, превращая роль фонда из пассивного инвестора в активного участника трансформации рынка.

Этот подход, основанный на партнерствах, отвечает важной реальности: владение коммерческой недвижимостью все больше концентрируется у нескольких крупных корпораций-арендодателей. Решая проблемы этих крупных операторов — арендодателей, управляющих компаний, арендаторов и потребителей — Fifth Wall открывает огромные рыночные возможности. Будучи связующим звеном между новыми технологиями и устоявшимися игроками недвижимости, фонд помогает портфельным компаниям достигать масштабирования и внедрения с высокой скоростью, что трудно реализовать через традиционные каналы венчурных инвестиций.

Что Брэндон Уоллес ищет в основателях технологий недвижимости

При оценке потенциальных инвестиций Брэндон Уоллес и его команда ориентируются на компании, способные переосмыслить аспекты построенного мира с помощью технологических инноваций. Этот критерий более тонкий, чем у типичных венчурных фондов, что отражает специализацию и стратегические преимущества фонда.

Инвестиционный комитет особенно привлекают амбициозные основатели, которые выявляют и решают ключевые проблемы в операциях недвижимости. Учитывая историческую недоинвестицию в технологии, возможности для компаний, способных значительно повысить эффективность, прозрачность или пользовательский опыт участников рынка, огромны.

Для стартапов в сфере технологий недвижимости Fifth Wall советует инвестировать в построение отношений с институциональными клиентами на самых ранних этапах. Концентрированная природа владения недвижимостью крупными корпорациями означает, что ранняя проверка и внедрение у крупных арендодателей имеют огромное сигнальное значение. Вместо того чтобы сначала гоняться за массовым потребительским принятием, наиболее эффективная стратегия — глубоко понять боли институциональных клиентов и создавать решения, ориентированные на их конкретные потребности.

Этот ориентированный на основателей подход отражает операционную модель Fifth Wall и собственный предпринимательский опыт Брэндона Уоллеса. Он, ранее масштабировав Cabify по Латинской Америке и создав Identified, чтобы продать его Workday, понимает, что успех венчура зависит не только от капитала, но и от стратегических партнерств, развития клиентов и высокого уровня исполнения. Выступая в роли моста между ранними стартапами и крупными операторами недвижимости, Wallace и Greiwe создали фонд, который одновременно накапливает ценность по нескольким направлениям.