Essex Property и Residential REITs готовятся к отчетности за 4 квартал на фоне охлаждения рынка апартаментов

Сектор жилой недвижимости в форме инвестиционных трастов (REIT) входит в критическую фазу отчетности, поскольку несколько крупных игроков готовятся объявить о результатах за четвертый квартал. Essex Property Trust, Mid-America Apartment Communities, AvalonBay Communities, Equity Residential и Camden Property Trust готовятся представить свои последние финансовые показатели, в то время как инвесторы оценивают, как этот сегмент пережил все более усложняющуюся ситуацию на рынке аренды в конце 2025 года.

Динамика рынка апартаментов смещается в сторону нормализации

Американский сектор апартаментов претерпел фундаментальные изменения в последнем квартале 2025 года, отошедшие от аномальных моделей спроса, характерных для пандемии и постпандемической эпохи. Новые данные от RealPage показывают, что сезонные чистые выселения впервые за три года вернулись, при этом за четвертый квартал было выселено примерно 40 400 единиц — явный сдвиг от циклов роста, вызванных пандемией, к традиционным рыночным моделям.

Показатели поглощения за весь год подчеркивают этот тренд к нормализации. Годовое поглощение составило чуть более 365 900 единиц, что является самым низким показателем с середины 2024 года и приближается к историческим средним значениям, существовавшим до недавнего бума. Этот умеренный рост отражает переоценку спроса на апартаменты по мере стабилизации экономических условий и демографических тенденций.

На стороне предложения новые завершенные проекты продолжали постепенно замедляться. В 2025 году рынок поглотил примерно 409 500 новых единиц, из которых почти 89 400 были завершены только в четвертом квартале. Это четвертый подряд квартал снижения объемов сдачи в эксплуатацию. Однако уровни предложения остаются высокими по сравнению с историческими нормами, оказывая давление на уровень занятости и арендные ставки.

Давление на заполняемость и арендные уступки меняют экономику

Экономика апартаментов отражала растущие трудности для операторов. Уровень заполняемости снизился к концу 2025 года до 94,8%, а эффективные запрашиваемые арендные ставки сократились на 1,7% за квартал, а за год — на 0,6%, что является самым резким ежегодным снижением с начала 2021 года. Это давление на доходы вынудило арендодателей применять более агрессивные тактики привлечения арендаторов.

Использование уступок резко выросло: более 23% единиц сейчас предлагают уступки, в среднем составляющие 7% от арендной платы. Этот сдвиг показывает, что владельцы апартаментов все больше сосредоточены на поддержании уровня заполняемости, чем на росте арендных ставок — защитная позиция, отражающая изменение соотношения спроса и предложения. Для отчетов о доходах REIT в ближайшее время эта ситуация, вероятно, приведет к ограниченному росту чистого операционного дохода по аналогичным объектам и сохранению негативных тенденций в показателях роста выручки до начала 2026 года.

Географические различия создают победителей и проигравших

Рынки стали все более сегментированными, что привело к разделению апартаментного ландшафта. В регионах с высоким предложением, таких как Аустин, Феникс, Денвер и Сан-Антонио, наблюдались самые резкие снижения арендных ставок, создавая операционные трудности для REIT, сильно зависимых от этих быстрорастущих, но перенасыщенных регионов.

Динамика рынка апартаментов оказалась значительно иной для прибрежных и технологически ориентированных мегаполисов. Такие рынки, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Сан-Хосе, демонстрировали умеренный рост арендных ставок, что выгодно REITам с более ограниченным предложением. Значительная концентрация Essex Property Trust на западном побережье дает компании возможность превзойти конкурентов, сталкивающихся с трудностями в регионах с избытком предложения. Экспозиция компании к росту занятости за счет технологического сектора и ограниченное предложение апартаментов в этих высокодоходных рынках обеспечивают относительную стабильность по сравнению с регионами с перенасыщением.

Essex Property Trust: преимущество на западном побережье в сложной ситуации

Essex Property выходит на отчет о доходах за четвертый квартал с очевидными преимуществами, обусловленными ее географическим положением. Компания выигрывает за счет сосредоточенности на западных рынках, где спрос со стороны работодателей, особенно технологических компаний, продолжает поддерживать создание рабочих мест и рост доходов домохозяйств. Более высокие доходы арендаторов и благоприятная демография поддерживают спрос на апартаменты, а высокие цены на покупку жилья стимулируют долгосрочное аренду.

Прогноз Zacks Consensus предполагает выручку за квартал в размере 476,57 миллиона долларов, что дает рост на 4,86% по сравнению с прошлым годом. В отношении основного FFO на акцию Essex Property ориентируется в диапазоне 3,93–4,03 доллара за четверть 2025 года, при этом средний прогноз составляет 4,00 доллара, что на 2,04% больше по сравнению с прошлым годом. Недавняя активность аналитиков не дала широкого доверия, однако фундаментальные показатели компании демонстрируют относительную устойчивость по сравнению с конкурентами, сталкивающимися с более сильным давлением предложения в других регионах.

AvalonBay Communities: преодоление трудностей с потенциалом развития

AvalonBay Communities представит отчет, учитывая влияние общего замедления рынка. Компания снизила свои прогнозы по выручке, чистому операционному доходу и основным средствам от операций на 2025 год в связи с замедлением роста арендных ставок, ростом операционных расходов и ослаблением спроса. Несмотря на эти краткосрочные трудности, стабильность обеспечивают сильный баланс, ограниченное предстоящее предложение в ключевых рынках и значительный портфель проектов развития, что создает основу для стабилизации при нормализации условий рынка.

Прогноз по квартальной выручке составляет 768,33 миллиона долларов, что предполагает рост на 3,75% по сравнению с прошлым годом. Оценки по основному FFO на акцию снизились на 2 цента до 2,84 доллара за последние недели, однако это все равно предполагает рост на 1,43% по сравнению с прошлым годом. Компания имеет рейтинг Zacks 4 (продажа) и показатель Earnings ESP -0,35%, что указывает на ограниченные возможности для сюрпризов.

Mid-America Apartment Communities: вызовы из-за концентрации в регионе Sun Belt

Mid-America Apartment Communities сталкивается с трудностями из-за высокой концентрации в регионе Sun Belt, где увеличение нового предложения усиливает конкуренцию. Хотя ранние признаки восстановления в тенденциях обновления аренды появились, компания, вероятно, продолжала сталкиваться с проблемами привлечения новых арендаторов в четвертом квартале, что сказывалось на ценах новых договоров и уровне уступок.

Прогноз по квартальной выручке составляет 557,79 миллиона долларов, что предполагает скромный рост на 1,45% по сравнению с прошлым годом. MAA ориентируется на диапазон FFO на акцию 2,17–2,29 доллара, с центром в 2,23 доллара, однако консенсусные оценки снизились на 1 цент до 2,22 доллара, что предполагает снижение на 0,45% по сравнению с прошлым годом. Компания имеет рейтинг Zacks 4 и показатель Earnings ESP -0,33%.

Equity Residential и Camden Property: сбалансированные портфели сталкиваются с разными условиями

Equity Residential выигрывает за счет диверсификации портфеля по городским и пригородным рынкам. Несмотря на типичное сезонное снижение в четвертом квартале, в нескольких регионах наблюдалось умеренное снижение давления предложения. Экспозиция к арендаторам с более высоким доходом, а также технологические возможности и операционный масштаб должны поддерживать относительную устойчивость.

Прогноз по выручке составляет 789,34 миллиона долларов, что дает рост на 2,94% по сравнению с прошлым годом. Оценки по нормализованному FFO на акцию — 1,04 доллара, что на 4% больше по сравнению с прошлым годом. Важно отметить, что Equity Residential имеет рейтинг Zacks 3 (удержание) и показатель Earnings ESP +0,66%, что делает ее единственной компанией в группе с потенциалом положительного сюрприза по прибыли.

Camden Property Trust выиграла за счет высокой экспозиции на растущих рынках и благоприятной демографии арендаторов, хотя повышенное предложение в некоторых регионах усилило конкуренцию. Прогноз по квартальной выручке составляет 394,65 миллиона долларов (рост на 2,15% по сравнению с прошлым годом), а руководство по основному FFO на акцию — 1,71–1,75 доллара, при этом средний показатель составляет 1,73 доллара, что соответствует руководству и не показывает изменений по сравнению с прошлым годом.

Перспективы: что покажут эти отчеты

Отчеты за четвертый квартал по этим пяти жилым REIT дадут важное представление о траектории рынка апартаментов в 2026 году. Результаты, скорее всего, покажут, достигли ли стабилизация заполняемости и тенденции уступок пика или же перед ними еще сохраняется давление. Особенно показательными будут результаты Essex Property, демонстрирующие устойчивость западных рынков, а также REIT, ориентированные на регион Sun Belt, которые прояснят, насколько быстро замедление поставок начнет стабилизировать рынки.

Инвесторам следует внимательно следить за пересмотром руководств, тенденциями заполняемости и комментариями по уровню уступок — эти показатели укажут, приближается ли сектор апартаментов к устойчивому равновесию или ему еще предстоит столкнуться с дополнительным давлением в ближайшие кварталы.