Решение о том, какой процент ваших доходов должен идти на ипотеку

Когда вы планируете купить дом, один из самых важных вопросов касается не только самой недвижимости — важно, насколько комфортно ваш ежемесячный платеж по ипотеке вписывается в ваш бюджет. Уровень вашего дохода напрямую влияет не только на сумму жилья, которую вам одобрят, но и на то, сколько жилья вы реально можете позволить себе приобрести. Вместо универсального подхода финансовые эксперты разработали несколько моделей, чтобы помочь покупателям определить подходящий процент от вашего ежемесячного дохода, который следует выделять на ипотечные платежи.

Понимание основных моделей дохода и ипотеки

Различные стандарты кредитования и финансовые консультанты рекомендуют разные подходы, каждый из которых подходит для различных финансовых ситуаций. Наиболее широко обсуждаемые ориентиры сосредоточены на соотношении ваших жилищных расходов и общего дохода.

Подход 28% к доходу

Самый консервативный совет предполагает, что вы не должны тратить более 28% вашего валового ежемесячного дохода на расходы, связанные с жильем. Этот процент включает не только саму ипотеку, но и налоги на имущество и страхование домовладельца, объединённые в один ежемесячный платёж.

Например: если ваш домохозяйство зарабатывает $7,000 в месяц до налогов, то 28% от этой суммы составит примерно $1,960. Это и будет вашей целевой суммой ежемесячных расходов на жильё.

Модель 28/36

Развивая модель 28%, эта схема добавляет ещё один уровень финансового планирования. Пока 28% идут на жилищные расходы, оставшиеся долговые обязательства — кредитные карты, автокредиты, коммунальные платежи и другие обязательства — должны оставаться в пределах 36% вашего валового ежемесячного дохода.

Используя тот же пример с $7,000, у вас будет доступно $2,520 (36% от дохода) для всех остальных долговых платежей, кроме ипотеки, что оставляет место для управления более широкими финансовыми обязательствами.

Альтернативные подходы: модели 35/45 и после-налоговая модель

Некоторые кредиторы применяют более строгие стандарты. Модель 35/45 ограничивает все долговые обязательства по дому — включая ипотеку — 35% от валового дохода или, альтернативно, 45% от чистого дохода (после налогов). Этот подход обычно более ограничителен.

Другой вариант — учитывать вашу реальную покупательскую способность, используя ваш чистый доход вместо валового. Модель 25% после-налоговых доходов ограничивает расходы на жильё всего 25% от того, что вы реально получаете после вычетов. Хотя этот подход даёт меньшую гибкость для кредитования, он может подойти заемщикам с уже значительными обязательствами, такими как выплаты по автокредитам, студенческим займам или кредитным картам.

Основные финансовые показатели, которые оценивают кредиторы

Кредиторы не просто одобряют кредиты на основе только процентов от дохода. Они анализируют вашу полную финансовую картину по нескольким важным метрикам.

Ваш коэффициент долговой нагрузки (DTI) — это отношение всех ваших ежемесячных долговых обязательств к вашему валовому ежемесячному доходу. Например, если вы зарабатываете $7,000 в месяц и имеете $2,800 в виде общих ежемесячных платежей по долгам (включая потенциальную новую ипотеку), ваш DTI составит 40%. Большинство кредиторов предпочитают видеть DTI в диапазоне от 36% до 43%, хотя некоторые могут расширить этот диапазон в зависимости от вашего кредитного профиля.

Помимо этого, кредиторы оценивают:

• Стабильность дохода: им нужен стабильный доход, они проверяют как недавние платежные ведомости, так и налоговые декларации, если вы — самозанятый
• Кредитную историю: более высокий кредитный рейтинг обычно открывает доступ к более низким ставкам, что напрямую снижает ваш ежемесячный платёж
• Размер первоначального взноса: больший первоначальный взнос означает меньший займ и, следовательно, меньшие ежемесячные платежи
• Текущую долговую нагрузку: большие обязательства уменьшают сумму дополнительного ипотечного кредита, который вам могут предоставить

Расчет того, что вы реально можете себе позволить

Вместо простого применения процентных правил, оцените свою конкретную ситуацию. Соберите следующие данные:

• Ваш ежемесячный доход с работы и дополнительных источников (как до, так и после налогов)
• Ваши общие ежемесячные обязательства: минимальные платежи по кредитным картам, автокредитам, студенческим займам, личным займам и другим регулярным долгам
• Ваш доступный первоначальный взнос: средства, которые вы можете вложить сразу, чтобы снизить сумму ипотеки
• Ваша кредитная ситуация: находитесь ли вы в положении для получения лучших условий или работаете над улучшением своего профиля

Выбор модели в конечном итоге должен отражать вашу личную финансовую реальность. У человека с минимальной долговой нагрузкой комфортно работать в рамках уровня 28/36, тогда как у того, у кого есть значительные обязательства, может потребоваться модель 25% после-налоговых доходов, чтобы сохранить реальную финансовую стабильность.

Стратегии удержания платежей по жилью под контролем

Ваша ипотека, скорее всего, станет вашим крупнейшим ежемесячным расходом, поэтому важно оптимизировать этот показатель.

Настройте параметры поиска дома: вам не обязательно покупать по максимально одобренной ценовой планке. Выбор менее дорогого объекта напрямую снизит ваши ежемесячные платежи.

Увеличьте первоначальный взнос: накопление дополнительных средств для внесения сразу уменьшит сумму займа, что снизит ваши ежемесячные платежи и может устранить необходимость в частной ипотечной страховке.

Улучшайте свою финансовую репутацию перед подачей заявки: погашение существующих долгов улучшает ваш DTI и кредитный рейтинг, что может дать вам право на более низкие ставки. Даже небольшое снижение ставки приводит к значительной экономии в месяц.

Полная стоимость владения домом

Ваш платеж по ипотеке — это только часть расходов на владение домом. Учитывайте также эти часто упускаемые из виду расходы при планировании бюджета:

Обслуживание и ремонт: любой дом требует регулярного ухода — сезонных работ, ремонта крыши, обслуживания системы отопления и вентиляции, сантехники и общего износа.

Газон и ландшафтный дизайн: если в вашем сообществе эти услуги не включены, вы отвечаете за уход за газоном, ландшафтные работы и сезонную уборку.

Обновление дома: помимо необходимых ремонтов, возможно, вам захочется улучшить дом — новые бытовые приборы, ремонт в ванной, внешние улучшения. При осмотре дома используйте выявленные проблемы как точки для переговоров о снижении цены покупки.

Коммунальные услуги и сервисы: ежемесячные счета за электроэнергию, воду, интернет и, возможно, обслуживание бассейна увеличивают ваши регулярные расходы.

Понимание полного объема затрат на владение помогает выбрать процент ипотечного платежа, который оставит место в бюджете для этих неизбежных расходов. Процент платежа по жилью важен, но также важно уметь управлять полным финансовым аспектом владения домом.