Escritórios e residências em Seul, os grandes tamanhos estão a ganhar força, enquanto os tamanhos médios e pequenos continuam a estar em baixa

Os preços de venda de escritórios em Seul continuaram a subir em abril de 2026, mas o impulso de crescimento concentrou-se nas áreas de grande e médio porte, onde a procura residencial se concentra, e não no mercado como um todo.

De acordo com os dados publicados em 26 de abril, com base na pesquisa da KB Real Estate de 13 de abril, a taxa de aumento dos preços de compra e venda de escritórios em Seul foi de 0,13%. Embora tenha havido uma redução em relação ao aumento de 0,16% de março, Seul manteve uma tendência de alta por 15 meses consecutivos, de fevereiro de 2025 a abril de 2026. À primeira vista, o mercado parece manter a tendência de alta, mas na realidade, a diferenciação entre os diferentes segmentos de área tornou-se bastante evidente.

Especialmente, escritórios de grande porte com área útil superior a 85 metros quadrados subiram 0,70%, enquanto escritórios de médio a grande porte com área útil entre 60 e 85 metros quadrados subiram 0,39%, apresentando uma tendência de crescimento relativamente forte. Em contrapartida, escritórios de médio porte com área útil entre 40 e 60 metros quadrados caíram 0,07%, escritórios pequenos com área útil entre 30 e 40 metros quadrados caíram 0,11%, e escritórios super pequenos com área útil abaixo de 30 metros quadrados caíram 0,05%. Os escritórios de médio e pequeno porte tiveram uma reversão para queda neste mês, enquanto os escritórios super pequenos já caem há cinco meses consecutivos. Geralmente, escritórios de grande porte, com forte atributo de uso residencial, atraem facilmente a demanda que os vê como substitutos de apartamentos, enquanto os escritórios de menor porte são mais influenciados pela demanda de investimento em aluguel, refletindo essa tendência.

Do ponto de vista regional, a área metropolitana e o país como um todo tiveram aumentos de 0,04% e 0,03%, respectivamente, mas o impulso de alta fora de Seul foi mais fraco. Gyeonggi-do caiu 0,01%, Incheon caiu 0,39%, e as cinco grandes cidades metropolitanas (Daejeon, Daegu, Busan, Gwangju e Ulsan) também caíram 0,05%. O preço médio de compra e venda em todo o país foi de 264,23 milhões de won, na área metropolitana de 274,43 milhões de won, e nas cinco grandes cidades de 196,05 milhões de won. Seul apresentou o valor mais alto, com 308,49 milhões de won, seguida por Gyeonggi-do com 265,05 milhões de won e Incheon com 165,39 milhões de won. A crescente diferenciação entre os preços de Seul e de outras regiões é uma característica marcante desta estatística.

O mercado de aluguel completo e a rentabilidade de aluguel também mostram diferenças regionais. Em abril, o preço médio de aluguel completo de escritórios em todo o país foi de 205,21 milhões de won, na área metropolitana de 215,16 milhões de won, e nas cinco grandes cidades de 137,32 milhões de won. Em Seul, o valor foi de 236,49 milhões de won, em Gyeonggi-do de 212,05 milhões de won, e em Incheon de 134,93 milhões de won. A taxa de retorno de aluguel em todo o país foi de 5,49%, na área metropolitana de 5,33%, e nas cinco grandes cidades de 6,53%. Em Seul, a taxa foi de 4,90%, em Gyeonggi-do de 5,53%, e em Incheon de 6,41%. Geralmente, os imóveis de maior preço de compra e venda em Seul apresentam uma rentabilidade de aluguel mais baixa, enquanto regiões com menor carga financeira ou Incheon exibem taxas mais altas, e essa estrutura continua.

Em resumo, o mercado de escritórios recente pode ser caracterizado por uma situação de “forte demanda residencial centrada em Seul” e “fraqueza nas regiões não-Seul e em áreas de menor porte” avançando simultaneamente. Com base nos níveis de taxa de juros, na demanda por substituição habitacional e nas condições do mercado de aluguel em diferentes regiões, mesmo escritórios do mesmo tipo apresentam uma diferenciação clara na tendência de preços. No futuro, escritórios residenciais de médio a grande porte em Seul provavelmente manterão uma trajetória relativamente firme, enquanto a recuperação de produtos de pequeno porte para investimento e do mercado fora de Seul pode continuar lenta.