O mercado de alugueres de apartamentos em Seul diminui drasticamente... A conversão de aluguer mensal acelera-se

O mercado de aluguer integral de apartamentos em Seul está a evoluir na direção de uma rápida expansão da proporção de aluguer mensal, devido à redução abrupta de imóveis disponíveis e ao aumento dos preços. Sob a forte procura durante a época de mudança na primavera, a quantidade de imóveis de aluguer integral diminuiu significativamente, restringindo o leque de opções para os inquilinos, e esse impacto estende-se aos preços de aluguer integral e ao mercado de aluguer mensal ao longo do mês.

No dia 19, de acordo com a empresa de big data imobiliário Asil, com base no dia anterior, o total de imóveis de aluguer integral em Seul era de 15.427 unidades. Isto representa uma redução de 49,9% em relação às 37.500 unidades de 18 de abril de 2024, há dois anos. Todos os 25 distritos de Seul registaram uma diminuição no número de imóveis de aluguer integral, com as maiores quedas em Yongsan (88,5%), Jung (88,0%), Gangbuk (83,5%), Seongbuk (83,4%) e Gwanak (77,1%). Em Gwanak, há apenas 54 imóveis de aluguer integral, em Jung 51, em Gangbuk 50, e até em grandes comunidades como Moonkyung-dong, em Yongsan, com 1281 unidades, há apenas 2 a 3 imóveis de aluguer integral.

Este fenómeno deve-se à mudança na estrutura do mercado, que anteriormente combinava compra e aluguer. Desde que, a 15 de outubro do ano passado, as políticas públicas designaram toda a área de Seul como zona de permissão de transações imobiliárias, foi estabelecido que os compradores devem residir efetivamente na propriedade por pelo menos dois anos, bloqueando assim a prática de “investimento por diferença de preço” com direitos de aluguer integral. Antes, esse tipo de investimento era uma via para aumentar a oferta de imóveis de aluguer integral, mas com o seu encerramento, o mercado interpreta que a entrada de imóveis de aluguer integral também diminuiu. Os agentes imobiliários no local também afirmam que, mesmo em grandes comunidades, quase não há imóveis de aluguer integral disponíveis.

No mercado de aluguer integral com oferta reduzida, os preços estão a subir de forma particularmente acentuada. Segundo a pesquisa de tendências de preços residenciais do Instituto de Imóveis da Coreia, o preço médio de aluguer integral de apartamentos em Seul no mês passado foi de 601,49 milhões de won, ultrapassando pela primeira vez os 600 milhões de won em 3 anos e 5 meses desde os 616,94 milhões de won de outubro de 2022. A tendência de aumento é ainda mais acentuada em bairros de novas construções. Em 4 de maio, um apartamento de 84,8655 m² em Miadong, Gangbuk, de Hanwha Forêna, foi alugado por 775 milhões de won, comparado com os 680 milhões de won de dezembro do ano passado, para a mesma área, um aumento de quase 100 milhões de won em menos de quatro meses. A proporção do preço de aluguer integral em relação ao preço de compra também atingiu 52,1% no mês passado, acima dos 52,0% do mês anterior. Com o rápido aumento dos preços dos apartamentos em Seul, a proporção do preço de aluguer integral, que vinha a diminuir há 10 meses desde abril do ano passado, voltou a subir após 11 meses.

Com o aumento do preço do aluguer integral e a escassez de imóveis, os inquilinos estão a recorrer cada vez mais ao aluguer mensal. Segundo os dados do sistema de divulgação de preços de transações do Ministério do Território, Habitação e Transportes, até ao dia anterior, foram registados 67.506 contratos de arrendamento de apartamentos em Seul, dos quais 32.608 eram contratos de aluguer mensal, representando 48,3%. Na prática, cerca de 1 em cada 2 contratos de arrendamento é de aluguer mensal. A proporção de contratos de aluguer mensal em apartamentos de Seul aumentou de 28,2% em 2019 para 31,5% em 2020, e manteve-se acima de 40% desde 2022 até ao ano passado. O problema é que o mercado de aluguer mensal também não é abundante. Com base no dia anterior, o número de imóveis de aluguer mensal em Seul era de 10.059 unidades, uma redução de 24,9% em relação a um ano atrás e de 17,0% em relação a dois anos atrás. Segundo o valor de mercado do Instituto de Imóveis da Coreia, o preço médio de aluguer mensal de apartamentos em Seul no mês passado foi de 1,528 milhões de won, atingindo novamente o recorde histórico mais alto para um mês.

Acredita-se que a escassez de imóveis de aluguer integral, o aumento dos preços, as restrições de crédito ao aluguer integral e as preocupações com a carga fiscal sobre a posse possam acelerar a transição para o aluguer mensal. O aluguer integral e o aluguer mensal estão diretamente ligados às necessidades reais dos consumidores, especialmente ao custo de habitação das classes populares, tornando-se uma questão que não pode ser vista apenas como uma mudança na forma de transação. Esta tendência pode agravar ainda mais o peso do mercado de arrendamento em Seul no futuro, e há grande atenção à possibilidade de o governo implementar medidas complementares que considerem o fornecimento, o setor financeiro e a estabilidade dos preços.