Tenho olhado para REITs de retalho recentemente e, honestamente, a narrativa em torno deles mudou muito mais do que as pessoas percebem. Todos estavam pessimistas sobre o comércio eletrónico acabar com o retalho físico, mas estas empresas na verdade recuperaram-se bastante bem.

Tenho comparado dois players sólidos aqui: Realty Income (O) e NNN REIT (NNN). Ambos são verdadeiras máquinas de dividendos, mas são animais bastante diferentes.

Reality Income é o peso pesado - estamos a falar de mais de 15.000 propriedades, com cerca de 80% provenientes de inquilinos do retalho. Tem a sua quota de Dollar General, Home Depot, Walmart, Walgreens. A empresa está basicamente em todo o lado no retalho. A taxa de ocupação está nos 98,7%, o que é honestamente impressionante, dado o ceticismo em relação ao retalho. Eles também renovaram contratos de arrendamento com aumentos de 3,5%. O rendimento de dividendos é de 5,7% e têm aumentado trimestralmente há mais de 30 anos.

Depois há o NNN REIT - uma operação muito menor, com cerca de 3.700 propriedades, mas essa é na verdade a ideia. A tese de investimento NNN é diferente. Estão concentrados no retalho, mas com mais flexibilidade para crescer. A taxa de ocupação é sólida, nos 97,5%, e têm uma série de 36 anos de aumentos consecutivos de dividendos. O rendimento é de 5,9%, ligeiramente superior ao da Realty Income.

Aqui está o que torna um investimento em NNN potencialmente interessante: o tamanho menor significa que novas aquisições de propriedades podem realmente fazer a diferença no crescimento. A Realty Income é tão grande que adicionar propriedades é simplesmente... adicionar propriedades. É estável e confiável, mas não esperes fogos de artifício.

Ambas as empresas estão a arrasar no ambiente atual, no entanto. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs de retalho tiveram uma média de retorno de 6,9%. Estes dois especificamente conseguiram descobrir como escolher inquilinos que não são tão cíclicos - supermercados, lojas de conveniência, automóveis - coisas que as pessoas precisam independentemente das condições económicas.

A verdadeira questão é se queres o gigante estabelecido e diversificado ou a jogada de investimento NNN mais focada, com potencial de crescimento. Pessoalmente, estou a inclinar-me para o NNN REIT. Sim, é menos diversificado, mas é também por isso que tem espaço para crescer. A Realty Income é a escolha segura se só quiseres dividendos mensais previsíveis para sempre.

Ambos são ações de dividendos sólidas, se esse for o teu objetivo. Depende só da tua tolerância ao risco e se te importas mais com estabilidade ou potencial de crescimento.