Recentemente, tenho analisado empréstimos CRE e percebi que muitos proprietários de negócios realmente não entendem como eles funcionam. Deixe-me explicar o que aprendi.

Então, basicamente, um empréstimo CRE é projetado para propriedades usadas em negócios—pense em edifícios comerciais, centros comerciais, armazéns, esse tipo de coisa. Você pode usá-lo para comprar uma propriedade nova, reformar as existentes ou refinanciar dívidas de algo que já possui. A maioria dos credores quer que seu negócio ocupe pelo menos 51% do edifício.

A mecânica é bastante simples se você já lidou com hipotecas antes. A principal diferença é que, em vez de uma hipoteca sobre uma propriedade residencial, o credor coloca uma reivindicação sobre sua propriedade comercial como garantia. Assim que você quitar o empréstimo CRE, essa reivindicação desaparece.

Existem várias versões desses empréstimos. Você tem empréstimos permanentes, que são basicamente hipotecas de primeira linha com um prazo de pelo menos 5 anos. Depois, há empréstimos SBA—os programas 7(a) e 504. Empréstimos de dinheiro difícil existem para pessoas que não podem qualificar-se para financiamento tradicional, embora tenham custos mais altos. Empréstimos ponte funcionam como soluções de curto prazo quando você precisa de fluxo de caixa para melhorar uma propriedade ou trabalhar em direção a um financiamento de longo prazo.

Agora, aqui é que fica interessante—os custos. As taxas de juros em empréstimos CRE ficam cerca de 0,5% a 1% mais altas do que hipotecas residenciais. Você pode pagar entre 3% e 20%, dependendo do tipo de empréstimo e do seu perfil financeiro. Os custos de fechamento normalmente consomem de 3% a 5% do valor que você empresta. Se optar pela rota SBA, adicione uma taxa de garantia de até 3,75% além disso.

Obter aprovação para um empréstimo CRE é mais rigoroso do que uma hipoteca residencial. Você precisará de documentação extensa—ativos, dívidas, renda, histórico de crédito, tudo. Os credores são mais exigentes aqui, e eles avaliam fatores diferentes.

O lado da qualificação também difere. Sua pontuação de crédito pessoal importa, mas também a pontuação de crédito do seu negócio. A SBA usa o FICO Small Business Scoring Service para seus empréstimos 7(a) e exige um mínimo de 140. Geralmente, uma pontuação de negócio na casa dos 200 é considerada sólida.

Os credores também se preocupam com sua relação empréstimo-valor (LTV). Com um empréstimo CRE, eles normalmente limitam a 75% a 80% de LTV, o que significa que você pode precisar dar uma entrada de 20% a 25% ou mais. Compare isso com hipotecas residenciais, onde às vezes é possível 100% de LTV.

Outro ponto importante é a relação de cobertura do serviço da dívida (DSCR). Em vez de olharem para sua dívida pessoal em relação à renda, como fazem com hipotecas residenciais, os credores avaliam a capacidade do seu negócio de lidar com a dívida com base no fluxo de caixa. A DSCR mediana para empréstimos CRE aprovados era de 1,25 em 2019, de acordo com a National Association of Realtors. Isso significa que, se você pegasse emprestado $100.000, sua receita operacional líquida anual deveria ser cerca de $125.000.

Uma coisa que pega as pessoas de surpresa é a garantia pessoal. Mesmo que a propriedade seja a garantia, você ainda pode ser pessoalmente responsável se o negócio não conseguir cobrir a diferença entre o valor de venda da propriedade e o que você deve.

Resumindo: um empréstimo CRE pode funcionar para proprietários de negócios que precisam financiar propriedades, mas não é simples. Pesquise com vários credores, compare suas opções e certifique-se de que os números realmente funcionam para sua situação. Os detalhes importam muito mais do que com hipotecas residenciais.