Tenho observado o mercado de REITs recentemente e há, na verdade, uma configuração interessante se formando aqui no início de 2026. Após aquele período volátil no ano passado, muitos investidores focados em renda estão voltando às ações imobiliárias, e honestamente, os fundamentos estão começando a parecer bastante sólidos em vários tipos de propriedades.

O cenário mudou de forma significativa. As taxas caíram, a inflação desacelerou, e o crescimento econômico permaneceu resiliente durante a transição. Isso está criando espaço para que os REITs operem em um ambiente mais saudável do que enfrentaram grande parte de 2025. A atividade de transações está aumentando, as avaliações estão se normalizando, e os balanços estão em condição razoável. Se você está procurando ações de REIT para comprar agora, o momento na verdade parece menos apressado do que há um ano.

Imóveis industriais têm sido o desempenho mais forte, e esse impulso continuou até o final de 2025 e neste ano. Comércio eletrônico, logística e relocalização de cadeias de suprimentos continuam impulsionando a demanda por espaços de armazém e distribuição. O que é atraente é que a nova oferta permanece limitada nos mercados-chave, então as taxas de ocupação permanecem apertadas e os proprietários mantêm o poder de precificação. Mesmo com a incerteza econômica, os REITs industriais conseguiram gerar fluxos de caixa constantes porque os fundamentos são exatamente sólidos assim.

O setor de escritórios é algo que tenho acompanhado mais de perto. Após anos de pressão, há sinais genuínos de estabilização. Edifícios de qualidade em locais fortes estão finalmente atraindo inquilinos novamente, à medida que as empresas definem suas estratégias de trabalho híbrido. A construção limitada e a atividade de locação em melhora gradual sugerem que REITs de escritórios bem capitalizados podem ver dias melhores pela frente. Não será algo explosivo, mas crescimento moderado de aluguéis e maior utilização parecem realistas ao longo deste ciclo.

O setor de varejo surpreendeu muitas pessoas. Depois de serem descartados, o setor silenciosamente se reergueu. Com o consumo dos consumidores apoiado pelo crescimento da renda e por alívio fiscal seletivo, além de uma oferta de novas lojas mantida sob controle, os REITs de varejo estão posicionados para oferecer renda estável. A narrativa mudou de "varejo está morrendo" para "varejo está, na verdade, bem, se você possuir os ativos certos."

Então, quais ações de REITs se destacam para comprar? Deixe-me passar por três que chamaram minha atenção.

Prologis basicamente possui a infraestrutura logística global. Estamos falando de aproximadamente 1,3 bilhão de pés quadrados de espaço de distribuição em 20 países. Eles são centrais para o funcionamento das cadeias de suprimentos — atendendo comércio eletrônico, transporte, manufatura, todos os principais players. A escala e o posicionamento estratégico são difíceis de replicar.

O que os torna interessantes agora é o momentum. O terceiro trimestre de 2025 mostrou recorde de assinaturas de contratos de locação, o FFO superou expectativas, e eles elevaram a orientação para o ano inteiro. A ocupação da carteira está próxima de 90%, o NOI de lojas iguais está avançando. Eles também estão diversificando para capacidade de energia de data centers, o que adiciona outro vetor de crescimento. No lado do dividendo, eles aumentaram cinco vezes nos últimos cinco anos, com uma taxa de crescimento anualizada de 12,66%. Analistas têm revisado as estimativas para cima nos últimos meses — o consenso de FFO de 2025 passou para $5,80, e 2026 também está em alta tendência. Atualmente, avaliado como Rank 2 da Zacks (Comprar).

Simon Property Group é um dos maiores REITs de varejo do mundo — eles possuem e operam shoppings, outlets premium e centros de estilo de vida na América do Norte, Europa e Ásia. Bilhões em vendas anuais fluem por suas propriedades. Eles também têm atualizado ativamente o portfólio, adquirindo a propriedade total do Taubman Realty Group e propriedades como Phillips Place em Charlotte.

Operacionalmente, entregaram resultados sólidos no terceiro trimestre de 2025, com FFO de imóveis de $3,22 por ação, aumento de 5,6% ano a ano. A ocupação de shoppings e outlets nos EUA atingiu 96,4%, o que sinaliza forte demanda de inquilinos. Eles aumentaram o dividendo trimestral em 4,8%, para $2,20 por ação. Nos últimos cinco anos, a Simon entregou 14 aumentos de dividendos, com pagamentos crescendo quase 11,7%. O consenso dos analistas também tem subido — as estimativas de FFO para 2025 e 2026 foram revisadas para cima, para $12,67 e $12,94, respectivamente. Também avaliado como Rank 2.

Cousins Properties é a jogada de escritórios aqui. Eles focam em edifícios de escritórios Classe A em mercados de alto crescimento no Sun Belt — Austin, Atlanta, Charlotte, Phoenix. Fundada em 1958, eles desenvolvem e gerenciam ativos de escritórios de primeira linha em locais onde a demanda permanece relativamente resiliente.

Mostraram bom momentum, com mais de 550.000 pés quadrados de contratos de locação de escritórios assinados no terceiro trimestre de 2025. O aluguel líquido de segunda geração por pé quadrado aumentou de 4 a 5% em base de caixa, o que significa que os inquilinos estão dispostos a renovar por aluguéis mais altos. A orientação de FFO foi elevada para aproximadamente $2,82-$2,86 para 2025. O dividendo trimestral regular é de 32 centavos por ação. As estimativas de consenso para FFO por ação de 2025 e 2026 ficaram em $2,84 e $2,92, implicando aumentos de 5,58% e 2,70% ao ano. Também avaliado como Rank 2.

Observando o panorama mais amplo, se você busca ações de REIT para gerar renda, o ambiente parece mais favorável do que na maior parte de 2025. As condições econômicas estão melhorando, os balanços estão disciplinados, e os fundamentos das propriedades estão se fortalecendo. Para investidores focados em fluxo de caixa constante e dividendos, REITs selecionados nesses setores resilientes podem oferecer tanto estabilidade quanto uma valorização moderada à medida que a confiança volta ao mercado imobiliário.

O segredo é ser seletivo quanto às propriedades e aos REITs que realmente têm o posicionamento para se beneficiar. Mas o cenário certamente está mudando para uma direção mais favorável.