Shanghai bulan Maret transaksi 31k unit rumah bekas, jumlah transaksi rumah baru meningkat 101,9% dibandingkan bulan sebelumnya

Berita Caixin (JCaixin) tanggal 1 April, menurut reporter Wang Haichun Volume transaksi rumah susun bekas di Shanghai telah menembus ambang batas 30k unit.

Menurut data yang hari ini diungkapkan oleh Lianjia Shanghai, pada bulan Maret tahun ini volume transaksi rumah susun bekas seluruh kota Shanghai mencapai 31k unit. Bukan hanya meningkat 6% year-on-year dibanding Maret tahun lalu, tetapi juga meningkat tajam 37% dibanding Januari tahun ini.

Zhang Bo, direktur Institut Riset Anjuke 58, mengatakan berdasarkan data pemantauan pada platformnya, “setelah kebijakan ‘沪七条’ diterapkan selama 30 hari, transaksi harian rata-rata rumah susun bekas di Shanghai mencapai 961 unit, naik secara signifikan sebesar 22,9% dibanding setelah kebijakan tahun 2024 (kebijakan putaran sebelumnya). Intensitas ‘impuls’ kebijakan meningkat secara jelas, dan kesinambungan panasnya juga jauh melampaui sebelumnya; transaksi mingguan senantiasa tetap berada pada level tinggi.”

“Di Shanghai, zona-zona seperti Zhangjiang, New Town Jiading, serta beberapa wilayah yang berada di dalam area lingkar dalam dengan konsentrasi permintaan perbaikan yang lebih tinggi, kenaikan popularitasnya terlihat lebih jelas. Zona-zona ini pulih dengan cepat, terutama didorong oleh pelonggaran kebijakan, pelepasan permintaan perbaikan, kelangkaan aset inti, serta perbaikan ekspektasi pasar; dana dan popularitas terus terkonsentrasi ke kota-kota inti.” kata Zhang Bo.

Bukan hanya dari sisi volume transaksi; di sisi harga, pasar rumah susun bekas Shanghai juga menunjukkan sinyal positif bahwa keadaan sudah stabil dan sedang bangkit. Menurut data Lianjia Shanghai, pada bulan Maret indeks harga rumah susun bekas naik 1% month-to-month. Sementara itu, volume peninjauan (带看量) sebagai indikator lebih awal juga mencatat kenaikan 28% dibanding Januari, sehingga memberikan dukungan yang kuat untuk transaksi berikutnya.

“Seiring volume transaksi yang mulai stabil, harga yang diajukan pemilik cenderung menjadi lebih kokoh, ruang untuk negosiasi jelas semakin menyempit. Sebagai contoh di Shanghai, ruang negosiasi untuk rumah susun bekas menyempit dari sebelumnya 5%–8% menjadi 2%–3%. Bahkan untuk sebagian unit di kawasan inti, terjadi kenaikan harga kecil.” kata Zhang Bo.

Menurut penanggung jawab Institut Riset Lianjia Shanghai, Li Gen, “musim semi kecil” untuk rumah susun bekas di Shanghai bulan Maret benar-benar bermutu tinggi; data transaksi adalah bukti langsung bahwa kepercayaan pasar telah kembali dengan kuat.

“Serangkaian data ini sepenuhnya menunjukkan bahwa kebijakan baru ‘沪七条’ telah memainkan peran yang presisi dalam mendorong. Kebijakan real estat yang diluncurkan Shanghai pada Februari, melalui berbagai dimensi seperti mengoptimalkan pembatasan pembelian, menurunkan biaya transaksi, dan lain-lain, secara efektif membuka rantai pertukaran (relokasi) sehingga melepaskan permintaan perumahan yang bersifat kebutuhan riil dan peningkatan kebutuhan perbaikan. Ketika kebijakan terus berkembang, kebijakan ini mengisi pasar dengan likuiditas, mendorong pasar rumah susun bekas Shanghai melangkah secara mantap ke jalur pemulihan yang sehat dalam situasi kenaikan volume dan harga yang berjalan bersama.” kata Li Gen.

Selain pasar rumah susun bekas, panasnya pasar rumah baru di Shanghai juga menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Menurut data pemantauan dari Institut Zhongzhi, pada bulan Maret tahun ini luas area yang terjual untuk perumahan komersial (tidak termasuk perumahan bersubsidi/penjaminan) di Shanghai mencapai 30k meter persegi, naik 88,7% dibanding Februari secara month-to-month; jumlah unit yang terjual 2.270 unit, naik 101,9% month-to-month. Secara akumulatif, pada periode Januari–Maret tahun ini luas area terjual perumahan komersial Shanghai (tidak termasuk perumahan bersubsidi/penjaminan) mencapai 31k meter persegi, dengan jumlah unit terjual 5.616 unit.

Dari sisi kebijakan, sejak Februari tahun ini, kebijakan-kebijakan yang mendatangkan keuntungan bagi pasar properti di Shanghai dilepaskan secara intensif. Pada awal Februari, program percontohan pengambilalihan rumah susun bekas untuk disewakan sebagai perumahan sewa berbasis jaminan telah menstabilkan ekspektasi pasar secara efektif; pada 25 Februari, diumumkan kebijakan real estat “沪七条”, yang mengurangi pembatasan pembelian rumah, mengoptimalkan pinjaman dana perumahan (公积金), serta menyempurnakan kebijakan pajak properti; melalui berbagai cara, kebijakan tersebut menurunkan ambang batas pembelian rumah dan melepaskan kebutuhan perumahan yang wajar.

Cheng Yu, wakil direktur jenderal eksekutif perusahaan Institut Zhongzhi Shanghai, berpendapat bahwa berdasarkan kinerja pasar Shanghai pada bulan Maret, kebijakan telah mengaktifkan permintaan pasar secara awal: rumah susun bekas lebih dulu pulih, dan transaksi rumah baru juga mengalami kenaikan yang jelas. Jika tren pasar saat ini dapat berlanjut, Shanghai diperkirakan dapat mempertahankan tingkat aktivitas yang tinggi dalam “musim semi kecil”.

“Musim semi kecil di Shanghai tahun ini memang cukup berkualitas, tetapi musim semi kecil tahun ini cenderung bersifat struktural: rumah susun bekas lebih kuat daripada rumah baru, bukan kenaikan luas secara menyeluruh. Namun jika dilihat dari seluruh negara, mungkin akan muncul diferensiasi, di mana kota lini pertama dan kota lini kedua yang kuat lebih dulu membangun dasar lalu menjadi stabil, sementara kota lini tiga dan empat masih dalam tahap mencari titik terendah (membangun dasar).” kata Zhang Bo. Saat ini, kondisi pasar bukan sekadar ‘impuls’ jangka pendek; ini adalah sinyal bahwa kota-kota inti sedang membangun dasar dan stabil. Tetapi pasar nasional belum berbalik sepenuhnya. Secara keseluruhan, pasar saat ini telah membentuk pola yang didominasi oleh rumah susun bekas di kota-kota inti; pada tahap berikutnya, pasar rumah baru berpotensi menumpang jalur pertukaran rumah susun bekas yang terbuka untuk mendorong perbaikan.

Cheng Yu menekankan bahwa yang perlu diperhatikan adalah stabilitas pasar akan tetap menjadi proses bertahap; keberlanjutannya bergantung pada perbaikan ekspektasi pendapatan warga dan ekspektasi harga rumah secara nyata. Bagi perusahaan pengembang, dalam latar belakang diferensiasi struktural yang terus diperdalam, perlu fokus pada lokasi-lokasi inti dan berpegang pada paham produk (“product-ism”), yakni mengembangkan “rumah-rumah bagus” yang benar-benar sesuai dengan kebutuhan pasar, agar dapat memenangkan inisiatif pada siklus pasar berikutnya.