**文/乐居财经 曾树佳**2025年も、不動産業界は依然として「調整期」のなかで成果を積み上げている。越秀地産は非常に代表的な成績表を提示した。要するに、「表（見栄）」と「裏（実態）」のギャップがはっきりした答案だということだ。表面的には、親会社帰属純利益がいくらか減っている。ただしデータの外皮をはがしてみると、そこの「骨格」――すなわち販売高、キャッシュ・フロー、土地保有――はいまなお非常に強固だ。このような「利益は下がるが、販売は安定」という現象は、まさに現在の住宅市場の分化局面をそのまま映している。また、調整周期のなかでの越秀地産の「第2の成長曲線」――商住（住宅と商業）の両立による事業――も、いまの不動産企業が生き残り発展するうえでの一つのモデルだ。**業績のしなやかさ**2025年、越秀地産の通年の税引後純利益は17.8億元で、前年同期比21.4%増だった。持分保有者の取り分に相当する利益は約0.6億元。これは、主として大きな環境要因と会計上の決算サイクルによる二重の影響を受けたものだという。越秀地産の説明によれば、不動産市場はいま深い調整期にあり、市場の信頼と見通しの実質的な回復にはなお時間が必要である。都市間で市場の分化がはっきりしていることもあり、当該年度のモデルルーム販売（販売計上）の売上総利益率が、前年同期比で下がったという。大きな環境とあわせて考えると、この点は非常に理解しやすい。家を売るために、多くのプロジェクトが一定の売上総利益率を犠牲にせざるを得ない。その結果、計上利益の減少につながるのは自然なことだ。次に、当該期間の全体的な計上販売プロジェクトの構成に段階的な変化が生じたことにより、当年度の計上販売プロジェクトにおける平均的な持分の比率が2024年度に比べて低下し、持分保有者に帰属する利益もそれに伴って減少した。要するに、リスク分散のため、同社は一部の共同開発プロジェクトに関与した。販売規模は大きくなる一方で、自分の懐に入る利益の割合（持分比率）は段階的に低下したのだ。とはいえ、帳簿上の金は減っているが、それは実は、同社が健全な発展のために、構造を主体的に調整した結果でもある。昨年、越秀地産が新たに獲得したプロジェクトの売上総利益率は15%前後で、今後の利益の回復に向けた堅固な基盤を築くことになる。規模の面では、越秀地産は依然として間違いなく「売上（契約販売）で1,000億元級」の不動産企業だ。2025年には、契約販売金額（合弁企業および関連会社のプロジェクトの販売も含む）が約1,062.1億元となり、3年連続で「1,000億元級」の陣営に安定して入っている。克而瑞の統計によれば、越秀地産の通年の契約販売金額は、全国業界のトップ10入りを維持し、第9位に位置している。越秀地産の堅実さは、財務の安全ラインに対する「防衛」ぶりにも表れている。昨年、その資金調達コストは業界内で低位にあり、加重平均の借入年利率はさらに44ベーシスポイント低下し、3.05%まで下がった。この期間に、中国国内で2回の社債を発行し、合計29億元。クーポン利率は毎年1.95%-2.5%の範囲だった。さらに海外の点心債を1件、28.5億元発行し、クーポン利率は毎年3.3%だった。同じ期間に、越秀地産の営業活動によるキャッシュ・フローの純流入は139.4億元で、4年連続で純流入を維持し、強い「造血能力」を保っている。同社の「三本線」指標はすべてグリーン枠のままで、前受金を控除したうえでの負債資産比率、純借入比率、キャッシュと短期負債の比率はそれぞれ65.5%、54.9%、1.7倍だった。その財務の健全性は、格付け機関および国際資本市場から幅広く認められている。**戦略の深掘り**越秀地産の販売サイドが「強い」背景には、同社の戦略的な深掘りがある。その背後にあるのは、比較的に焦点を絞った戦略だ。期中、その販売額の85.6%は北京、上海、広州などのコア6都市から生まれている。越秀地産は、在庫を圧縮し、価格を安定させて増分をつかむことに加えて、精力を集中して消化（在庫消化）に取り組むほか、「精投資（投資を精査する）、投資で安定を促す（以投促稳）」「一都市一策（一城一策）」のやり方を徹底し、発展の安全バッファを確保している。昨年は投資のタイミングをつかみ、協業を深め、高成長力を持つコア都市への重点的な開拓を進めた。その結果、通年で北京、上海、広州、深圳、杭州、成都、鄭州、西安、佛山において25件の質の高い優良地块を取得し、新たな土地保有は約278万平方米、権益投資額は約244億元だった。そのうち、コア6都市の権益投資額の構成比は96.3%に達し、土地保有の構成は継続的に高能級の都市へと寄せられている。そして同社の通年の投資プレミアム率は約9.3%で、つまり同社は比較的低コストで質の高い土地保有を獲得できているということだ。昨年末時点で、越秀地産の総土地保有は約1,855万平方米。土地資源の94.4%は一線および二線都市に集中している。大湾区、華東地区、中西部地区、北方地区はそれぞれグループ総土地保有の42.6%、17.8%、23.7%、15.9%を占める。コア6都市の販売可能床面積の価値に占める比率は約75%で、今後の発展の基盤となる。さらに、越秀地産は広州の重点的な旧改（旧市街地改造）プロジェクトとして2件にも言及している。1つ目は番禺の里仁洞プロジェクトで、現在のところプロジェクトの進捗は比較的順調で、690億元超の貨値（事業価値）をもたらしうる。もう1件は広州南洋電器工場で、現在の全体的な撤去・移転の進捗は94%に達し、契約締結率は98%に到達している。今年年初、越秀グループは9時間の激戦を経て、珠江新城馬場地块を獲得した。このプロジェクトは広州において、名刺型の大規模な複合体プロジェクトになる予定であり、将来的にグループのレベルで上場会社の越秀地産に注入される可能性は否定できない。2025年、越秀地産の広州の本拠地は291億元規模で、同地の販売ランキングTOP2に入った。今後、馬場プロジェクトの後押しが加わることで、広州における越秀のリーダー的地位の強化に役立つだろう。このプロジェクトの貨値規模は大きい。将来、上場会社に注入された後、今後数年間の越秀地産の業績成長を牽引する中核エンジンになり得る。**「4つの良い（四好）」に向けて**越秀地産は、自らに業界のサイクルを越えていくための解決策を一式作り上げた――「4つの良い企業」を作ること、すなわち良い製品、良いサービス、良いブランド、良いチームだ。近年、同社は一貫してこの方向へ進んでいる。製品面では、顧客研究の体制を継続的に深掘りし、「4x4の良い製品理念（4x4好产品理念）」を実装して、4つの製品ラインの標準化によるアップグレードを完了した。設計施工の一体化と「悦智造」体系のアップグレードも推進している。複数のプロジェクトが、業界の設計と品質の各種賞を受賞し、越秀の「良い家（好房子）」ブランドのイメージは人々の心に深く刻まれている。「商住並進（住宅と商業の両立）」という戦略のもと、越秀地産の「第2の成長曲線」事業にも注目する価値がある。越秀不動産信託（房托）は年間売上18.6億元。平均付利率は3.77%まで引き下げられ、S&Pおよびフィッチは見通しを安定へと引き上げた。越秀サービスの売上は概ね横ばいで増加しており、運営面積は7,347万平方米まで成長している。外部拡張の徴収率は94%まで向上した。越建科は売上2.2億元を達成し、運営面積は23%増の92万平方米となり、南沙東流村改造のEPCプロジェクトも獲得した。関連会社：越秀地産hk00123
千億の背後に、越秀不動産の変化と不変
文/乐居财经 曾树佳
2025年も、不動産業界は依然として「調整期」のなかで成果を積み上げている。越秀地産は非常に代表的な成績表を提示した。
要するに、「表（見栄）」と「裏（実態）」のギャップがはっきりした答案だということだ。
表面的には、親会社帰属純利益がいくらか減っている。ただしデータの外皮をはがしてみると、そこの「骨格」――すなわち販売高、キャッシュ・フロー、土地保有――はいまなお非常に強固だ。
このような「利益は下がるが、販売は安定」という現象は、まさに現在の住宅市場の分化局面をそのまま映している。
また、調整周期のなかでの越秀地産の「第2の成長曲線」――商住（住宅と商業）の両立による事業――も、いまの不動産企業が生き残り発展するうえでの一つのモデルだ。
業績のしなやかさ
2025年、越秀地産の通年の税引後純利益は17.8億元で、前年同期比21.4%増だった。持分保有者の取り分に相当する利益は約0.6億元。
これは、主として大きな環境要因と会計上の決算サイクルによる二重の影響を受けたものだという。
越秀地産の説明によれば、不動産市場はいま深い調整期にあり、市場の信頼と見通しの実質的な回復にはなお時間が必要である。都市間で市場の分化がはっきりしていることもあり、当該年度のモデルルーム販売（販売計上）の売上総利益率が、前年同期比で下がったという。
大きな環境とあわせて考えると、この点は非常に理解しやすい。家を売るために、多くのプロジェクトが一定の売上総利益率を犠牲にせざるを得ない。その結果、計上利益の減少につながるのは自然なことだ。
次に、当該期間の全体的な計上販売プロジェクトの構成に段階的な変化が生じたことにより、当年度の計上販売プロジェクトにおける平均的な持分の比率が2024年度に比べて低下し、持分保有者に帰属する利益もそれに伴って減少した。
要するに、リスク分散のため、同社は一部の共同開発プロジェクトに関与した。販売規模は大きくなる一方で、自分の懐に入る利益の割合（持分比率）は段階的に低下したのだ。
とはいえ、帳簿上の金は減っているが、それは実は、同社が健全な発展のために、構造を主体的に調整した結果でもある。
昨年、越秀地産が新たに獲得したプロジェクトの売上総利益率は15%前後で、今後の利益の回復に向けた堅固な基盤を築くことになる。
規模の面では、越秀地産は依然として間違いなく「売上（契約販売）で1,000億元級」の不動産企業だ。
2025年には、契約販売金額（合弁企業および関連会社のプロジェクトの販売も含む）が約1,062.1億元となり、3年連続で「1,000億元級」の陣営に安定して入っている。
克而瑞の統計によれば、越秀地産の通年の契約販売金額は、全国業界のトップ10入りを維持し、第9位に位置している。
越秀地産の堅実さは、財務の安全ラインに対する「防衛」ぶりにも表れている。
昨年、その資金調達コストは業界内で低位にあり、加重平均の借入年利率はさらに44ベーシスポイント低下し、3.05%まで下がった。
この期間に、中国国内で2回の社債を発行し、合計29億元。クーポン利率は毎年1.95%-2.5%の範囲だった。さらに海外の点心債を1件、28.5億元発行し、クーポン利率は毎年3.3%だった。
同じ期間に、越秀地産の営業活動によるキャッシュ・フローの純流入は139.4億元で、4年連続で純流入を維持し、強い「造血能力」を保っている。
同社の「三本線」指標はすべてグリーン枠のままで、前受金を控除したうえでの負債資産比率、純借入比率、キャッシュと短期負債の比率はそれぞれ65.5%、54.9%、1.7倍だった。
その財務の健全性は、格付け機関および国際資本市場から幅広く認められている。
戦略の深掘り
越秀地産の販売サイドが「強い」背景には、同社の戦略的な深掘りがある。
その背後にあるのは、比較的に焦点を絞った戦略だ。期中、その販売額の85.6%は北京、上海、広州などのコア6都市から生まれている。
越秀地産は、在庫を圧縮し、価格を安定させて増分をつかむことに加えて、精力を集中して消化（在庫消化）に取り組むほか、「精投資（投資を精査する）、投資で安定を促す（以投促稳）」「一都市一策（一城一策）」のやり方を徹底し、発展の安全バッファを確保している。
昨年は投資のタイミングをつかみ、協業を深め、高成長力を持つコア都市への重点的な開拓を進めた。その結果、通年で北京、上海、広州、深圳、杭州、成都、鄭州、西安、佛山において25件の質の高い優良地块を取得し、新たな土地保有は約278万平方米、権益投資額は約244億元だった。
そのうち、コア6都市の権益投資額の構成比は96.3%に達し、土地保有の構成は継続的に高能級の都市へと寄せられている。そして同社の通年の投資プレミアム率は約9.3%で、つまり同社は比較的低コストで質の高い土地保有を獲得できているということだ。
昨年末時点で、越秀地産の総土地保有は約1,855万平方米。土地資源の94.4%は一線および二線都市に集中している。
大湾区、華東地区、中西部地区、北方地区はそれぞれグループ総土地保有の42.6%、17.8%、23.7%、15.9%を占める。コア6都市の販売可能床面積の価値に占める比率は約75%で、今後の発展の基盤となる。
さらに、越秀地産は広州の重点的な旧改（旧市街地改造）プロジェクトとして2件にも言及している。
1つ目は番禺の里仁洞プロジェクトで、現在のところプロジェクトの進捗は比較的順調で、690億元超の貨値（事業価値）をもたらしうる。もう1件は広州南洋電器工場で、現在の全体的な撤去・移転の進捗は94%に達し、契約締結率は98%に到達している。
今年年初、越秀グループは9時間の激戦を経て、珠江新城馬場地块を獲得した。このプロジェクトは広州において、名刺型の大規模な複合体プロジェクトになる予定であり、将来的にグループのレベルで上場会社の越秀地産に注入される可能性は否定できない。
2025年、越秀地産の広州の本拠地は291億元規模で、同地の販売ランキングTOP2に入った。今後、馬場プロジェクトの後押しが加わることで、広州における越秀のリーダー的地位の強化に役立つだろう。
このプロジェクトの貨値規模は大きい。将来、上場会社に注入された後、今後数年間の越秀地産の業績成長を牽引する中核エンジンになり得る。
「4つの良い（四好）」に向けて
越秀地産は、自らに業界のサイクルを越えていくための解決策を一式作り上げた――「4つの良い企業」を作ること、すなわち良い製品、良いサービス、良いブランド、良いチームだ。
近年、同社は一貫してこの方向へ進んでいる。
製品面では、顧客研究の体制を継続的に深掘りし、「4x4の良い製品理念（4x4好产品理念）」を実装して、4つの製品ラインの標準化によるアップグレードを完了した。設計施工の一体化と「悦智造」体系のアップグレードも推進している。複数のプロジェクトが、業界の設計と品質の各種賞を受賞し、越秀の「良い家（好房子）」ブランドのイメージは人々の心に深く刻まれている。
「商住並進（住宅と商業の両立）」という戦略のもと、越秀地産の「第2の成長曲線」事業にも注目する価値がある。
越秀不動産信託（房托）は年間売上18.6億元。平均付利率は3.77%まで引き下げられ、S&Pおよびフィッチは見通しを安定へと引き上げた。越秀サービスの売上は概ね横ばいで増加しており、運営面積は7,347万平方米まで成長している。外部拡張の徴収率は94%まで向上した。越建科は売上2.2億元を達成し、運営面積は23%増の92万平方米となり、南沙東流村改造のEPCプロジェクトも獲得した。
関連会社：越秀地産hk00123