Los informes anuales de los REITs públicos ya están disponibles, y algunos proyectos han superado el 120% en cumplimiento de rendimiento. Sin embargo, en el mercado secundario las ganancias de este año ya son negativas, mostrando una presión evidente | Panorama de los REITs públicos

问 AI · 部分 REITs 业绩超预期背后有哪些驱动因素？

**财联社 4 月 3 日讯（编辑 杨斌）**公募 REITs 年报已披露完毕，2025 年 REITs 业绩完成情况整体良好。有逾三分之一的 REITs 项目 2025 年可供分配金额超过预期的 100%，部分超 120%。不过，近期 REITs 二级市场整体回调。

机构人士认为，在权益等风险资产承压的情况下，REITs 的高分红特性愈发凸显，后续可关注分红以及潜在避险情绪带来的交易机会。

业绩完成度整体良好，部分项目超过 120%

从总体来看，77 单公募基础设施 REITs 项目 2025 年整体业绩完成情况较好，有 29 单项目的可供分配金额完成度超过了 100%。

图：2025 年可供分配金额完成度较好的项目

（数据来源：Choice 数据，财联社整理）

具体来看，国泰海通东久新经济 REIT 的完成度达到 174%。2025 年 11 月，该单 REITs 项目完成扩募。基金年报指出，本期全年口径调整后的含扩募可供分配预测金额为 74.57M元，完成度依然有 101%，不动产运营业绩略超扩募预测。

博时津开产园 REIT 在 2025 年的可供分配金额完成度也达到 124%。年报表示，基金管理人通过积极督促运营管理机构拓展招商渠道，与存量租户提前启动续租谈判，确保重要租户到期前完成续约，避免了原现金流预测中基于谨慎性原则考虑的空置损失，有效保障了本期运营收入，实际运营收入超出招募可供测算预期水平。同时主动降本增效、控制项目成本，实际运营成本较招募可供测算预期水平有所节余。

其他类型资产的业绩完成度较好的项目中，华夏特变电工新能源 REIT 年报表示，项目发电收入超过招募说明书预测数，同时可再生能源补贴回款速度加快，相应节约保理费用。工银蒙能清洁能源 REIT 在年报中指出，2025 年可再生能源补贴应收账款回款情况较好。

华夏北京保障房 REIT 项目在年报中表示，2025 年实际运营业绩好于预期且运营费用节省。国泰海通济南能源供热 REIT 年报也显示，实际经营业绩好于预期。

中信证券 FICC 研究首席明明认为，多数公募 REITs 的 2025 年营业收入完成度在 90% 以上，高速公路、产业园区板块营业收入完成度相对较差，公用事业、保障房、消费基础设施、数据中心的营业收入整体完成度较好。受益于成本费用节约、项目留存收益、原始权益人兑现业绩兜底承诺等，绝大多数公募 REITs 的可供分配金额完成情况较好。

风险资产承压，REITs 高分红属性凸显

3 月以来，伴随着美伊冲突升级，权益等风险资产普遍承压。3 月以来，中证 REITs 全收益指数下跌 2.45%，周 K 线已五连阴，年内涨幅已为负。

具体来看，仓储物流与产业园区板块领跌，两单仓储物流项目 3 月以来跌幅已超过 10%，部分新能源与收费公路项目则在较为抗跌。

图：3 月以来二级市场涨幅与跌幅居前的 REITs 项目

(数据来源：Choice 数据，财联社整理)

中金公司固收研究团队认为，能源板块可能受到油价高涨及算力需求叙事下的电力需求边际向好预期的支撑；部分具有路网引流效应的高速公路项目表现较佳；仓储板块受关联方续租降租等事件影响领跌。

另有 REITs 投研人士指出，由于年报已经发布，整体对 REITs 行情影响有限。在权益等风险资产承压的情况下，REITs 的高分红特性凸显，受到避险资金的关注。

明明认为，短期内，年报披露后预计部分 REITs 或迎来集中分红的窗口期，伴随着市场的持续回调，建议积极关注运营稳健的高分红产品。近期新发标的较多，建议重视部分一二级市场价差较厚、底层资产质量优良项目的打新机会。此外，市场持续回调背景下，分子端稳健运营、存在持续扩募预期、设置业绩补足条款的标的仍值得关注。

中金公司固收研究团队认为，REITs 估值回调为后续资金配置带来更高安全边际。二季度市场催化事件较多，如分红派息、一季报基本面信息以及部分商业不动产定价上市释放资金重回二级配置等。关注优质新发项目，及潜在避险情绪、利率下行带来的交易机会。

（财联社 杨斌）