Trois années consécutives à maintenir un milliard ! Yuexiu Property : pas d'objectif précis, mais la taille ne reculera pas

Produit|Réseau China-Visite

Revue|Li Xiaoyan

Le 31 mars, la conférence de présentation des résultats annuels 2025 de Yuexiu Property (00123.HK) s’est tenue comme prévu. Dans le contexte d’une profonde correction du secteur et d’un marché qui continue de s’enraciner à la base, Yuexiu Property a, grâce à un bilan montrant une résilience solide, une optimisation de la structure et une stratégie claire, mis en évidence sa capacité robuste de premier plan en tant qu’entreprise publique de premier rang à traverser les cycles. Le président Lin Zhaoyuan et l’équipe de direction centrale étaient présents. Ils ont émis clairement des signaux positifs : « ne pas fixer d’objectifs rigides, respecter une limite de référence de mille milliards, se concentrer sur les villes centrales, et tout mettre en œuvre pour restaurer la rentabilité ». Ces orientations ont fixé la tonalité de développement de haute qualité pour l’année de lancement du quinzième plan quinquennal (« XVe plan ») .

En 2025, les ventes de logements commerciaux à l’échelle nationale ont reculé de 12,6% en glissement annuel, et l’ensemble du secteur subit une pression. Yuexiu Property a, à contre-courant, réalisé un montant de ventes contractuelles de 106.21B de RMB ; bien que cela représente une légère baisse de 7,3% en glissement annuel, l’entreprise a maintenu pendant trois années consécutives la solidité du groupe des acteurs dépassant le seuil de mille milliards, se classant au 9e rang des promoteurs immobiliers du pays en volume de ventes, et demeurant un modèle dont le classement sectoriel des deux dernières années a le plus bondi (de la 37e place à la 9e). Ce qui est particulièrement remarquable, c’est que la structure des ventes de l’entreprise est très fortement centrée sur les villes de haut niveau, ce qui renforce nettement sa capacité à faire face aux risques. Pékin, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou et Chengdu, six villes centrales majeures, ont contribué 90.9B de RMB de ventes, soit 85,6% du total ; parmi elles, les quatre grandes villes de première ligne — Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen — ont réalisé plus de 80B de RMB, soit environ 78%, formant une « pierre de lest » absolue. La performance de chaque ville est, à elle seule, un exemple : à Guangzhou, le « siège » historique a maintenu la 2e place locale avec 29.1B de RMB ; à Pékin, la percée forte a dépassé les 30B de RMB, pour entrer dans le TOP2 local ; Shanghai s’est classée dans le TOP7 avec 22.2B de RMB. Les trois villes de première ligne réunies ont contribué près de 80B, ce qui confirme que le jugement stratégique « villes centrales, emplacements centraux » est précis et efficace.

En 2025, Yuexiu Property a réalisé un chiffre d’affaires de 86.46B de RMB, en légère hausse de 0,1% en glissement annuel. Dans un environnement où la taille du secteur se contracte généralement, l’entreprise montre une forte stabilité de ses revenus. La répartition régionale est équilibrée : la contribution de la région d’Asie de l’Est (华东) a été la plus élevée, à 40,9% ; celle de la Grande Baie (大湾区) à 22,2% ; tandis que l’Asie centrale et l’Ouest ainsi que la région du Nord représentent chacune environ 18%, formant une configuration « appuis multiples et équilibre sur tout le territoire » assurant la sécurité. En outre, le prix de vente moyen d’encaissement dans les villes centrales a fortement augmenté pour atteindre 29600 RMB par mètre carré ; la structure produit s’oriente continuellement vers une amélioration et une montée en gamme. Sous l’effet de la profonde correction du secteur et des variations structurelles à caractère temporaire des projets de règlement, le bénéfice net attribuable aux éléments clés pour la période s’est établi à 46.76B de RMB, en baisse significative en glissement annuel. La marge brute est de 7,8%, en dessous du seuil des 10%, atteignant un plus bas des dernières années.

Cette fluctuation à court terme est à la fois un problème commun au secteur et l’impact temporaire de la consolidation concentrée de projets à faible marge laissés par la période de forte croissance. Bien que la rentabilité subisse une pression, la santé financière de l’entreprise se maintient en première ligne du secteur : les « trois lignes rouges » restent continuellement en situation entièrement verte. En excluant les passifs et les actifs liés aux acomptes perçus, le ratio d’endettement sur actifs nets est de 65,5%, le ratio d’endettement net des emprunts (net borrowing) de 54,9%, et le ratio cash court terme/dettes à court terme de 1,7 fois. À la fin de la période, les réserves de trésorerie s’élèvent à 13.94B de RMB ; les flux de trésorerie liés aux opérations sont restés continuellement des entrées nettes pendant de nombreuses années, et en 2025 ils ont atteint 24.4B de RMB. Le coût moyen pondéré de financement a diminué pour atteindre 3,05%, en baisse de 44 points de base en glissement annuel ; le coût de financement et son ampleur de baisse se classent en tête parmi les entreprises publiques locales. Ce socle financier solide fournit à l’entreprise suffisamment de « munitions » pour faire face aux fluctuations du cycle et saisir les opportunités d’investissement.

En 2025, Yuexiu Property a maintenu une stratégie rationnelle « investir à partir des ventes, ne pas poursuivre les primes excessives », avec un montant d’investissements en fonds propres de 30B de RMB sur l’année. Bien que cela n’atteigne pas le budget de 2.78M, 96,3% des investissements ont été dirigés vers les six villes centrales ; l’entreprise a ajouté 278 millions de mètres carrés de réserves foncières. Le taux de prime moyen n’a été que de 9,3%, nettement inférieur à la moyenne des TOP10 du secteur. Les responsables ont résumé : en 2025, le rythme d’investissement a été précisément maîtrisé — au 1er trimestre, le marché était surchauffé sans poursuite aveugle des prix, au 2e et 3e trimestres, la société a saisi des opportunités structurelles, et au 4e trimestre, elle a verrouillé la fenêtre à faibles primes pour s’assurer que chaque investissement dispose d’un taux de marge bénéficiaire attendue de plus de 15%. Ces réserves foncières de haute qualité entreront progressivement en phase de règlement au cours des 2 à 3 prochaines années, devenant une force motrice essentielle pour ramener globalement la marge bénéficiaire à un niveau raisonnable. En perspective 2026, la société prévoit un budget d’investissement en fonds propres de 30B de RMB ; les ressources seront davantage orientées vers Pékin et Shanghai, et l’entreprise constituera une réserve suffisante de valeur de biens vendables autour de l’objectif de ventes à mille milliards, afin d’assurer l’équilibre entre l’échelle et l’efficacité.

À l’aube du « XVe plan » avec un nouveau départ, Yuexiu Property a clairement défini la ligne directrice opérationnelle pour 2026 : ne pas fixer d’objectif précis de ventes, mais s’assurer que l’échelle des ventes doit rester supérieure à mille milliards. Cette formulation qui semble « contradictoire » reflète en réalité la détermination profonde de la direction à se détourner de l’angoisse liée à l’échelle et à rechercher une croissance de haute qualité — ne pas juger uniquement par les chiffres, mais faire de mille milliards une limite de base, afin de garantir la position sur le marché et la sécurité opérationnelle. Le centre de gravité stratégique de la société s’est complètement déplacé vers une transformation approfondie du modèle « une aile principale, deux ailes auxiliaires » : le développement résidentiel en tant qu’aile principale, renforcer l’opération de villes et les services caractéristiques en tant que deux ailes auxiliaires ; en parallèle, conformément à l’appel de l’État, s’efforcer pleinement de créer des « bonnes habitations » grâce à l’amélioration de la force produit, pour réaliser une percée de prime en valeur ; passant ainsi de « la conduite par l’échelle » à « la conduite par la valeur ». À la fin de 2025, la réserve foncière totale de la société représente 18,55 millions de mètres carrés ; 94,4% sont situés dans les villes de première et de deuxième lignes, fournissant une garantie solide pour des ventes à mille milliards. La direction estime que, en 2026, les ventes de nouveaux logements au niveau national pourraient soit rester proches de 8 000 milliards de RMB à un niveau bas, soit se maintenir au même niveau, mais les opportunités seront hautement concentrées dans les emplacements centraux des villes centrales, ce qui correspond très étroitement à la stratégie de Yuexiu.

Lors de la conférence de résultats, le très remarqué projet de Ma Chang (马场) du quartier d’affaires Guangzhou Zhujiang New Town, évalué à 23,6 milliards de RMB, est devenu le point central. Ce projet est le dernier grand site de usage mixte du Zhujiang New Town ; Yuexiu Group l’a remporté avec succès grâce à plusieurs tours d’enchères intenses. La direction a précisé que, en tant que seule plateforme cotée de l’immobilier du groupe, si cela est conforme à l’intérêt des actionnaires, l’entreprise n’exclut pas d’apporter le projet à la société cotée. Le projet a déjà été rapidement doté d’une introduction d’un grand détaillant de luxe mondial, SKP. Il est prévu que la construction prenne 3 à 4 ans pour réaliser un ensemble urbain de niveau carte de visite, intégrant des résidences haut de gamme, du commerce, des bureaux et un hôtel. Cette initiative consolidera non seulement la position de leader de Yuexiu à Guangzhou, mais deviendra aussi un pôle de croissance important pour ses capacités d’exploitation commerciale et sa rentabilité à long terme.

Yuexiu Property en 2025 est un reflet du secteur des « acteurs prudents et solides » : sur le plan de l’échelle, tenir la base de mille milliards ; sur le plan de la stratégie de déploiement, se concentrer sur les villes centrales capables de mieux résister aux risques ; sur le plan financier, consolider la limite de sécurité ; et sur le plan des investissements, préparer avec précision l’avenir. Les fluctuations à court terme de la rentabilité et de la marge bénéficiaire brute sont les douleurs inévitables de la conjoncture du secteur, et non un signe d’abandon de la bonne gestion. À mesure que de nouveaux projets à forte marge entrent progressivement dans la phase de règlement, que la réduction des coûts et l’amélioration de l’efficacité se renforcent en continu, et que des actifs de qualité tels que le projet de Ma Chang apportent leur contribution, la restauration de la rentabilité de Yuexiu Property et la réévaluation de sa valeur méritent d’être anticipées.