China Resources Land lucra com queda, prevendo que o período mais difícil do setor imobiliário já passou

Pergunta ao AI · As vendas de desenvolvimento ultrapassam consistentemente a rentabilidade das operações? Será que um novo modelo imobiliário está a emergir?

Numa fase de instabilidade no sector, mesmo a China Resources Land (01109.HK), uma empresa estatal com múltiplos canais em paralelo, tem dificuldade em manter-se completamente imune aos efeitos.

A 30 de março, a China Resources Land divulgou os seus resultados de 2025. No período em análise, conseguiu uma receita de exploração de 59.74B de yuan, um aumento de 0,9%; a margem bruta atingiu 25.42B de yuan, com uma ligeira descida de cerca de 1% ano contra ano; o lucro líquido atribuível aos acionistas foi de 254,2 mil milhões de yuan, uma ligeira queda de 0,5% em relação ao ano anterior; o lucro líquido principal atingiu 224,8 mil milhões de yuan, uma queda de 11,4% ano contra ano, tendo descido pelo segundo ano consecutivo, e com uma quebra superior à do período homólogo do ano anterior.

A queda de lucros deveu-se ao impacto contínuo dos segmentos de vendas de desenvolvimento. De acordo com o relatório, em 2025, o montante das vendas do tipo “desenvolvimento e venda” da China Resources Land ascendeu a 22.48B de yuan, um ligeiro aumento de 0,4% ano contra ano, representando perto de 85% da receita total, mas o lucro líquido principal gerado por este segmento foi apenas 108,3 mil milhões de yuan, com uma forte queda de mais de 28%.

Por detrás disso está a margem bruta de liquidação que tem vindo a baixar de forma contínua. “Na receita de liquidação de desenvolvimento, a fatia proveniente de cidades de 1ª e 2ª linhas é 88%, e o preço unitário de liquidação também subiu 10%. Mas, devido ao impacto da desaceleração de todo o sector, a margem bruta de liquidação diminuiu 1,3 pontos percentuais”, afirmou o CFO (Chief Financial Officer) da China Resources Land, Zhao Wei.

Segundo a divulgação, em 2025 o preço de liquidação médio da China Resources Land aumentou 10,5% para 24599 yuan por m². Contudo, com o efeito do aumento de cerca de 14% do custo dos terrenos, o custo unitário de liquidação subiu 12,3%, levando a margem bruta de liquidação para 15,5%.

Olhando para as atas anuais, o jornalista verifica que a margem bruta do negócio de desenvolvimento e vendas da China Resources Land atingiu o máximo histórico de 42,9% em 2018; depois, seguiu uma tendência descendente até 2024, quando ficou abaixo de 20%, atingindo apenas 16,8%, e este ano voltou a registar nova mínima.

A contínua deterioração da capacidade de gerar lucros do “grande quadro” deste negócio também arrasta a fraqueza da margem bruta integrada da China Resources Land. No final de 2025, este indicador situou-se em 21,1%, menos 0,5 ponto percentual do que no ano anterior, estabelecendo igualmente uma nova mínima recente.

Em comparação, as operações recorrentes, que incluem o negócio de aluguer de imóveis detidos para exploração (rendas) e o negócio de cobrança de gestão de activos leves, mostraram-se mais estáveis. No período em análise, este segmento gerou, no total, receitas de 432,8 mil milhões de yuan; embora a escala de receitas fosse relativamente menor, o lucro líquido principal atingiu 10.83B de yuan, já acima do segmento de desenvolvimento e vendas, com uma quota de perto de 52% do lucro líquido principal total.

Ao mesmo tempo, as duas áreas acima apresentam destaque na rentabilidade. A margem bruta do negócio de aluguer de imóveis detidos para exploração foi de 71,8%, mais 1,8 pontos percentuais ano contra ano; e o negócio de cobrança de gestão de activos leves, centrado no segmento de serviços de propriedade, teve uma margem bruta a subir 2,5 pontos percentuais ano contra ano para 35,5%.

Apesar de, no actual período de ajustamento do sector, o negócio de desenvolvimento e vendas continuar a ser prejudicado, como é a base fundamental dos resultados, a China Resources Land mantém expectativas elevadas para ele.

Com base nos dados dos três primeiros períodos de março deste ano, o diretor de operações (Chief Operating Officer) e vice-presidente Chen Wei da China Resources Land considera que o mercado já apresenta características de reparação estrutural. Por um lado, as vendas de habitação nova aumentaram mês a mês em janeiro e fevereiro; por outro, as vendas de habitação em segunda mão registaram também aumentos relativamente grandes tanto em relação ao mês anterior como em relação ao ano anterior, com alguns municípios a atingirem máximos dos últimos anos.

“Olhámos de perto para a contínua introdução de políticas recentes e para os sinais estruturais que o mercado está a mostrar. Em particular no mercado de casas em segunda mão, a reparação de preços de alguns imóveis mais antigos nas principais cidades impulsionou a retoma do volume de transações”, avaliou Chen Wei. Ele considera que a fase mais difícil do sector já passou, e que o processo formalmente entrou num ciclo de estabilização (“construir a base”) e recuperação, bem como numa diferenciação profunda: as cidades nucleares e os segmentos de qualidade deverão estabilizar primeiro; as restantes cidades irão concretizar uma recuperação lenta à medida que forem absorvendo o stock.

A China Resources Land tem, neste momento, recursos de valor em carteira relativamente suficientes. Chen Wei revelou que, atualmente, os recursos globais disponíveis para venda da empresa são de cerca de 43.28B de yuan, sem incluir os recursos que serão gerados pela aquisição de terrenos em 2026; do ponto de vista estrutural, a empresa também se concentra em cidades nucleares, com as cidades de 1ª e 2ª linhas a representarem 92%. Ele prevê que a escala de vendas da China Resources Land em 2026 será basicamente semelhante à de 2025. Em 2025, a China Resources Land concretizou vendas assinadas de propriedade no valor de 11.65B de yuan, mantendo a terceira posição no sector, e atingiu uma área de vendas assinadas de 9.22M de m², com uma redução de 18,6% ano contra ano.

O presidente do conselho de administração da China Resources Land, Li Xin, afirmou que, entre 2026 e 2027, o negócio de desenvolvimento e vendas continuará a enfrentar algum nível de pressão do mercado, mas que, com a melhoria da qualidade dos investimentos e com a concretização de “fazer uma parte e realizar-a”, a libertação contínua de incremento levará a que o negócio de desenvolvimento estabilize e recupere.

“Prevê-se que até ao final do ‘15-15’ a escala de receitas do negócio de desenvolvimento e vendas se mantenha na ordem dos 30B a 20B de yuan, e a quota de receitas se mantenha entre 70% e 75%, com a quota de lucros perto de 40%.” Ao falar sobre as orientações de desempenho, Li Xin referiu que, no mesmo período, o negócio de aluguer de imóveis detidos para exploração deverá manter as receitas estáveis acima de 300 mil milhões de yuan, com uma quota de receitas próxima de 15% e uma quota de lucros próxima de 50%; e que o negócio de cobrança de gestão de activos leves deverá ter receitas acima de 200 mil milhões de yuan, com uma quota de lucros na ordem dos 10% a 15%.

(Este artigo é da primeira linha financeira)