2025 Quan sát ngành bất động sản: Hiệu quả hóa nợ thực hiện, nâng cấp vận hành thúc đẩy điểm tăng trưởng mới của ngành

**　　Dẫn nhập**

**　　Năm 2025, ngành bất động sản đang từng bước tiến vào giai đoạn mới của việc nâng chất hàng tồn và phát triển chất lượng cao trong quá trình điều chỉnh sâu, và “gia cố đáy, phục hồi; phân hóa gia tăng” trở thành xu thế cốt lõi trong suốt cả năm. Phía chính sách tiếp tục phát đi các tín hiệu tích cực, nhiệm vụ “bảo đảm tiến độ bàn giao nhà” được hoàn thành toàn diện, tiến trình giảm nợ được đẩy nhanh. Ngành đang dần thoát khỏi mô hình cũ với đòn bẩy cao và quay vòng nhanh, chuyển sang quỹ đạo phát triển lành mạnh “ổn định tài chính, vận hành mạnh, phối hợp đa dạng”.**

**　　Trong bối cảnh này, tính vững vàng tài chính, năng lực giảm nợ và thực lực vận hành đa dạng của các doanh nghiệp bất động sản đã trở thành trụ cột cốt lõi để vượt qua chu kỳ và hiện thực hóa phát triển bền vững. Đồng thời, các doanh nghiệp đầu ngành tiêu biểu như Longfor, bằng những thực tiễn vận hành vững chắc, đã cung cấp mẫu hình tham khảo có thể học hỏi cho phát triển chất lượng cao của ngành, thể hiện sức sống tích cực trong quá trình chuyển đổi của ngành và tiềm năng phát triển.**

Năm 2025, việc điều chỉnh sâu và sự ổn định mang tính cấu trúc của ngành bất động sản diễn ra song song, logic phát triển đã có sự thay đổi rõ rệt.

Xét tổng thể từ góc độ ngành, những bài kiểm tra của thị trường vẫn hết sức nghiêm ngặt. Nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với thách thức suy giảm lợi nhuận/hiệu quả và áp lực lên khả năng sinh lời. Tuy nhiên, nhịp độ “thanh lọc rủi ro” trong ngành đang diễn ra nhanh hơn rõ rệt, động lực phát triển tích cực tiếp tục được tập hợp.

Theo thống kê, đến năm 2025, tổng quy mô nợ đã được xử lý và giải quyết trong ngành bất động sản vượt quá 1,2 nghìn tỷ NDT. Tư duy giảm nợ đã chuyển từ việc gia hạn thụ động sang cắt giảm nợ một cách thực chất, giúp cải thiện hiệu quả bảng cân đối kế toán toàn ngành, giảm áp lực tín dụng của ngành, và đặt nền tảng vững chắc cho “gia cố đáy và phục hồi” của ngành.

Đồng thời, phía chính sách tiếp tục hoàn thiện “bộ công cụ điều tiết”. Dấu hiệu nhu cầu tại các thành phố trọng điểm bắt đầu ấm lên. Quá trình đô thị hóa kiểu mới tiếp tục được đẩy mạnh, không gian để tối ưu và điều chỉnh hàng tồn kho đô thị là rất rộng lớn. Kỳ vọng mới của người dân đối với “những ngôi nhà tốt” đã đưa thêm tiềm năng mới vào sự phát triển của ngành.

Trong bối cảnh phân hóa của ngành, “vận hành vững chắc, phát huy năng lực đa dạng” trở thành lộ trình cốt lõi để doanh nghiệp bất động sản đột phá, đồng thời cũng là hướng đi trọng tâm cho chuyển đổi chất lượng cao của ngành. Hiện nay, các doanh nghiệp phụ thuộc vào một mảng phát triển duy nhất và khả năng chống chịu rủi ro yếu sẽ đối mặt với thách thức lớn hơn trong biến động của ngành. Trong khi đó, những doanh nghiệp đã bố trí đa dạng từ sớm và kiên định kỷ luật tài chính đang dần trở thành “phái thiểu số” trong ngành, dẫn dắt ngành chuyển sang phát triển chất lượng cao.

Đặc điểm chung của các doanh nghiệp “phái thiểu số” là lấy dòng tiền làm trung tâm, tối ưu cấu trúc nợ và giảm quy mô nợ, đồng thời đi sâu vào mảng dịch vụ vận hành, thoát khỏi sự phụ thuộc vào hoạt động phát triển đơn nhất, xây dựng mô hình vận hành có khả năng chống đỡ theo chu kỳ. Thực tiễn kinh doanh năm 2025 của Longfor chính là sự thể hiện sinh động cho xu hướng này của ngành, cung cấp kinh nghiệm thực tiễn có thể sao chép và phổ biến.

**　　Tấn công quyết liệt để giảm nợ, tạo nền tảng cho ngành; thực tiễn chuẩn mực định hướng chuyển đổi**

Giải quyết giảm nợ là mệnh đề trọng tâm trong việc thanh lọc rủi ro và thực hiện chuyển đổi chất lượng cao của ngành bất động sản năm 2025. Nội dung này không chỉ liên quan đến sự tồn tại và phát triển của chính doanh nghiệp bất động sản, mà còn ảnh hưởng đến việc phục hồi môi trường tín dụng của ngành và việc xây dựng lại niềm tin của thị trường.

Xét từ góc độ ngành, giảm nợ đã chuyển từ “cứu nguy, giữ mạng” sang “nâng chất, tăng hiệu quả”. Chỉ khi doanh nghiệp bất động sản thông qua việc giảm có trật tự quy mô nợ, tối ưu cấu trúc nợ và giảm áp lực trả nợ, mới có thể thoát khỏi tình trạng khó khăn về thanh khoản, giải phóng thêm nguồn lực để tập trung vào nghiệp vụ cốt lõi, từ đó chuyển sang mô hình vận hành lành mạnh. Đây cũng là tiền đề cốt lõi để doanh nghiệp đứng vững trong bối cảnh phân hóa của ngành.

Năm 2025, hơn hai mươi doanh nghiệp nhà ở có nguy cơ rủi ro đã hoàn tất việc tái cơ cấu nợ hoặc tái tổ chức theo thủ tục và được phê duyệt. Các mô hình giảm nợ bao gồm nhiều con đường như tái cơ cấu phối hợp trong và ngoài nước, tái tổ chức tư pháp… Xu hướng thanh lọc rủi ro của ngành diễn ra nhanh chóng là rất rõ rệt. Trong khi đó, thực tiễn giảm nợ của Longfor bám sát định hướng cốt lõi “cắt giảm nợ một cách thực chất, tối ưu cấu trúc”. Kinh nghiệm của doanh nghiệp này có ý nghĩa tham khảo quan trọng đối với ngành, đồng thời cung cấp một mẫu hình chuẩn mực cho việc giảm nợ vững chắc.

Xét theo dữ liệu báo cáo tài chính năm 2025 của Longfor, tính đến cuối năm, tổng số tiền vay hợp nhất của Tập đoàn là 12k NDT, giảm 23.5B NDT so với cuối năm trước. Do đó, doanh nghiệp đã thực hiện việc “giảm dần ngọn nợ” một cách ổn định, đúng với hướng phát triển “cắt giảm nợ một cách thực chất” của ngành.

Về cấu trúc nợ, kỳ hạn vay theo hợp đồng trung bình của Tập đoàn dài tới 12,12 năm, lợi thế tỷ trọng nợ dài hạn là rõ rệt, giúp giảm đáng kể áp lực trả nợ ngắn hạn. Điều này khớp chặt với tư duy giảm nợ của ngành “tối ưu kỳ hạn nợ, giảm áp lực thanh khoản ngắn hạn”.

Ngoài ra, về chi phí huy động vốn, năm 2025, chi phí huy động vốn bình quân của Longfor tiếp tục giảm xuống còn 3,51% lãi suất hằng năm, thấp hơn rõ rệt so với năm 2024; trong bối cảnh quy mô nợ giảm, áp lực lãi suất được giải phóng thêm, thể hiện lộ trình khả thi của ngành “giảm nợ với chi phí thấp”.

Cần lưu ý rằng việc củng cố năng lực trả nợ ngắn hạn là một bảo đảm quan trọng cho công tác giảm nợ của ngành, đồng thời cũng là nền tảng cho hoạt động kinh doanh vững chắc của doanh nghiệp bất động sản. Dữ liệu đến cuối năm 2025 của Longfor cho thấy, tổng số nợ đến hạn trong vòng một năm của Tập đoàn là 23.5Bỷ NDT, chỉ chiếm 10,3% tổng nợ. Áp lực trả nợ ngắn hạn nằm trong phạm vi kiểm soát được. Đồng thời, tiền mặt Tập đoàn nắm giữ là 15.79B NDT, trong đó tiền do giám sát bán trước là 9.37B NDT. Loại trừ tiền do giám sát bán trước và các khoản tiền bị hạn chế, hệ số tiền mặt/ nợ ngắn hạn (cash short-debt ratio) đạt 1,14 lần, đảm bảo đủ nguồn để chi trả cho các khoản nợ ngắn hạn.

Mô hình giảm nợ “giảm quy mô, tối ưu cấu trúc, bảo đảm mạnh” này không chỉ giúp Longfor tiếp tục giảm bớt áp lực nợ, mà còn cung cấp một tham chiếu rõ ràng cho các doanh nghiệp bất động sản khác trong ngành. Nhìn từ thực tiễn vận hành của Longfor, giảm nợ không phải là “nằm yên bị động”, mà là quản lý tài chính một cách khoa học để kiểm soát rủi ro và duy trì tính bền vững trong hoạt động, đạt được thế “lợi đôi đường” cho cả rủi ro có thể kiểm soát và kinh doanh bền vững. Đây cũng là hướng cốt lõi của cuộc “tấn công giảm nợ” trong ngành.

**　　Dòng tiền làm nhân tố cốt lõi, phát huy năng lực đa dạng, khơi dậy sức bền chống chịu theo chu kỳ của ngành**

Trong bối cảnh ngành bất động sản đang bước vào “vùng nước sâu” của quá trình chuyển đổi, dòng tiền ổn định liên tục chính là đường sinh mệnh để ngành chống lại biến động và triển khai vững chắc công tác giảm nợ. Còn việc các mảng kinh doanh đa dạng phối hợp phát lực chính là chiến lược cốt lõi để ngành thoát khỏi sự phụ thuộc vào phát triển đơn nhất, nâng cao năng lực chống chịu theo chu kỳ.

Hiện nay, “dòng tiền là trên hết” đã trở thành nhận thức chung của ngành. Doanh nghiệp bất động sản, thông qua vận hành tinh xảo, tập trung đẩy nhanh tiêu thụ hàng tồn, và tối ưu cấu trúc nghiệp vụ, mới có thể duy trì sự ổn định của dòng tiền. Khi đó, việc giảm nợ và chuyển đổi mới có được điểm tựa vững chắc.

Đồng thời, khi thị trường chuyển từ mở rộng quy mô sang nâng cao chất lượng, các mảng dịch vụ vận hành như vận hành thương mại, dịch vụ bất động sản, quản lý tài sản… nhờ lợi thế dòng tiền ổn định và năng lực chống chịu theo chu kỳ mạnh, đang trở thành động cơ tăng trưởng mới của ngành. Điều này thúc đẩy ngành xây dựng mô hình lợi nhuận bền vững, cũng thể hiện đúng tinh thần thực tiễn cụ thể của Bộ Xây dựng và Phát triển Đô thị - Nông thôn khi đưa ra “nắm tốt hai sự phối hợp, thúc đẩy phát triển chất lượng cao”.

Thực tiễn vận hành năm 2025 của Longfor đã bám sát chính xác hướng phát triển tổng thể “dòng tiền làm nhân tố cốt lõi, phát huy năng lực đa dạng” của ngành, và từ đó trở thành chuẩn mực về vận hành chất lượng cao trong ngành.

Trong quản lý dòng tiền, Longfor kiên định với triết lý kinh doanh “dòng tiền là trên hết”, bám sát định hướng “vận hành tinh xảo, tập trung đẩy bán” của ngành. Ở mảng phát triển, doanh nghiệp tuân thủ chiến lược “bán định sản xuất”, linh hoạt điều chỉnh nhịp độ tung hàng ra thị trường, tập trung đẩy bán hàng tồn. Năm 2025, giá trị bán theo hợp đồng đạt 63.16B NDT. Trong đó, tỷ trọng bán tại các thành phố hạng 1 và hạng 2 khoảng 90%. Lợi thế bố trí ở các thành phố trọng điểm đảm bảo tính ổn định của dòng tiền thu hồi từ bán hàng. Điều này tạo ra một tham chiếu để các doanh nghiệp bất động sản trong ngành tối ưu bố cục bán hàng và đảm bảo thu hồi công nợ.

Ngoài ra, tổng diện tích xây dựng bàn giao bất động sản cả năm của Longfor đạt 5.93M m2, thực hiện hệ thống bàn giao “bốn tốt”, giành được sự công nhận của thị trường nhờ bàn giao chất lượng cao, hình thành vòng lặp tích cực “bán - bàn giao - thu hồi tiền”. Điều này hoàn toàn thống nhất với định hướng của ngành “bảo đảm bàn giao nhà, tăng cường thực hiện nghĩa vụ, xây dựng niềm tin” và cũng tạo nền tảng vững chắc để phục hồi niềm tin thị trường của ngành.

Ở phương diện bố trí mảng kinh doanh đa dạng, thực tiễn của Longfor càng phù hợp với hướng chuyển đổi “phối hợp đa dạng, tăng cường sức bền theo chu kỳ” của ngành, mở ra con đường phát triển bền vững cho ngành.

Năm 2025, ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản trong ngành bắt đầu khám phá các mảng kinh doanh nhẹ tài sản như vận hành thương mại, dịch vụ bất động sản, quản lý tài sản, nhằm tìm kiếm đường tăng trưởng thứ hai. Trong khi đó, Longfor đã hoàn tất bố trí đa dạng từ sớm. Doanh thu từ mảng vận hành và dịch vụ của Longfor cộng lại đạt 26.77B NDT, chiếm 27,5% tổng doanh thu hoạt động, trở thành động cơ tăng trưởng cốt lõi và trụ đỡ về sức bền.

Trong đó, tính đến cuối năm 2025, các trung tâm thương mại đã khai trương đạt doanh thu tiền thuê cả năm là 11.21B NDT, tăng 4% so với cùng kỳ. Tổng cộng vận hành 99 trung tâm thương mại, tỷ lệ cho thuê duy trì ở mức cao 97%. Mảng quản lý tài sản đạt doanh thu cả năm 152.8Bỷ NDT; tỷ lệ cho thuê giai đoạn cuối của căn hộ cho thuê dài hạn “Guan Yu” đạt 94%. Mảng dịch vụ bất động sản đạt doanh thu 2.98B NDT, diện tích đang quản lý vào cuối năm khoảng 360 triệu m2.

Hiệu quả ổn định của các mảng vận hành và dịch vụ này không chỉ giúp Longfor có được dòng tiền ổn định, mà còn chứng minh vai trò quan trọng của việc phối hợp phát triển các mảng kinh doanh đa dạng trong việc đối trọng biến động của ngành và tăng cường năng lực chống chịu theo chu kỳ. Đồng thời, nó cũng cung cấp kinh nghiệm quý giá để các doanh nghiệp bất động sản trong ngành chuyển đổi mô hình “phát triển + vận hành” và khai thác lại tài sản hiện hữu.

**　　Ngành hướng tốt thể hiện sức bền; doanh nghiệp chuẩn mực dẫn đường mở chương mới**

Năm 2025, ngành bất động sản trong quá trình điều chỉnh sâu đã đạt được việc thanh lọc rủi ro và chuyển đổi động lực một cách hiệu quả. Thành quả của cuộc tấn công giảm nợ nổi bật, đà vận hành đa dạng diễn ra thuận lợi, sự hỗ trợ của chính sách tiếp tục được tăng cường, và thị trường đang dần tiến vào quỹ đạo phát triển lành mạnh chất lượng cao.

Nếu nhìn lại từ góc độ ngành, nhiệm vụ “bảo đảm bàn giao nhà” đã hoàn thành toàn diện, rủi ro bàn giao được thu hẹp đáng kể, môi trường tín dụng của ngành tiếp tục được cải thiện. Khung chính sách ngày càng hoàn thiện, từ việc thúc đẩy bên nhu cầu đến tối ưu bên cung, hình thành một “bộ công cụ chính sách” ổn định và đa dạng. Kinh tế vĩ mô tăng trưởng vững bước, kéo theo niềm tin tiêu dùng của cư dân hồi phục, tạo điểm tựa mạnh mẽ cho việc giải phóng nhu cầu của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc đẩy nhanh cập nhật và cải tạo đô thị, thúc đẩy xây dựng “nhà ở tốt”, đã tạo ra các điểm tăng trưởng mới cho ngành, mở ra không gian rộng lớn cho doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi phát triển.

Thực tiễn kinh doanh vững chắc và phát triển chất lượng cao của Longfor năm 2025 không chỉ là kết quả của việc doanh nghiệp kiên định giữ vững tâm nguyện ban đầu và bố trí khoa học, mà còn phản ánh logic cốt lõi của chuyển đổi chất lượng cao của ngành: tuân thủ kỷ luật tài chính, củng cố nền tảng dòng tiền, đi sâu vận hành đa dạng. Đây cũng là hướng đi cốt lõi của sự phát triển ngành.

Trong triển vọng tương lai, khi chính sách của ngành tiếp tục được tối ưu hóa và nhịp độ thanh lọc rủi ro tiếp tục được đẩy mạnh, triển vọng phát triển của ngành bất động sản sẽ tiếp tục theo hướng tích cực. Ngày càng nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ học hỏi kinh nghiệm của các doanh nghiệp chuẩn mực, kiên định với triết lý kinh doanh vững chắc, tối ưu cấu trúc tài chính, đi sâu vào nghiệp vụ đa dạng, tập trung vào vận hành chất lượng cao, thoát khỏi sự phụ thuộc vào phát triển đơn nhất, và xây dựng mô hình kinh doanh có khả năng chống chịu theo chu kỳ.

Dưới sự dẫn dắt và làm gương của các doanh nghiệp chuẩn mực như Longfor, toàn bộ ngành bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng tốc chuyển đổi chất lượng cao, thoát khỏi tác động của biến động ngắn hạn, quay về bản chất phục vụ nhu cầu ở thực của con người, đồng thời cân bằng giữa nhu cầu dân sinh và sức bền của ngành.

（责任编辑：矫玥 ）

【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

	 【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com

举报