Thị trường bất động sản Quảng Châu và Thâm Quyến phía sau "mùa xuân nhỏ": Nhà cũ trở thành lực lượng chính, thị trường nhà mới thể hiện xu hướng phân hóa

Tháng 3 luôn là mùa cao điểm truyền thống của thị trường bất động sản, “Tam Kim Ngân Sắc” (tháng 3 vàng, tháng 4 bạc) có mối liên hệ trực tiếp với xu hướng thị trường cả năm.

Gần đây, thị trường bất động sản tại Quảng Châu, Thâm Quyến lần lượt thoát khỏi đợt thấp điểm sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán, lượng xem nhà và giao dịch cùng tăng trở lại, không khí thị trường ngày càng ấm lên.

Phóng viên của 《Báo Kinh tế Thường nhật》 (sau đây gọi là phóng viên hoặc nhà báo) đã khảo sát một số dự án, đối thoại với các trung tâm môi giới và nhiều tổ chức nghiên cứu, nhận thấy đợt “Xuân nhỏ” của thị trường nhà đất Quảng Châu – Thâm Quyến đã thực sự bắt đầu. Đồng thời, logic thị trường cũng có những thay đổi rõ rệt: một số “bán hàng giá rẻ” (chỉ những bất động sản có giá thấp hơn rõ rệt so với các nguồn cung cùng khu vực, cùng loại, có tỷ lệ giá trị trên giá) đang dần biến mất, không gian thương lượng với chủ nhà cũng thu hẹp lại.

Thư viện truyền thông của 《Báo Kinh tế Thường nhật》, ảnh của Chen Ronghao

Đáng chú ý là, cả Quảng Châu và Thâm Quyến đều thể hiện rõ xu hướng dẫn đầu toàn diện của thị trường nhà thứ cấp, trở thành lực lượng chủ đạo trong đợt “Xuân nhỏ” này. Trong khi đó, thị trường nhà mới có xu hướng phân hóa rõ rệt: từ đầu năm đến nay, nguồn cung nhà mới tại Thâm Quyến giảm so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi các căn hộ cao cấp trung tâm Quảng Châu vẫn sôi động, các căn nhà cần thiết vẫn duy trì lượng bán ra nhờ giảm giá. Có thể nói, cấu trúc thị trường sơ cấp và thứ cấp đảo lộn, cấu trúc nguồn cung được tái lập, đây là đặc điểm nổi bật nhất của đợt “Xuân nhỏ” này.

Thị trường nhà thứ cấp dẫn đầu “Xuân nhỏ”

Trong đợt “Xuân nhỏ” của thị trường nhà đất Quảng Châu – Thâm Quyến, nhà thứ cấp đang giữ vai trò chủ đạo, logic thị trường đã được viết lại.

Từ dữ liệu đến cảm nhận thực tế, nhà thứ cấp đang dẫn dắt đà phục hồi.

Thị trường nhà thứ cấp tại Thâm Quyến đã dẫn đầu, trở thành động lực chính của đợt phục hồi này. Theo khảo sát của các cửa hàng của Le You Jia, sau Tết, lượng ký hợp đồng nhà thứ cấp tăng 132% so với trước, đạt mức cao nhất kể từ cuối tháng 3 năm 2024. Tính đến tháng 2 năm 2026, giá trung bình của nhà thứ cấp tại Thâm Quyến đã tăng trở lại lên 62.000 nhân dân tệ/m2.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Shell cho thấy, từ ngày 2 đến 8 tháng 3, lượng ký hợp đồng nhà thứ cấp tại Thâm Quyến tăng 118% so với tuần trước, ngày 8 tháng 3 ghi nhận mức giao dịch trong ngày cao nhất gần một năm, liên tục tăng trong hai tuần.

Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng đang dần phục hồi. Theo dữ liệu mới nhất của Viện Nghiên cứu Shell tại Thâm Quyến, trong tháng 2 năm nay, số lượng nhà thứ cấp đăng ký trên các cửa hàng hợp tác giảm 3,3% so với cùng kỳ năm ngoái, rõ ràng giảm bán tháo phi lý đã giảm đáng kể, thị trường đang dần bước vào giai đoạn “dự kiến tăng trưởng – tối ưu hóa nguồn cung – ổn định giá cả”.

“Hiện nay, các căn nhà học khu chất lượng cao, giá thấp, lợi nhuận cho thuê cao nhất đang phục hồi rõ rệt, ví dụ như nhà học khu tại khu vực chúng tôi, nhà 3 phòng ngủ 83m2 tại Lý Viên Bản Bộ, vì đối diện trường trung học Lý Viên Bản và Hồng Kỳ, lượng tư vấn và giao dịch sau Tết rõ rệt hơn trước Tết.” Vào chiều ngày 14 tháng 3, Liu Anying, trung gian lâu năm tại khu vực Viên Lĩnh, Thâm Quyến, nói với nhà báo của 《Báo Kinh tế Thường nhật》.

Liu Anying đề cập, hiện nay, tốc độ giao dịch “bán hàng giá rẻ” trên thị trường nhà thứ cấp đã rút ngắn đến mức khá, thậm chí có những “bán hàng giá rẻ” đăng bán chưa đến một tuần đã bán hết. “Ví dụ như dự án Hán Lĩnh Viện tại khu vực Phúc Điền, căn hộ 108m2, chủ nhà đăng giá tổng cộng trên 8,2 triệu nhân dân tệ, có một số chủ nhà cần bán gấp, giá đăng là 7,55 triệu nhân dân tệ, có thể bán trong khoảng một tuần.” Liu Anying nói.

Thực tế, hiện tượng tương tự cũng xuất hiện tại Lô Hộ, Thâm Quyến. Sau khi lượng giao dịch nhà thứ cấp tăng, tâm lý của chủ nhà đăng ký cũng trở nên ổn định hơn, không còn vội vàng bán nữa, không gian thương lượng cũng thu hẹp rõ rệt.

Lấy ví dụ về một căn nhà hai phòng diện tích 47,84m2 tại Cù Trúc Viện, Lô Hộ, mà nhà báo đã khảo sát cuối năm ngoái, chủ nhà trước đó đăng giá 2,45 triệu nhân dân tệ, trung gian tiết lộ, giá thấp nhất có thể giảm xuống còn 2,3 triệu nhân dân tệ. Nhưng đến tháng 3 năm nay, trung gian cho biết, giá bán thấp nhất của chủ nhà là 2,37 triệu nhân dân tệ.

Thị trường nhà thứ cấp tại Quảng Châu cũng có sự phục hồi mạnh mẽ.

Dữ liệu của nền tảng Shell cho thấy, ngày 8 tháng 3, số lượng nhà thứ cấp giao dịch trong ngày tại Quảng Châu đạt 247 căn, tăng 25,4% so với ngày trước đó; trong tuần (từ 2 đến 8 tháng 3), tổng số giao dịch đạt 849 căn, tăng 118,8% so với tuần trước. Sau Tết, nhu cầu trở về thành phố tập trung được giải phóng, lượng khách xem nhà tại các trung tâm môi giới liên tục tăng, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quảng Châu tháng 3 đã nâng chỉ số quản lý lên 71,78, thể hiện sự tự tin của ngành đối với “Xuân nhỏ”.

Theo ông Lý Ngữ Gia, nhà nghiên cứu chính của Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở tỉnh Quảng Đông, cả thị trường Quảng Châu – Thâm Quyến đều thể hiện đặc điểm “nhà thứ cấp tốt hơn nhà mới”, lượng nhà thứ cấp đăng ký mới giảm so với cùng kỳ, tâm lý thị trường tiếp tục cải thiện, thúc đẩy nhu cầu “bán cũ mua mới”, vòng quay thị trường dần trở nên trôi chảy.

Ông Tiêu Tiểu Bình, Giám đốc Viện Nghiên cứu Shell tại Thâm Quyến, cho rằng, đợt phục hồi này không phải là phản ứng ngắn hạn theo chính sách, mà là sự cộng hưởng của ba yếu tố: chính sách được tối ưu hóa, niềm tin được phục hồi, nhu cầu tự ở tập trung giải phóng, nhà thứ cấp liên tục tăng lượng, nhà mới cũng tăng theo, làm cho “Xuân nhỏ” này có nền móng vững chắc hơn.

Thị trường nhà mới thể hiện xu hướng cấu trúc

Khác với sự sôi động toàn diện của nhà thứ cấp, thị trường nhà mới tại Quảng Châu – Thâm Quyến không đồng loạt tăng giá, mà mang tính chất “xu hướng cấu trúc”.

Lấy ví dụ tại Quảng Châu, thị trường cao cấp liên tục phá vỡ kỷ lục giao dịch, thúc đẩy sự quan tâm của khách hàng đối với các dự án nhà mới lân cận. Tháng 2, khu vực Trường Môn, Tinh Hà của Quảng Châu, đã giao dịch thành công một lô đất trị giá 23,604 tỷ nhân dân tệ, tỷ lệ chênh lệch giá 26,60%, giá đất xây dựng trung bình khoảng 85.5 nghìn nhân dân tệ/m2, lập kỷ lục mới về giá đất xây dựng tại Quảng Châu.

Ngày 2 tháng 3, tại khu vực Bảo Lợi Nguyệt Tịch, Quảng Châu, một căn hộ duplex 670m2 tầng thượng đã giao dịch thành công với giá 1,87 tỷ nhân dân tệ, trung bình khoảng 28 nghìn nhân dân tệ/m2, phá vỡ kỷ lục giá căn hộ cao cấp mới của địa phương; ngày 9 tháng 3, dự án Biển Ngân Hà bán đảo, số 5, đã có 4 căn hộ siêu cao cấp giao dịch trong một ngày, tổng giá trị đạt 718.7 triệu nhân dân tệ, sức nóng của các căn hộ cao cấp trung tâm chưa từng có.

So với các kỷ lục liên tiếp của thị trường cao cấp, thị trường nhà cần thiết tại Quảng Châu thể hiện rõ xu hướng giảm giá để thúc đẩy lượng bán.

Nhà môi giới tại Quảng Châu, Lô Gia Mẫn, cho biết, hiện nay nhiều căn nhà cần thiết tại Quảng Châu đều áp dụng giảm giá, khuyến mãi để thu hút khách hàng, “không giảm giá thì khó bán”.

“Ví dụ như giá nhà không hoàn thiện tại Quảng Châu, tại khu vực Hồng Phố, đã giảm xuống còn 19 nghìn nhân dân tệ/m2, còn có các phương án bán nhà thô, hoàn thiện đơn giản, hoặc hoàn thiện cao cấp để thu hút khách; giá bán tại Nghi Thạch, Thiên Phúc cũng giảm còn 86% giá gốc, chỉ còn 3.8 vạn nhân dân tệ/m2.” Lô Gia Mẫn nói.

Dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Phát triển Trung ương cho thấy, tính đến cuối tháng 2 năm 2026, tổng tồn kho nhà tại Quảng Châu là 14,164 triệu m2, giảm 13 nghìn m2 so với tháng 1. Do nguồn cung mới tại các khu vực chính trong tháng 2 giảm, thị trường nhà mới chủ yếu tiêu thụ lượng tồn kho, lượng tồn kho giảm nhẹ, và đã giảm liên tiếp 4 tháng.

Trong khi đó, thị trường nhà mới tại Thâm Quyến từ đầu năm 2026 đã có xu hướng chậm lại rõ rệt về “nhịp độ cung ứng”. Theo thống kê của Công ty Môi giới Liên minh, trong năm nay, Thâm Quyến chỉ có 9 dự án nhà ở được cấp phép dự bán trước, thấp hơn nhiều so với 12 dự án cùng kỳ năm ngoái.

Do nhịp độ ra mắt nhà mới chậm, khó tạo ra hiệu ứng quy mô tập trung, dẫn đến lượng giao dịch nhà mới tổng thể không bằng nhà thứ cấp, thị trường thể hiện xu hướng phục hồi cấu trúc: các khu vực trung tâm tăng lượng, giữ giá ổn định, các khu vực cần thiết dùng giá để thúc đẩy lượng bán.

Theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Trung ương, tính đến ngày 12 tháng 3, tổng số căn nhà thương mại đã giao dịch tại Thâm Quyến là 964 căn, tổng số nhà thứ cấp đã sang tên là 1.703 căn.

Dù lượng giao dịch nhà mới tại Thâm Quyến thấp hơn nhà thứ cấp, nhưng nhà báo nhận thấy, từ tháng 3 trở đi, nhiều dự án đã liên tục phát hành các poster bán hàng nóng, như dự án Hồng Nham của Long Hoa, bán được 41 căn trong hai ngày 7-8 tháng 3; dự án Thành Minh Gia của Công ty Dương Dương, đã bán 39 căn trong tuần trước; dự án Tô Kiến Phục Thiên, bán 32 căn trong một tuần.

“Với việc các khu đất tốt của các thành phố trung tâm dự kiến sẽ được bán ra từ năm 2025, cộng thêm các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh khuyến mãi, dự kiến nhu cầu thị trường tháng 3 sẽ dần được giải phóng, đợt ‘Xuân nhỏ’ tại các thành phố trung tâm vẫn còn đáng mong đợi,” phân tích của Viện Nghiên cứu Trung ương cho biết.