土地供給は「一時停止ボタン」を押したのか？自然資源部：不動産用地の供給停止ではなく、既存ストックの「精密供給・優良供給」への転換

財聯社3月16日訊（記者 李潔） 近日、「新たな都市・農村建設用地は原則として営利目的の不動産開発に使用しない」とする通知が話題となり、一部の市場解釈ではこれを「不動産用地供給の全面停止」と誤認している。

3月16日、自然資源部は定例の記者会見を開催し、国家林業・草原局と共同で発行した「自然資源要素保障のさらなる強化に関する通知」（通称「38号文」）について正式に解説した。

自然資源部の自然資源開発利用司長孔維東は、発表の中で、「この文書では、新たに取得する建設用地は原則として営利目的の不動産開発に使用しないと明記しているが、これは不動産用地の供給を停止することを意味しない。むしろ、既存の資源を有効に活用し『精密供給・優良供給』を推進し、都市ごとの状況に応じて供給のペースとタイミングを適切に調整し、企業が『良い土地を確保し、良い建物を建てる』ことを促進することが目的である」と述べた。

「38号文は、『十四五』期の土地・不動産政策の方向性を示す重要な指針であり、不動産市場が拡大期から既存資産の活性化期へと移行することを示している」と、北中国地区の調査部門責任者魏東は指摘した。市場にとっては、住宅供給の縮小、コアエリアの価値向上、中古住宅の主導、商業不動産の既存資産の改修やコミュニティビジネスの台頭が進む。一方、都市にとっては、都市更新が発展の中心となり、内包型・集約型の発展が主流となる。

二つの「硬いレッドライン」の設定

「現在、中国の都市化は急速な成長期から安定成長期へと移行しており、都市の発展は大規模な新規拡張から既存資産の質的向上と効率化へとシフトしている」と孔維東は記者会見で政策の背後にある深層的な論理を説明した。政府の今年の報告書の方針「増量を最適化し、既存資産を活性化する」に沿って、既存と新規の建設用地を総合的に調整し、都市更新と内包型発展を推進する重要な手段と位置付けている。

彼は、「土地の一寸一寸を大切に使うことが重要だ。エネルギー、交通、水利などの個別の用地取得プロジェクトを除き、各地の年間新規建設用地は既存資産の活用面積を超えてはならない。簡単に言えば、『既存の土地を有効活用して初めて新たな土地を取得できる』ということだ。既存資産と新規供給の良好な連携を図ることで、無秩序な都市拡大や無計画な拡張を防ぎ、都市の発展を新規土地依存から既存空間の活用へと転換させる」と述べた。

複数の専門家は、「今回の増存連動制度は、今後の不動産開発用地の増加をコントロールすることを意味している」と指摘している。

「38号文の最も核心的な制度的突破点は、二つの『硬いレッドライン』を設定したことにある。一つは、新たな建設用地と既存資産の活用を連動させる仕組みを構築し、年度ごとの新規都市・農村建設用地は原則として既存資産の面積を超えないようにし、省レベルで建設用地の総量管理を実施することだ」と、華泰証券のアナリスト陳慎は指摘した。

もう一つは、新たな建設用地について、重要なプロジェクトや民生事業を優先的に保障し、原則として営利目的の不動産開発には使用しないと明示している。ただし、城中村改造の面積が10％未満の零細用地（城中村改造における端の土地、挟み込み地、挿し木地）については、民生インフラや公共サービス用に利用可能とし、商品住宅の供給における増加用地の供給もこれに含まれる。

特に注目すべきは、「新たな建設用地は原則として営利目的の不動産開発に使用しない」とされているが、これは不動産開発用地の供給が断たれることを意味しない。

陳慎は、「『新たな建設用地』とは、農地や未利用地を建設用途に転換するための承認を得た土地を指す。もともと建設用地として既に存在している既存資産の活用地はこの制約を受けない。さらに、城中村改造の面積が10％未満の零細用地については、この原則を突破できる」と述べている。

分析の専門家は、「38号文の施行は、現在の不動産市場の核心的矛盾に対して正確に適合した政策である」と指摘している。現状、最も顕著な問題は土地不足ではなく、在庫過剰であり、既存資産の消化が短期的な最重要課題となっている。

広東省都市・農村計画院の住宅政策研究センター主任研究員李宇嘉は、「短期的には、不動産の重点は在庫の消化にあり、販売中、建設中、土地のいずれもこれを完了させることは容易ではない」と述べている。

クレアリー（CRIC）や中指院などの調査データをもとにした《2025年在庫住宅用地の展望》レポートによると、2025年までに全国の313都市が詳細な在庫住宅用地リストを公表している。多くの都市では狭義の在庫（既に販売許可を得て未販売の土地）が減少している一方、広義の在庫（取得済みだが未着工、建設中未竣工の土地を含む）は歴史的に高水準にある。特に二線都市や一部の三線都市（鄭州、武漢、成都の一部地域など）は、3～5年分の販売を支える在庫を有している。

在庫資産の活性化を促進するために、自然資源部も具体的な措置を講じている。自然資源部のデータによると、2025年までに、同部は財政部と協力し、地方政府に対して5400億元超の地方債を発行させ、主に在庫の遊休土地の買収・保有に充てることで、高品質な発展のニーズに応えている。

市場への影響はどの程度か？

38号文は、「十四五」期のスタートイヤーにおける重要政策文書であり、債務整理や城中村改造などの政策と連携し、不動産業の転換とアップグレードを促進している。では、市場にはどのような影響があるのか？

「短期的には、地方の土地売却や企業の土地取得には大きな影響は出にくい。既に承認済みで計画されていない土地も開発に利用できるからだ」と、財通証券のアナリスト孫彬彬は述べる。中期的には、土地の入札収入や企業の土地取得は下振れ圧力に直面する可能性がある。

ただし、都市ごとに影響は異なる。高レベルの都市では、すでに新規用地の供給が厳しく制限されているため、影響は比較的小さい。一方、中小都市では、新規建設用地の供給比率が高いため、一定の影響を受ける可能性がある。

「全体として、土地供給の減少は避けられない見込みであり、これにより業界の既存資産活用への移行が加速する。都市更新や旧市街地改造、低効率土地の再開発など、既存資産の活性化を促すモデルが、企業の土地獲得の重要な手段となるだろう。城中村改造も政策の優遇により、より大きな発展の余地を持つ」と陳慎は述べている。

中指院のアナリストも、今後の不動産開発用地の新規供給は引き続き制限されると予測し、企業は都市更新や旧市街地改造などの分野に積極的に取り組み、既存資産の活用モデルを模索する必要があると指摘している。

不動産企業の視点も、この変革の流れを裏付けている。ある大手不動産企業の関係者は、取材に対し次のように語った。「政策の初期段階では緊張もあったが、よく読み解くと、一・二線都市に深く関わる企業にとっては、影響はそれほど大きくないとわかった。」

さらに、その関係者は、「最大の課題は、企業の能力の転換だ。以前は土地取得の核心は資金、スピード、資源だったが、今は既存資産の活用において、計画、産業、運営を理解する必要がある。これは全く異なるロジックだ」と述べている。

魏東は、政策が不動産の細分化市場に与える影響についても分析した。

「住宅市場にとっては、今後、新規商品住宅用地の供給は減少し、新築住宅の供給は既存資産の活用と都市更新に大きく依存することになる。旧市街地改造や郊外新区の大規模供給モデルは終焉を迎えるだろう。さらに、主要都市の新築住宅供給は縮小し、コアエリアの優良物件の希少性が高まり、価格の支えも強化される。一方、郊外の在庫圧力はさらに増大し、販売期間は長期化する」と魏東は述べた。新規用地は、まず保障性住宅や共有所有権住宅に優先的に配分され、商品住宅の供給縮小を補うことで、民生需要の安定を図る。

商業不動産に関しては、より直接的な影響が見込まれる。彼は、「新たな商業・オフィス用地やショッピングセンターの供給はほぼ停止し、新規供給はほとんどなくなるだろう。商業不動産は既存資産の改修や機能の更新段階に入り、低効率の商業施設や遊休ビル、老朽化した商場の活性化が主流となる」と指摘した。

財通証券のデータによると、2025年の全国土地取引総額は33兆5470億元で、前年同期比で11％減少した。内訳を見ると、12の省（直轄市）では、2025年の土地取引規模は前年同期比で増加し、西部や東北の一部省では回復が顕著だが、東部・中部の多くの省は調整局面にある。

具体的には、重慶、吉林、雲南、寧夏、貴州、新疆、黒龍江の土地取引規模は前年比で大きく増加し、20％超の伸びを示している。一方、安徽、陝西、広西、河南、山東、江蘇は大きく減少し、20％超の下落となっている。

「38号文は地方の土地入札収入に影響を与え、発展途上地域の利払い負担を増やし、地域の地方投資会社の債務返済能力に影響を及ぼす可能性がある。債務整理の一環として、地方政府は利息支出を削減してきたが、土地入札市場の低迷は政府系基金の収入減少も引き起こすだろう」と孫彬彬は述べている。

しかし、彼はさらに、「この政策が市場の安定的回復を促進し、長期的には土地市場や不動産市場にとってプラスになる可能性もある」と付け加えた。