住宅不動産投資信託（REIT）セクターは、いくつかの主要企業が第4四半期の決算を発表しようとする中、重要な報告段階に入っています。エセックス・プロパティ・トラスト、ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ、アバロンベイ・コミュニティーズ、エクイティ・レジデンシャル、キャムデン・プロパティ・トラストは、投資家が2025年後半のますます厳しくなるアパートメント市場の状況を評価する中、最新の財務パフォーマンス指標を公開しようと準備しています。## アパートメント市場の動向は正常化へとシフト米国のアパートメントセクターは、2025年の最終四半期に根本的な変革を経験し、パンデミックおよびポストパンデミック時代を特徴づけた異常な需要パターンから離れました。RealPageの新データによると、季節的な純退去数は3年ぶりに戻り、Q4には約40,400ユニットが退去し、パンデミックによる成長サイクルから従来の市場パターンへの大きな転換を示しています。通年の吸収ユニット数もこの正常化傾向を強調しています。年間のユニット吸収数は約365,900ユニットで、2024年半ば以来最低の年間実績となり、最近のブーム前の歴史的平均に近づいています。この調整は、経済状況や人口動態の安定に伴うアパートメント需要の再調整を反映しています。供給面では、新しいアパートメントの完成数は緩やかに減少を続けています。2025年には約409,500ユニットが吸収され、そのうち第4四半期だけで約89,400ユニットが完成しました。これは、供給の供給量が4四半期連続で減少していることを示しています。ただし、供給レベルは歴史的な基準に比べて高水準を維持しており、稼働率や賃料の上昇圧力に下押し圧力をかけ続けています。## 稼働率の圧迫と賃料値引きが経済性を変化させるアパートメントの経済環境は、物件運営者にとって困難が増していることを反映しています。2025年末の稼働率は94.8%に低下し、実質的な平均募集賃料は四半期で1.7%縮小、通年では0.6%の減少となり、2021年初以来最も大きな年間減少を記録しました。この収益圧力により、家主は積極的なリース戦術を拡大しています。値引きの利用は劇的に増加し、現在のユニットの23%以上が平均7%の値引きを提供しています。この変化は、アパートメント所有者が賃料の成長よりも稼働率維持を優先する傾向を示しており、供給と需要のダイナミクスの変化を反映した防御的な姿勢です。今後のREITの決算報告では、この環境は同一店舗の純営業収益の成長を抑制し、2026年前半まで収益拡大の持続的な逆風となる可能性があります。## 地域差が勝者と敗者を生む市場のセグメント化が進み、アパートメント市場は二極化しています。供給過多のサンベルト都市圏（オースティン、フェニックス、デンバー、サンアントニオなど）は、賃料の最も大きな下落を経験し、これらの急成長かつ供給過剰な地域に集中するREITには運営上の逆風となっています。一方、沿岸部やテクノロジー重視の都市圏では、市場の動きは大きく異なります。ニューヨーク、サンフランシスコ、サンノゼなどの市場は、賃料の緩やかな上昇を維持し、供給が制約されたポートフォリオを持つREITに恩恵をもたらしています。エセックス・プロパティ・トラストは、西海岸への集中度が高いため、サンベルトの逆風に直面している他の企業よりも好調に推移する可能性があります。テクノロジーセクターの雇用拡大と供給制約が高所得市場での安定性をもたらしているためです。## エセックス・プロパティ・トラスト：逆風の中の西海岸優位性エセックス・プロパティは、第4四半期の決算発表に向けて、地理的な優位性を生かした明確な強みを持っています。同社は、西海岸市場への集中度が高く、特にテクノロジー企業からの雇用需要が引き続き雇用創出と世帯収入の拡大を支えています。高い賃貸世帯収入と好調な人口動態がアパート需要を維持し、住宅購入価格の高騰が賃借者の滞留期間を延長しています。Zacksのコンセンサス予想は、四半期売上高が4億7,657万ドル（前年比4.86%増）を見込んでいます。コアFFO（一株当たりの基本的な運営資金）は、2025年第4四半期に3.93ドルから4.03ドルの範囲と予測されており、コンセンサスは4.00ドルで前年比2.04%の増加を示しています。最近のアナリスト活動は広範な信頼を生むには不十分ですが、同社のファンダメンタルズは、供給圧力の強い他の市場に比べて比較的堅調です。## アバロンベイ・コミュニティーズ：逆風の中の開発拡大による底上げアバロンベイ・コミュニティーズは、市場全体の減速に対応しながら決算を迎えます。同社は、賃料成長の鈍化、運営コストの上昇、需要の弱さにより、2025年の収益、純営業利益、コア資金の流動性指標のガイダンスを引き下げました。これらの短期的な圧力にもかかわらず、堅実なバランスシート、主要市場での供給不足、重要な開発パイプラインが、市場の正常化に伴う安定性の基盤となっています。四半期売上高のコンセンサス予想は7億6,833万ドルで、前年比3.75%の成長を示唆しています。コアFFO一株当たりの予想は2.84ドルに下方修正されましたが、これは依然として前年比1.43%の拡大を意味します。同社のZacksレーティングは4（売り）で、Earnings ESPは-0.35%と、驚きの可能性は限定的です。## ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ：サンベルト集中の課題ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズは、供給過剰のサンベルト地域に集中していることから逆風に直面しています。早期の回復兆しはリニューアル率の動向に見られましたが、第4四半期には、引き続き入居者獲得の課題に直面し、新規リース価格や値引き水準の維持に影響を与えました。四半期売上高のコンセンサスは5億5,779万ドルで、前年比1.45%の緩やかな成長を示しています。MAAは、コアFFO一株当たりを2.17ドルから2.29ドルの範囲と予測し、中央値は2.23ドルとしていますが、コンセンサス予想は1セント下げて2.22ドルとなり、前年比0.45%の減少を示唆しています。Zacksレーティングは4、Earnings ESPは-0.33%です。## エクイティ・レジデンシャルとキャムデン・プロパティ：バランスの取れたポートフォリオの条件は混在エクイティ・レジデンシャルは、都市部と郊外の市場をまたぐポートフォリオの多様化により恩恵を受けると見られています。複数の市場で供給圧力が緩和傾向にある一方、同社は高所得層の入居者層への露出や、技術的な能力、運営規模を活かし、相対的なパフォーマンスの堅調さを維持しています。コンセンサス売上高予想は7億8,934万ドルで、前年比2.94%の成長を示しています。正規化されたFFO一株当たりの予想は1.04ドルで、前年比4%の拡大を示しています。エクイティ・レジデンシャルは、Zacksレーティング3（ホールド）で、Earnings ESPは+0.66%と、グループ内唯一のプラス予想を持つ企業です。キャムデン・プロパティ・トラストは、高成長市場への露出と好調な入居者層の恩恵を受けていますが、一部市場での供給過剰が競争環境を激化させています。四半期売上高のコンセンサスは3億9,465万ドル（前年比2.15%増）と推定され、コアFFO一株当たりのガイダンスは1.71ドルから1.75ドルで、コンセンサス予想は1.73ドルと、ガイダンス内で前年比変動なしとなっています。## 今後の見通し：これらの決算が示すものこれら5つの住宅REITの第4四半期決算は、2026年に向けたアパートメント市場の動向について重要な洞察を提供します。結果は、稼働率の安定化や値引き傾向がピークに達したのか、それともさらなる正常化圧力が今後も続くのかを明らかにするでしょう。エセックス・プロパティの結果は、西海岸のアパートメントの回復力を示す指標となり、サンベルトに焦点を当てたREITは、供給遅延が市場の安定化に十分に早く到達しているかどうかを明らかにします。投資家は、ガイダンスの修正、稼働率の動向、値引きレベルに関するコメントに特に注意を払うべきです。これらの指標は、アパートメントセクターが持続可能な均衡に近づいているのか、それとも今後数四半期にわたりさらなる圧力に直面するのかを示す重要なサインとなるでしょう。
エセックス・プロパティおよびレジデンシャルREITs、アパートメント市場の冷え込みの中、Q4収益に備える
住宅不動産投資信託（REIT）セクターは、いくつかの主要企業が第4四半期の決算を発表しようとする中、重要な報告段階に入っています。エセックス・プロパティ・トラスト、ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ、アバロンベイ・コミュニティーズ、エクイティ・レジデンシャル、キャムデン・プロパティ・トラストは、投資家が2025年後半のますます厳しくなるアパートメント市場の状況を評価する中、最新の財務パフォーマンス指標を公開しようと準備しています。
アパートメント市場の動向は正常化へとシフト
米国のアパートメントセクターは、2025年の最終四半期に根本的な変革を経験し、パンデミックおよびポストパンデミック時代を特徴づけた異常な需要パターンから離れました。RealPageの新データによると、季節的な純退去数は3年ぶりに戻り、Q4には約40,400ユニットが退去し、パンデミックによる成長サイクルから従来の市場パターンへの大きな転換を示しています。
通年の吸収ユニット数もこの正常化傾向を強調しています。年間のユニット吸収数は約365,900ユニットで、2024年半ば以来最低の年間実績となり、最近のブーム前の歴史的平均に近づいています。この調整は、経済状況や人口動態の安定に伴うアパートメント需要の再調整を反映しています。
供給面では、新しいアパートメントの完成数は緩やかに減少を続けています。2025年には約409,500ユニットが吸収され、そのうち第4四半期だけで約89,400ユニットが完成しました。これは、供給の供給量が4四半期連続で減少していることを示しています。ただし、供給レベルは歴史的な基準に比べて高水準を維持しており、稼働率や賃料の上昇圧力に下押し圧力をかけ続けています。
稼働率の圧迫と賃料値引きが経済性を変化させる
アパートメントの経済環境は、物件運営者にとって困難が増していることを反映しています。2025年末の稼働率は94.8%に低下し、実質的な平均募集賃料は四半期で1.7%縮小、通年では0.6%の減少となり、2021年初以来最も大きな年間減少を記録しました。この収益圧力により、家主は積極的なリース戦術を拡大しています。
値引きの利用は劇的に増加し、現在のユニットの23%以上が平均7%の値引きを提供しています。この変化は、アパートメント所有者が賃料の成長よりも稼働率維持を優先する傾向を示しており、供給と需要のダイナミクスの変化を反映した防御的な姿勢です。今後のREITの決算報告では、この環境は同一店舗の純営業収益の成長を抑制し、2026年前半まで収益拡大の持続的な逆風となる可能性があります。
地域差が勝者と敗者を生む
市場のセグメント化が進み、アパートメント市場は二極化しています。供給過多のサンベルト都市圏（オースティン、フェニックス、デンバー、サンアントニオなど）は、賃料の最も大きな下落を経験し、これらの急成長かつ供給過剰な地域に集中するREITには運営上の逆風となっています。
一方、沿岸部やテクノロジー重視の都市圏では、市場の動きは大きく異なります。ニューヨーク、サンフランシスコ、サンノゼなどの市場は、賃料の緩やかな上昇を維持し、供給が制約されたポートフォリオを持つREITに恩恵をもたらしています。エセックス・プロパティ・トラストは、西海岸への集中度が高いため、サンベルトの逆風に直面している他の企業よりも好調に推移する可能性があります。テクノロジーセクターの雇用拡大と供給制約が高所得市場での安定性をもたらしているためです。
エセックス・プロパティ・トラスト：逆風の中の西海岸優位性
エセックス・プロパティは、第4四半期の決算発表に向けて、地理的な優位性を生かした明確な強みを持っています。同社は、西海岸市場への集中度が高く、特にテクノロジー企業からの雇用需要が引き続き雇用創出と世帯収入の拡大を支えています。高い賃貸世帯収入と好調な人口動態がアパート需要を維持し、住宅購入価格の高騰が賃借者の滞留期間を延長しています。
Zacksのコンセンサス予想は、四半期売上高が4億7,657万ドル（前年比4.86%増）を見込んでいます。コアFFO（一株当たりの基本的な運営資金）は、2025年第4四半期に3.93ドルから4.03ドルの範囲と予測されており、コンセンサスは4.00ドルで前年比2.04%の増加を示しています。最近のアナリスト活動は広範な信頼を生むには不十分ですが、同社のファンダメンタルズは、供給圧力の強い他の市場に比べて比較的堅調です。
アバロンベイ・コミュニティーズ：逆風の中の開発拡大による底上げ
アバロンベイ・コミュニティーズは、市場全体の減速に対応しながら決算を迎えます。同社は、賃料成長の鈍化、運営コストの上昇、需要の弱さにより、2025年の収益、純営業利益、コア資金の流動性指標のガイダンスを引き下げました。これらの短期的な圧力にもかかわらず、堅実なバランスシート、主要市場での供給不足、重要な開発パイプラインが、市場の正常化に伴う安定性の基盤となっています。
四半期売上高のコンセンサス予想は7億6,833万ドルで、前年比3.75%の成長を示唆しています。コアFFO一株当たりの予想は2.84ドルに下方修正されましたが、これは依然として前年比1.43%の拡大を意味します。同社のZacksレーティングは4（売り）で、Earnings ESPは-0.35%と、驚きの可能性は限定的です。
ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズ：サンベルト集中の課題
ミッドアメリカ・アパートメント・コミュニティーズは、供給過剰のサンベルト地域に集中していることから逆風に直面しています。早期の回復兆しはリニューアル率の動向に見られましたが、第4四半期には、引き続き入居者獲得の課題に直面し、新規リース価格や値引き水準の維持に影響を与えました。
四半期売上高のコンセンサスは5億5,779万ドルで、前年比1.45%の緩やかな成長を示しています。MAAは、コアFFO一株当たりを2.17ドルから2.29ドルの範囲と予測し、中央値は2.23ドルとしていますが、コンセンサス予想は1セント下げて2.22ドルとなり、前年比0.45%の減少を示唆しています。Zacksレーティングは4、Earnings ESPは-0.33%です。
エクイティ・レジデンシャルとキャムデン・プロパティ：バランスの取れたポートフォリオの条件は混在
エクイティ・レジデンシャルは、都市部と郊外の市場をまたぐポートフォリオの多様化により恩恵を受けると見られています。複数の市場で供給圧力が緩和傾向にある一方、同社は高所得層の入居者層への露出や、技術的な能力、運営規模を活かし、相対的なパフォーマンスの堅調さを維持しています。
コンセンサス売上高予想は7億8,934万ドルで、前年比2.94%の成長を示しています。正規化されたFFO一株当たりの予想は1.04ドルで、前年比4%の拡大を示しています。エクイティ・レジデンシャルは、Zacksレーティング3（ホールド）で、Earnings ESPは+0.66%と、グループ内唯一のプラス予想を持つ企業です。
キャムデン・プロパティ・トラストは、高成長市場への露出と好調な入居者層の恩恵を受けていますが、一部市場での供給過剰が競争環境を激化させています。四半期売上高のコンセンサスは3億9,465万ドル（前年比2.15%増）と推定され、コアFFO一株当たりのガイダンスは1.71ドルから1.75ドルで、コンセンサス予想は1.73ドルと、ガイダンス内で前年比変動なしとなっています。
今後の見通し：これらの決算が示すもの
これら5つの住宅REITの第4四半期決算は、2026年に向けたアパートメント市場の動向について重要な洞察を提供します。結果は、稼働率の安定化や値引き傾向がピークに達したのか、それともさらなる正常化圧力が今後も続くのかを明らかにするでしょう。エセックス・プロパティの結果は、西海岸のアパートメントの回復力を示す指標となり、サンベルトに焦点を当てたREITは、供給遅延が市場の安定化に十分に早く到達しているかどうかを明らかにします。
投資家は、ガイダンスの修正、稼働率の動向、値引きレベルに関するコメントに特に注意を払うべきです。これらの指標は、アパートメントセクターが持続可能な均衡に近づいているのか、それとも今後数四半期にわたりさらなる圧力に直面するのかを示す重要なサインとなるでしょう。