不動産のリアルワールド資産市場の探求：レンガとブロックの交差

はじめに

リアルワールドアセット(RWA)の概念は、暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに存在していました。資産トークン化や証券型トークン発行(STO)など、今日のRWAの概念に似た試みが行われていました。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンの利点が明確でないため、これらの初期の取り組みは成熟した市場のセグメントに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが金利を引き上げ続ける中、アメリカ国債の利回りは暗号市場におけるステーブルコインの貸出利率を大きく上回りました。そのため、アメリカ国債をトークン化してRWAにすることが暗号業界にとってますます魅力的になっています。その結果、いくつかの著名なDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWAの探求を始めました。

過去二年間、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しました。それらは不動産投資市場を多方面から拡大し、不動産投資製品を豊富にし、不動産投資家の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトのケーススタディを通じて、不動産RWAの設計の利点と欠点、およびその潜在市場について探討します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資家を対象としているため、関連する政策、法規制、市場条件の議論は主に北米の不動産市場に関連するものとなります。

不動産のマーケットプレイスをトークン化する方法

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。2023年3月のStatistaの研究によれば、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルに達しています。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、次の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの製品は主に3つの形態で表現されます:

1. 資金調達を目的とした分散型不動産の所有権。

2)特定エリア不動産市場インデックス製品。

3)を担保としたトークン化不動産。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。

不動産投資信託(REIT)は、所有、運営、または収益を生む不動産に対して資金を提供する企業です。REITは一般投資家に投資機会を提供し、彼らが配当ベースの収入と総リターンを得ることを可能にし、地域の不動産市場の成長を助けます。REITと不動産RWAは、分散型不動産投資機会を提供する点で類似しており、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、彼らの厳格な資産審査と厳格な規制枠組み内での投資構造は、不動産RWAプロジェクトに堅実な青写真を提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその利点と欠点についてより明確な認識を持つようになりました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

通常、不動産RWAプロジェクトは上記の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理方法や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。それぞれのプロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、その分野では最も人気があります。注意すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に開始され、マーケットで最も歴史のある不動産RWAプロジェクトの1つであり、イーサリアムとGnosisブロックチェーン(を通じて主にGnosis上で)アメリカの住宅不動産投資機会を提供することに特化しています。

RealTは住宅プロパティを取得し、米国の規制に従ってプロパティ契約を保有するエンティティをトークン化します。これらのプロパティの管理、維持、賃料収集の責任は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定のプロパティから得られた賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当していますが、彼らは法的に不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者はプロパティ契約を保有する会社の管理を別の会社に指定する選択権を保持します。注目すべきは、彼らは市場に出すプロパティへの共同投資を強制していないことです。プロパティのトークン保有者は、毎月プロパティの賃料収入の一部を受け取ることができ、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を除外します。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

モンゴメリのこの物件を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出しています。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

この不動産に対して、RealTは100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持することを意味します。管理機関は8%の家賃を徴収し、維持費の残りを加え、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、および監督管理のために2%のみを徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけてトークン化し、市場に投入することに集中できます。

しかし、所有権の分散が投資者間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資者の財務的利益が小さすぎて、会社の管理コストが非現実的になると問題が発生します。Laurens Swinkelsの報告書は、不動産トークンの保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、自社が所有する不動産を管理するための管理機関を選択します。RealTが不動産に対して多くの所有権を持つ場合、代理コストを削減することができます。そのため、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼすことになります。しかし、もしRealTの持ち株が過度に大きい場合、トークンの流動性に悪影響を与える可能性があり、小株主も搭便者となる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に妥当であるかどうかを監督できることを期待するかもしれません。一方で、RealTの持ち株が非常に小さい場合、RealTは管理機関を選択する十分な動機や監督プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資者も管理機関の監督責任を効果的に負うのが難しいです。

私はRealT市場で最新の完売した10のトークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各プロパティの所有者数を調べました。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

図表に示されているように、RealTは物件を異なる数のトークンに分割しているため、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの物件はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で2つの物件の保有者は1,000人を超えています。現在、これらのデータを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を理解することができます。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

約90%のRealT投資家は500ドル未満を投資し、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はこの金額を超えて投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資家のために不動産投資市場を創造し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTウォレットの取引データによると、RealTは約600万ドルの家賃を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金に応じて変動し、家賃の約2.5%-3%で、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資への参加を強制しておらず、参加を選択した場合でもその参加程度に明確な制限やガイドラインがないため、RealTが家賃収入から得た収入は未だに開示されていません。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中央実体として機能しています。この実体は不動産資産を所有しておらず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ存在します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有しておらず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが会社と契約を結ぶことですべての物件への投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資物件に対して対応するSeries LLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各Series LLCは特定の物件と対応するトークンを所有しています。この構造は、1つの物件の財務的または法的問題がRealTの他の物件に影響を与えず、親会社の運営にも影響を与えないことを確保することを目的としています。

###パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格動向を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを取得するために使用されます。ParclはParcl Labs価格ソースを導入し、販売履歴に基づいて特定の地域の不動産のインデックスを作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変動する可能性があります。インデックスが作成されると、投資家は不動産の価値に対して投機する機会があり、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

この方法によりParclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営に実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるのか疑問に思う人もいるかもしれませんが、上記の基準には合致していません。しかし、それは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、いくつかの業界の著名な投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性について議論することは合理的です。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在の総ロックアップ価値は1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

Parclの製品は簡素化され、迅速に開発されます。Parcl Labsの価格ソースとインデックス市場は設計が優れており、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援があるにもかかわらず、Parclは市場で比較的控えめな姿勢を保ち、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産インデックス商品を受け入れる準備ができていないのかもしれません。

レイノ

いくつかの大手暗号通貨企業もユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探っています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向けて努力していることを発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産担保ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品に近く、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃棄プロジェクトです。市場にはあまり影響を与えませんでしたが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社(を設立します。これは親会社によって設立された子会社であり、財務リスクを隔離するために使用されます。独立した会社としての法的地位により、親会社が破産した場合でもその義務が保証されます。そのため、特別目的会社は時々破産から孤立した実体と呼ばれます。アメリカでは、SPVは通常LLCと同じ)です。次に、