Memahami Penjualan Kontingen vs. Penjualan Tertunda: Panduan Pembeli

Ketika Anda mencari rumah impian dan menemukan daftar properti yang ditandai sebagai “contingent” atau “pending,” wajar jika Anda bertanya-tanya apakah Anda masih bisa mengajukan tawaran. Jawabannya lebih rumit daripada sekadar ya atau tidak. Kedua status ini mewakili tahap yang berbeda dalam proses pembelian rumah, masing-masing dengan implikasi yang berbeda terhadap peluang Anda untuk berhasil membeli properti tersebut. Memahami apa yang membedakan penjualan contingent dari yang pending dapat membantu Anda membuat keputusan yang lebih informasi tentang di mana harus menginvestasikan waktu dan energi sebagai pembeli.

Perbedaan Inti Antara Tawaran Contingent dan Pending

Perbedaan utama terletak pada apa yang telah disetujui dan apa yang masih perlu diselesaikan. Ketika daftar rumah menunjukkan status contingent, penjual telah menerima tawaran, tetapi transaksi tetap bersyarat pada terpenuhinya beberapa persyaratan tertentu. Persyaratan ini bisa berasal dari salah satu pihak—seorang pembeli mungkin memerlukan inspeksi rumah profesional atau penilaian, sementara penjual mungkin menetapkan bahwa pembeli harus mendapatkan jenis pembiayaan tertentu. Karena kondisi ini belum terpenuhi, transaksi pada tahap ini masih bisa gagal jika ada persyaratan yang tidak dipenuhi.

Sebaliknya, penjualan pending menunjukkan bahwa semua kontinjensi utama telah diatasi, dan tawaran telah berkembang ke tahap proses menuju penutupan. Meskipun secara teoritis transaksi pending bisa gagal, hal ini jarang terjadi. Perbedaan mendasar adalah: transaksi contingent bersifat bersyarat, sementara transaksi pending berkomitmen untuk maju.

Pengaturan Kontinjensi Umum yang Akan Anda Temui

Transaksi real estate menggunakan beberapa jenis kontinjensi, masing-masing menangani skenario dan kekhawatiran yang berbeda. Mengenali variasi ini membantu Anda memahami hambatan apa yang mungkin menunda atau menggagalkan penjualan.

Kontinjensi Probate terjadi ketika pemilik rumah telah meninggal dunia. Dalam situasi ini, entitas pemerintah atau lembaga pemberi pinjaman yang memegang hipotek bertanggung jawab untuk menjual properti tersebut. Karena proses probate berlangsung melalui sistem pengadilan dan menjadi catatan publik, proses penjualan biasanya lebih transparan dan diawasi secara regulasi. Jika Anda lebih menyukai transaksi yang langsung dengan sedikit birokrasi, daftar tanpa kontinjensi probate mungkin lebih disukai.

Klausul Kick-out memberikan fleksibilitas dalam pengaturan contingent. Ketentuan ini memungkinkan salah satu pihak—pembeli atau penjual—untuk mengakhiri kontrak jika kondisi tertentu tidak terpenuhi sebelum tenggat waktu yang disepakati. Tanpa klausul ini, proses bisa berlangsung jauh lebih lama, atau seluruh transaksi bisa gagal di tahap selanjutnya. Mekanisme ini melindungi kedua pihak dengan menetapkan tenggat waktu dan titik keluar yang jelas.

Kontinjensi Penjualan Singkat (Short-Sale) berlaku ketika penjual bermaksud menjual properti dengan harga kurang dari saldo hipotek yang masih harus dibayar. Pengaturan ini memerlukan persetujuan dari pemberi pinjaman yang memegang pinjaman dan biasanya membutuhkan waktu proses yang jauh lebih lama dibandingkan penjualan konvensional. Situasi ini sering muncul pada properti yang sedang disita, karena lembaga keuangan dan pemberi pinjaman mengelola proses penjualan langsung dalam kasus tersebut.

Pengaturan Continue to Show memungkinkan penjual menampilkan properti kepada calon pembeli lain meskipun kontinjensi yang ada sedang diselesaikan. Jika Anda mengajukan tawaran, tawaran tersebut bisa diterima dan diformalkan menjadi kontrak, meskipun ini tergantung pada kontinjensi yang bersaing dan kesepakatan penjual dengan pihak lain yang berminat. Penjual tetap memiliki kesempatan untuk menerima tawaran tambahan selama fase ini.

Kontinjensi No-Show mewakili skenario sebaliknya. Di sini, penjual telah berkomitmen untuk tidak menampilkan properti lagi sementara kontinjensi masih belum selesai. Penjual tidak akan mengadakan tur pribadi atau mengatur acara open house, secara efektif menarik properti dari pasar sementara kondisi sedang dipenuhi.

Apa Arti Status Pending Sebenarnya untuk Pembelian Anda

Penunjukan pending mewakili kemajuan nyata menuju penutupan. Beberapa variasi status pending ada, masing-masing menyampaikan informasi berbeda tentang keadaan transaksi.

Pending Short Sale mirip dengan pengaturan short-sale contingent tetapi menunjukkan tahap yang lebih maju—kontinjensi telah diselesaikan, dan penjualan sedang berjalan melalui proses formal di bawah pengawasan pemberi pinjaman. Penandaan ini memberi tahu semua pihak tentang siapa yang mengelola transaksi dan statusnya.

Pending dengan Backup Offers menunjukkan bahwa meskipun penjualan utama sedang dalam status pending, penjual tetap terbuka terhadap tawaran alternatif. Situasi ini terjadi ketika ketidakpastian tentang penyelesaian transaksi utama membuat penjual ingin tetap memiliki opsi cadangan. Jika transaksi utama gagal, tawaran cadangan memberi penjual alternatif langsung daripada harus kembali ke daftar properti.

Status Pending yang Diperpanjang (berlangsung lebih dari empat bulan) biasanya menandakan adanya masalah administratif. Ini bisa menunjukkan bahwa agen listing lupa memperbarui status dari “pending” menjadi “terjual” setelah penutupan, atau bisa juga mengungkapkan komplikasi yang mendasari—mungkin negosiasi ulang sedang tertunda, atau hambatan tak terduga yang perlu diselesaikan sebelum penjualan bisa final.

Kesempatan Anda untuk Mengajukan Tawaran

Pembeli sering bertanya apakah mereka bisa mengajukan tawaran kompetitif pada rumah yang sudah berstatus contingent atau pending. Jawabannya tergantung pada status spesifik dan ketentuan yang tersedia dalam perjanjian yang ada.

Beberapa pengaturan contingent secara eksplisit mengizinkan tawaran cadangan. Jika Anda diizinkan mengajukan tawaran cadangan dan transaksi utama mengalami masalah (yang lebih mungkin terjadi karena kontinjensi), Anda bisa melanjutkan prosesnya. Memiliki surat prapersetujuan hipotek atau menunjukkan kemampuan pembayaran tunai memperkuat posisi Anda saat mengajukan tawaran tersebut, karena memberi kepercayaan kepada penjual tentang kemampuan Anda untuk menutup.

Rumah dengan status pending menghadirkan situasi yang lebih menantang. Karena penjualan utama biasanya mendekati finalisasi, penerimaan tawaran bersaing menjadi tidak mungkin. Namun, rumah yang berstatus contingent menawarkan peluang yang lebih realistis. Kondisi yang melekat membuat transaksi ini lebih rapuh, sehingga mengajukan tawaran cadangan yang serius menjadi strategi yang sah, terutama jika Anda dapat menunjukkan kesiapan finansial dan menawarkan syarat yang menarik bagi penjual.