Apakah solusi optimal global untuk kepatuhan RWA sebenarnya ada di Dubai?

RWA di Web3 menghadapi tantangan regulasi global yang kritis: pusat keuangan tradisional sering mengklasifikasikannya sebagai sekuritas, membatasi likuiditas dan pembiayaan. Namun, VARA Dubai memecah pola ini dengan mengatur RWA sebagai Aset Virtual, menciptakan jalur kepatuhan khusus yang menyeimbangkan standar ketat dengan potensi sirkulasi tingkat penawaran publik. Berdasarkan pengalaman proyek nyata, artikel ini menganalisis mengapa Dubai menjadi solusi optimal untuk kepatuhan RWA global, keunggulan uniknya, dan risiko potensial, serta menjadi referensi utama bagi tim proyek.

Pendahuluan

Menyebut RWA (Aset Dunia Nyata) sebagai “bom nuklir” Web3 hampir tidak berlebihan. Ini telah meledakkan tiga medan perang hampir bersamaan: sisi aset, sisi pembiayaan, dan yang paling penting, sisi regulasi. Dalam dua tahun terakhir, semua diskusi pasar yang hidup tentang “tokenisasi segala sesuatu” dan “semua aset bisa menjadi RWA” akhirnya kembali ke pertanyaan eksistensial yang sama: Secara hukum, apa sebenarnya benda ini?

Banyak yang beralih perhatian ke pusat keuangan tradisional seperti Hong Kong, Singapura, dan Eropa. Meskipun ini tidak secara inheren salah, mereka yang benar-benar mencoba meluncurkan proyek sering menghadapi tembok yang sangat familiar di tengah jalan. Di latar belakang ini, Dubai mulai dipandang serius oleh semakin banyak proyek garis depan, bursa, dan institusi. Bukan karena “kelonggaran,” tetapi karena secara institusional, Dubai benar-benar telah menyiapkan jalur terpisah khusus untuk aset seperti RWA.

Dalam artikel ini, saya tidak ingin membahas visi atau hype. Saya hanya ingin memperjelas beberapa hal yang saya saksikan selama kemajuan nyata dari proyek-proyek nyata.

Banyak RWA Gagal Bukan Karena Teknologi, Tapi Karena Saat Mereka Diberi Label “Sekuritas”

Mari mulai dengan skenario yang hampir dialami oleh setiap tim proyek RWA.

Tim proyek berkata:

“Ini adalah RWA fungsional, bukan sekuritas.”

Regulator membalas:

“Kalau begitu buktikan.”

Tim proyek mulai menjelaskan:

“Kami memiliki aset dasar, arus kas, distribusi keuntungan, pengaturan buyback, dan bahkan mekanisme penambatan harga.”

Setelah mendengarkan, regulator sering membalas dengan satu kalimat:

“Kalau dipikir-pikir, itu malah membuat kalian terdengar lebih seperti sekuritas.”

Ini bukan lelucon; ini adalah percakapan nyata yang telah berulang di berbagai yurisdiksi dalam beberapa tahun terakhir.

Jika Anda melihat jalur realistis di wilayah hukum utama global, Anda akan menemukan kesamaan: Begitu RWA mulai “menjanjikan pengembalian,” insting pertama regulator hampir selalu untuk memasukkannya ke dalam kerangka sekuritas.

Amerika Serikat adalah contoh paling 典型. Satu-satunya alasan INX dan Securitize masih bisa bertahan adalah karena mereka mengakui sejak awal bahwa mereka adalah sekuritas, mengikuti jalur Reg D, Reg S, dan ATS yang matang tetapi sangat mahal.

Singapura serupa. Selama RWA menunjukkan karakteristik pemetaan aset, distribusi keuntungan, atau investasi kolektif, MAS jarang ragu untuk langsung membawanya ke dalam kerangka regulasi Produk Pasar Modal (CMP).

Hong Kong relatif lebih fleksibel, tetapi premisnya jelas: pada dasarnya terbatas untuk investor profesional. Anda bisa melakukan RWA tipe dana, STO, atau sekuritas, tetapi membuka untuk investor ritel sangat sulit secara nyata.

EU menyediakan ruang untuk token fungsional di bawah MiCA, tetapi begitu RWA memiliki atribut hasil yang jelas, hukum sekuritas tetap menjadi hambatan yang tak tertembus.

Jadi, kesimpulannya sangat jelas: Melakukan RWA di yurisdiksi keuangan tradisional pada dasarnya berarti berputar-putar dalam sistem regulasi sekuritas.

Ini menyebabkan serangkaian konsekuensi dunia nyata—investor ritel secara dasar dikecualikan, likuiditas dibatasi, bursa berhati-hati, target pembiayaan sangat institusional, siklus proyek diperpanjang tanpa batas, dan biaya kepatuhan melambung tinggi. Inilah mengapa Anda melihat begitu banyak proyek RWA yang akhirnya hanya menjadi “saham dana pribadi di chain,” tanpa sirkulasi nyata dan tidak mungkin ditawarkan secara publik. Masalahnya bukan di chain; melainkan dalam logika regulasi itu sendiri.

VARA Dubai Melakukan Sesuatu yang Sangat “Counter-Intuitive terhadap Keuangan Tradisional”

Titik balik yang sebenarnya muncul dengan munculnya VARA Dubai. Hal pertama yang dilakukan VARA bukan menurunkan standar, tetapi mengubah cara memahami masalah. Dalam sistem VARA, RWA tidak secara presumptive dimasukkan ke dalam kerangka hukum sekuritas, tetapi langsung dibawa ke dalam kategori regulasi Aset Virtual. Pertanyaan pertama dari regulator bukan lagi “Apakah ini sekuritas?” melainkan—”Apakah ini proyek aset virtual yang dapat diatur oleh VARA dan tunduk pada audit berkelanjutan?”

Perbedaan logika ini sangat penting. Artinya, untuk pertama kalinya, RWA mungkin tidak harus melalui jalur sekuritas terlebih dahulu untuk masuk ke kerangka regulasi yang jelas dan sistematis; bisa mengajukan lisensi mengikuti logika VASP; bisa menargetkan investor ritel di bawah prasyarat kepatuhan; dan akhirnya memiliki dasar institusional untuk “RWA tingkat penawaran publik.” Secara global, ini adalah pilihan institusional yang sangat langka.

Mengapa Dubai adalah “Solusi Optimal,” Bukan “Solusi Paling Kelonggaran”

Harus ditegaskan: Menganggap Dubai sebagai “tidak diatur” adalah kesalahan perhitungan yang sangat berbahaya. Dari segi kompleksitas dokumen, intensitas AML/KYC, kepatuhan teknis, persyaratan kustody, dan standar pengendalian risiko, VARA tidak kalah ketat dari Hong Kong atau Singapura.

Perbedaan nyata hanya terletak di satu tempat—Dubai tidak mencoba memaksakan aset baru ke dalam logika keuangan lama, tetapi merancang struktur regulasi yang terpisah dan operasional secara khusus untuk RWA.

Jalur tradisional adalah:

Aset → Sekuritas → Lisensi → Investor Profesional → Sirkulasi Terbatas.

Jalur VARA lebih seperti:

Aset → Aset Virtual → Kepatuhan VARA → Dapat Diakses Ritel → Sirkulasi Tingkat Penawaran Publik.

Ini adalah perbedaan pada tingkat paradigma regulasi, bukan tingkat ketatnya.

Mengapa Dubai Akan Menjadi Pusat Utama RWA dalam Beberapa Tahun Mendatang

Jika kita mengabaikan slogan dan hanya melihat kekuatan pendorong dunia nyata, jawabannya tidak rumit. Apa yang benar-benar diinginkan pemilik aset berujung pada beberapa hal: kemampuan mengumpulkan modal, kemampuan sirkulasi, pencatatan di bursa yang patuh, akses ke investor ritel, dan keabsahan hukum. Melihat yurisdiksi global saat ini, sangat sedikit tempat yang memenuhi kelima kondisi ini secara bersamaan, dan Dubai adalah yang paling jelas.

Anda juga akan melihat tren yang semakin nyata: Dahulu, modal Timur Tengah dialokasikan ke aset Barat; sekarang justru sebaliknya—lebih banyak proyek RWA dengan latar belakang Eropa dan Amerika secara aktif memindahkan pusat kepatuhan mereka ke Dubai. Bukan karena uang mengejar proyek, tetapi karena struktur regulasi menarik proyek.

Di Hong Kong dan Singapura, sikap terhadap RWA umumnya berhati-hati; di AS, risiko RWA tipe sekuritas hampir eksplisit; tetapi di Dubai, selama Anda beroperasi dalam kerangka VARA, RWA tingkat penawaran publik setidaknya diizinkan secara institusional untuk didiskusikan dan diimplementasikan.

Dubai Bukan Obat Mujarab; Anda Masih Bisa Gagal dengan Parah

Namun demikian, pemeriksaan realitas diperlukan. Dubai bukan alat untuk menghindari regulasi, juga bukan “kartu bebas penjara.” Dalam proyek nyata, masalah paling sering terkonsentrasi pada beberapa poin klise tetapi mudah terabaikan: kepemilikan aset yang tidak jelas, desain mekanisme keuntungan yang tidak tepat, dianggap sebagai skema investasi kolektif, melakukan penawaran umum tanpa lisensi, dan memicu hukum sekuritas dari negara lain melalui penjualan lintas batas. Tambang ranjau ini tidak otomatis hilang hanya karena Anda berada di Dubai.

Jadi, frasa yang saya tekankan berulang kali dalam proyek adalah: Nilai Dubai bukan dalam melarikan diri dari regulasi, tetapi dalam menyediakan jalur yang lebih cocok untuk RWA berjalan.

Jika Anda Masih Ingin Melakukan “RWA Tingkat Penawaran Publik Global” Sekarang, Pilihan Realistis Sangat Terbatas

Saya akan membuat kesimpulan hati-hati: Dengan syarat bahwa empat kondisi—“dapat diakses secara hukum oleh ritel, dapat dicatat di bursa yang patuh, mampu pemetaan aset yang nyata, dan memiliki potensi ekspansi global”—terpenuhi secara bersamaan, saat ini sulit menemukan solusi kepatuhan RWA yang lebih realistis secara global daripada VARA Dubai. Tidak sempurna, tetapi dari segi pengendalian risiko, prediksi biaya, kecocokan regulasi, dan efisiensi komersial, ini memang berada di tingkat tier satu.

Kesimpulan

Banyak orang masih menyederhanakan RWA sebagai “Aset + Token,” tetapi di dunia nyata, apa yang benar-benar menentukan hidup atau matinya sebuah proyek hampir selalu adalah struktur hukum dan kemampuan memahami regulasi.

Nilai terbesar Dubai bukan pada tarif pajaknya atau kebebasannya, tetapi karena untuk pertama kalinya, Dubai memberikan jawaban institusional bagi RWA yang memungkinkan aset ini terbuka, patuh, institusional, dan dapat diakses ritel. Inilah sebabnya saya katakan: RWA Dubai memang bukan sekadar gimmick, tetapi sebuah kenyataan yang terus-menerus diverifikasi.

〈Apakah solusi optimal global untuk kepatuhan RWA sebenarnya ada di Dubai?〉Artikel ini pertama kali dipublikasikan di 《CoinRank》.