Bagaimana Bubble Properti dan Inflasi Aset Diam-diam Mengubah Distribusi Kekayaan

Lanskap kekayaan global menceritakan kisah yang paradoksal: Dunia kini memegang $600 triliun kekayaan total, namun sebagian besar angka astronomi ini ada di atas kertas daripada dalam aktivitas ekonomi yang produktif. Menurut penelitian McKinsey Global Institute, akumulasi yang belum pernah terjadi sebelumnya ini mengungkapkan realitas yang mengkhawatirkan di mana apresiasi harga aset—terutama di properti dan saham—telah menjadi terlepas dari pertumbuhan ekonomi yang nyata, menciptakan sistem yang secara sistematis menguntungkan mereka yang sudah memiliki aset signifikan.

Ketika Keuntungan Kertas Menggerakkan Kekayaan, Bukan Produktivitas

Sejak tahun 2000, peningkatan kekayaan global sebesar $400 triliun menggambarkan gambaran yang menyedihkan. Lebih dari sepertiga dari pertumbuhan ini mewakili kekayaan kertas murni tanpa kaitan dengan ekspansi ekonomi nyata. Selain itu, sekitar 40% dapat dikaitkan dengan inflasi kumulatif. Ini berarti hanya 30% dari kenaikan kekayaan benar-benar berasal dari investasi baru yang nyata di ekonomi riil.

Mekanisme di balik ketidakseimbangan ini sangat jelas: setiap dolar yang diinvestasikan menghasilkan dua dolar utang. Apresiasi aset yang didukung utang ini secara artifisial meningkatkan valuasi di seluruh saham, obligasi, properti, dan komoditas. Bubble properti menjadi contoh tren ini, dengan nilai properti melambung jauh di atas apa yang sewa dasar atau produktivitas ekonomi akan membenarkan. Sementara itu, upah dan output ekonomi nyata gagal mengikuti laju inflasi harga aset.

Bubble Properti dan Konsentrasi Kekayaan

Konsentrasi kekayaan mengungkapkan betapa tidak meratanya distribusi kenaikan aset ini. 1% teratas dari populasi global mengendalikan setidaknya 20% dari seluruh kekayaan. Lebih rinci lagi, di Amerika Serikat, kelompok elit ini memegang sekitar 35% dari kekayaan nasional, dengan rata-rata $16,5 juta per orang. Di Jerman, angka menunjukkan 28% dimiliki oleh 1% teratas, dengan rata-rata $9,1 juta.

Ketimpangan ini ada karena kepemilikan aset sendiri menjadi mesin penghasil kekayaan. Mereka yang memegang saham, properti, dan aset lain yang mengapresiasi menyaksikan portofolio mereka berlipat ganda melalui kenaikan harga yang terlepas dari fundamental ekonomi. Bubble properti menjadi contoh dinamika ini—pemilik rumah dan investor properti mendapatkan manfaat dari apresiasi tanpa memperhatikan produktivitas ekonomi, sementara mereka yang tidak memiliki aset berjuang membangun kekayaan melalui pekerjaan dan tabungan tradisional.

Bubble Segalanya dan Pemicunya

Pasar keuangan saat ini menunjukkan apa yang disebut ekonom sebagai “bubble segalanya.” Fenomena ini mencakup saham, properti, obligasi, komoditas, dan cryptocurrency yang semuanya mencapai valuasi ekstrem secara bersamaan. Penyebabnya: bertahun-tahun kebijakan moneter akomodatif dari bank sentral termasuk Federal Reserve, European Central Bank, dan Bank of Japan.

Program pelonggaran kuantitatif, terutama intervensi besar setelah COVID-19, secara bersamaan mendorong inflasi dan bubble aset. Suku bunga rendah dan pasokan uang yang diperluas mendorong investor ke aset alternatif, sehingga harga-harga meningkat di seluruh bidang. Bubble properti semakin membesar karena stimulus bank sentral membuat pinjaman murah, mendorong pembelian spekulatif dan utama residensial.

Persimpangan Jalan: Empat Kemungkinan Hasil

McKinsey Global Institute menguraikan empat skenario berbeda tentang bagaimana ketidakseimbangan ini akan diselesaikan:

Skenario optimis membutuhkan revolusi produktivitas—mungkin dipicu oleh terobosan kecerdasan buatan—yang memungkinkan pertumbuhan ekonomi mengejar valuasi aset yang menggelembung. Dalam jalur ini, nilai saham tetap tinggi tanpa memicu overheating upah atau harga.

Tiga skenario sisanya masing-masing mengorbankan sesuatu. Beberapa akan mempertahankan nilai aset sambil mengorbankan pertumbuhan luas. Lainnya akan mengatur ulang harga aset ke bawah melalui deflasi atau resesi. Skenario terburuk melibatkan kerusakan kekayaan dan kontraksi ekonomi. Bagi rata-rata tabungan Amerika, perbedaan antara dua hasil yang paling mungkin bisa berarti hingga $160.000 dalam tabungan terkumpul pada tahun 2033.

Ekonomi Dua Tingkat Muncul

Struktur kekayaan ini menciptakan pengalaman ekonomi yang terbagi dua. Pemilik aset melihat portofolio mereka berlipat ganda melalui apresiasi yang terlepas dari kerja mereka. Pekerja dengan pendapatan tetap tanpa kepemilikan properti, saham, atau obligasi yang signifikan menghadapi jalan yang lebih sulit untuk akumulasi kekayaan, terlepas dari stabilitas pendapatan atau disiplin menabung.

Ekonom menyebut pola ini sebagai “pemulihan K-shaped”—kaya naik sementara yang lain stagnan atau menurun. Ketimpangan kekayaan membesar bukan karena orang miskin bekerja lebih sedikit, tetapi karena sistem semakin memberi penghargaan pada kepemilikan aset daripada kerja yang produktif. Bubble properti secara khusus menjadi contoh—apresiasi properti menciptakan kekayaan generasi untuk pemilik yang ada sementara harga membuat pendatang baru tersingkir.

Pertanyaan Krusial di Depan

Sistem saat ini menghadapi pertanggungjawaban. Dengan sebagian besar kenaikan kekayaan berakar pada inflasi harga aset daripada ekspansi ekonomi yang produktif, dan dengan $600 triliun semakin bergantung pada kelanjutan kebijakan moneter akomodatif, status quo tidak dapat bertahan selamanya.

Tanpa percepatan produktivitas yang nyata—seperti yang secara teoretis bisa diberikan oleh AI—bubble aset ini akhirnya harus mengempis. Konsekuensinya bisa berupa inflasi berkepanjangan yang mengikis daya beli secara menyeluruh, atau koreksi yang menyakitkan yang menghapus triliunan kekayaan kertas. Salah satu jalur ini menciptakan ketidakstabilan bagi orang Amerika rata-rata, menjadikan pertanyaan tentang pertumbuhan ekonomi nyata versus apresiasi aset spekulatif mungkin sebagai isu keuangan utama dekade ini.