Je viens de réaliser que la plupart des gens n'ont aucune idée de comment ils ont réellement obtenu leur prêt hypothécaire. Il s'avère que, si vous avez contracté un prêt immobilier ces dernières années, il y a de bonnes chances qu'un prêteur correspondant ait été impliqué — et vous ne le saviez probablement même pas.

Voici ce qu'il faut savoir sur le prêt correspondant : c'est essentiellement la couche intermédiaire du monde hypothécaire dont personne ne parle. Plus d’un emprunteur sur quatre en 2023 a en fait passé par des prêteurs correspondants, mais demandez à quelqu’un comment s’est déroulée son expérience hypothécaire et il n’aura probablement aucune idée que c’est ce qui s’est passé.

Alors, qu’est-ce qu’une situation de prêt correspondant exactement ? Pensez-y comme ceci — il y a une petite société (qui peut être une banque, une caisse de crédit ou une société de prêt hypothécaire indépendante) qui origine votre prêt, le clôture et le finance sous leur propre nom. Ils gèrent toute la paperasserie, prennent les décisions. Mais ensuite, une société plus grande — parfois appelée prêteur sponsor ou investisseur — intervient et achète ce prêt clôturé auprès d’eux. La société plus grande paie au prêteur initial une prime plus le montant total du prêt, ce qui libère des liquidités pour que le prêteur plus petit continue à en originer d’autres. C’est en fait assez efficace quand on y pense.

La partie déroutante ? Les deux sociétés impliquées — la petite et la grande — sont techniquement appelées prêteurs correspondants. Oui, je sais. L’industrie hypothécaire adore compliquer inutilement les choses. Et ça devient encore plus bizarre — certains grands noms comme Pennymac et Newrez opèrent à la fois comme prêteurs de détail, prêteurs en gros, ET prêteurs correspondants, tout en même temps, via différentes divisions.

Lorsque vous comparez le fonctionnement d’un prêt correspondant à d’autres options, il y a de véritables différences qu’il vaut la peine de comprendre. Un prêteur de détail est simple — c’est une banque ou une caisse de crédit qui offre directement des hypothèques. Ils peuvent avoir moins d’options de prêt, mais ils offrent la commodité d’un guichet unique si vous souhaitez aussi des comptes chèques ou des prêts auto. Les courtiers en hypothèques sont des animaux complètement différents — ils ne souscrivent, ne clôturent ni ne financent rien eux-mêmes. Ils vous mettent simplement en relation avec divers prêteurs en gros et gèrent la paperasserie. L’avantage, c’est que vous avez accès à plus d’options ; l’inconvénient, c’est qu’une fois qu’ils vous ont mis en relation avec un prêteur, ils perdent le contrôle du processus, ce qui peut entraîner des retards.

Les prêteurs correspondants se situent juste au milieu. Comme les prêteurs de détail, ils approuvent et clôturent réellement votre prêt. Mais comme les courtiers, ils ont des relations avec plusieurs sources de financement et accèdent à une multitude de programmes de prêt différents. C’est en fait le vrai avantage — si vous avez besoin de quelque chose de spécifique ou si votre situation financière est inhabituelle, un prêteur correspondant pourrait avoir un investisseur avec des lignes directrices qui vous conviennent.

Supposons que vous postuliez pour un prêt FHA. Vous devez toujours respecter les normes FHA, peu importe avec quel investisseur le prêteur correspondant vous associe. Mais parce qu’ils travaillent avec plusieurs investisseurs ayant des stratégies tarifaires différentes, ils peuvent potentiellement vous trouver de meilleurs taux et conditions que si vous le faisiez vous-même. Si vous optez pour un prêteur correspondant délégué (le type qui fait toute la souscription en interne), vous pourriez aussi bénéficier d’un service plus rapide et de moins de retards, car tout reste en interne.

Les véritables avantages de passer par un prêteur correspondant ? Vous avez accès à beaucoup plus de programmes de prêt puisque chaque investisseur propose plusieurs options. Cela compte si vous ne correspondez pas au profil standard. Vous bénéficiez aussi d’un meilleur pouvoir de négociation sur les prix — les prêteurs correspondants peuvent faire jouer la concurrence pour obtenir des taux compétitifs et réduire potentiellement les frais de clôture. Et si les taux baissent après que vous avez verrouillé le vôtre, ils peuvent parfois renégocier avec leur investisseur.

Mais il y a des compromis. Comme les prêteurs correspondants vendent toujours les prêts qu’ils originent, votre prêt doit respecter les normes du acheteur. En général, cela signifie Fannie Mae, Freddie Mac, FHA ou VA. Les correspondants non délégués peuvent aussi être plus lents que les délégués, car une étape supplémentaire d’approbation est nécessaire. Et voici quelque chose qui surprend souvent : après la clôture, votre prêteur correspondant vend votre prêt, et le nouvel investisseur peut aussi vendre vos droits de service. Vous pourriez donc finir par travailler avec une société totalement différente pour vos paiements mensuels, ce qui peut être agaçant si vous aimiez votre prêteur initial.

La structure de l’industrie hypothécaire est bien plus complexe que ce que la plupart des emprunteurs réalisent, et comprendre où un prêt correspondant s’insère dans ce tableau peut en fait vous aider à obtenir une meilleure offre. Il vaut la peine de demander à votre prêteur dès le départ si vous travaillez avec un prêteur correspondant, et si oui, s’il est délégué ou non délégué. Ce détail peut faire une vraie différence dans la fluidité de votre processus.