Essex Property et les REITs résidentiels se préparent pour les résultats du T4 alors que le marché des appartements se refroidit

Le secteur des fiducies de placement immobilier résidentiel (REIT) est en train d’entrer dans une phase critique de reporting, avec plusieurs acteurs majeurs prêts à annoncer leurs résultats du quatrième trimestre. Essex Property Trust, Mid-America Apartment Communities, AvalonBay Communities, Equity Residential et Camden Property Trust se préparent à dévoiler leurs dernières performances financières alors que les investisseurs évaluent la manière dont ce segment a traversé un environnement d’appartements de plus en plus difficile à la fin de 2025.

La dynamique du marché des appartements tend vers la normalisation

Le secteur des appartements aux États-Unis a connu une transformation fondamentale au cours du dernier trimestre de 2025, s’éloignant des schémas de demande anormaux qui ont caractérisé l’ère de la pandémie et de l’après-pandémie. De nouvelles données de RealPage révèlent que les départs nets saisonniers ont repris pour la première fois en trois ans, avec environ 40 400 unités quittant le marché au cours du T4 — un changement marqué par rapport aux cycles de croissance liés à la pandémie, vers des modèles de marché plus traditionnels.

Les chiffres d’absorption annuels soulignent cette tendance de normalisation. L’absorption annuelle d’unités s’est élevée à un peu plus de 365 900 unités, ce qui représente la performance annuelle la plus faible depuis mi-2024 et approche des moyennes historiques qui prévalaient avant la récente période de boom. Cette modération reflète une recalibration de la demande d’appartements alors que les conditions économiques et les tendances démographiques se stabilisent.

Du côté de l’offre, les nouvelles livraisons d’appartements ont continué leur ralentissement progressif. Le marché a absorbé environ 409 500 nouvelles unités en 2025, avec près de 89 400 unités livrées rien que dans le quatrième trimestre. Cela marque une quatrième baisse consécutive des volumes de livraison trimestriels. Cependant, les niveaux d’offre restent élevés par rapport aux normes historiques, exerçant une pression à la baisse sur les taux d’occupation et le pouvoir de fixation des loyers.

La pression sur l’occupation et les concessions de loyer remodelent l’économie

Le paysage économique des appartements a reflété des défis croissants pour les opérateurs immobiliers. Le taux d’occupation a diminué pour atteindre 94,8 % à la fin de 2025, tandis que les loyers demandés effectifs ont connu une contraction trimestrielle de 1,7 %, avec une baisse annuelle de 0,6 % — la plus forte depuis le début de 2021. Cette pression sur les revenus a incité les propriétaires à adopter des tactiques de location plus agressives.

L’utilisation des concessions a augmenté de manière spectaculaire, avec plus de 23 % des unités offrant désormais des concessions représentant en moyenne 7 % des loyers. Ce changement montre que les propriétaires d’appartements privilégient de plus en plus le maintien du taux d’occupation plutôt que la croissance des loyers — une posture défensive reflétant le changement de la dynamique offre/demande. Pour les prochains rapports de résultats des REIT, cet environnement devrait se traduire par une croissance limitée du revenu net d’exploitation des mêmes magasins et par des vents contraires persistants sur les métriques d’expansion des revenus jusqu’au début de 2026.

Divergences géographiques créent des gagnants et des perdants

La segmentation du marché est devenue de plus en plus marquée, créant un paysage bifurqué pour les appartements. Les zones métropolitaines du Sun Belt, fortement axées sur l’offre — notamment Austin, Phoenix, Denver et San Antonio — ont connu les plus fortes baisses de loyers, créant des vents contraires opérationnels pour les REIT ayant une forte exposition à ces régions en forte croissance mais en surapprovisionnement.

La dynamique du marché des appartements s’est révélée nettement différente pour les métropoles côtières et axées sur la technologie. Des marchés comme New York, San Francisco et San Jose ont maintenu une modeste appréciation des loyers, bénéficiant à des REIT disposant de portefeuilles plus contraints en termes d’offre. La forte concentration de Essex Property Trust sur la côte ouest positionne l’entreprise pour potentiellement surpasser ses pairs confrontés aux vents contraires du Sun Belt. L’exposition de l’entreprise à la croissance de l’emploi, alimentée par le secteur technologique, et à une offre d’appartements limitée dans ces marchés à revenu élevé, offre une stabilité relative par rapport aux alternatives du Sun Belt en surapprovisionnement.

Essex Property Trust : un avantage sur la côte ouest dans un environnement difficile

Essex Property aborde ses résultats du T4 avec des avantages distincts issus de sa position géographique. L’entreprise bénéficie d’une forte exposition aux marchés de la côte ouest où la demande des employeurs, notamment des entreprises technologiques, continue de soutenir la création d’emplois et l’expansion des revenus des ménages. Des revenus locatifs plus élevés et une démographie favorable soutiennent la demande d’appartements, tandis que des prix d’achat de maisons élevés encouragent une prolongation de la durée de location.

L’estimation consensuelle de Zacks prévoit 476,57 millions de dollars de revenus trimestriels, ce qui implique une croissance de 4,86 % par rapport à l’année précédente. Pour le FFO (fonds provenant des opérations) par action, Essex Property a guidé une fourchette de 3,93 à 4,03 dollars pour le T4 2025, avec une estimation consensuelle fixée à 4,00 dollars, soit une croissance annuelle de 2,04 %. Bien que les activités récentes des analystes n’aient pas suffi à générer une confiance généralisée, les fondamentaux de l’entreprise reflètent une résilience relative par rapport à ses pairs confrontés à des pressions d’offre plus importantes sur d’autres marchés.

AvalonBay Communities : naviguer face aux vents contraires avec un potentiel de développement

AvalonBay Communities publiera ses résultats après avoir affronté le ralentissement général du marché. La société a revu à la baisse ses prévisions pour 2025 concernant le chiffre d’affaires, le revenu net d’exploitation et le fonds de roulement principal, en réponse à la croissance plus faible des loyers, à l’augmentation des dépenses d’exploitation et à une demande plus faible. Malgré ces pressions à court terme, une solide situation financière, un approvisionnement limité dans ses marchés clés et un pipeline de développement significatif offrent une base pour la stabilité alors que les conditions du marché se normalisent.

L’estimation consensuelle pour le chiffre d’affaires trimestriel s’élève à 768,33 millions de dollars, suggérant une croissance annuelle de 3,75 %. Les estimations du FFO par action ont récemment diminué de 2 cents à 2,84 dollars, mais cela implique toujours une croissance annuelle de 1,43 %. La société affiche un rang Zacks de 4 (Vente) avec une ESP (Earnings Surprise Prediction) de -0,35 %, ce qui indique un potentiel limité de surprise.

Mid-America Apartment Communities : défis liés à l’exposition au Sun Belt

Mid-America Apartment Communities fait face à des vents contraires en raison de sa forte concentration dans le Sun Belt, où une nouvelle offre accrue intensifie la concurrence. Bien que des signaux de reprise précoce apparaissent dans les tendances des taux de renouvellement, la société a probablement rencontré des défis persistants pour attirer de nouveaux locataires au T4, ce qui a pesé sur les prix des nouveaux baux et maintenu des niveaux élevés de concessions.

Le consensus pour le chiffre d’affaires trimestriel s’élève à 557,79 millions de dollars, ce qui implique une croissance modérée de 1,45 % par rapport à l’année précédente. MAA a guidé un FFO par action compris entre 2,17 et 2,29 dollars, avec une moyenne de 2,23 dollars, mais les estimations consensuelles ont diminué d’un cent à 2,22 dollars, suggérant une baisse annuelle de 0,45 %. La société détient un rang Zacks de 4 avec une ESP de -0,33 %.

Equity Residential et Camden Property : portefeuilles équilibrés face à des conditions mixtes

Equity Residential est positionnée pour bénéficier de la diversification de son portefeuille couvrant des marchés urbains et suburbains. La société a probablement connu une pression d’offre modérée dans plusieurs marchés malgré une saisonnalité typique du T4. Son exposition à des segments de locataires à revenu élevé, combinée à ses capacités technologiques et à son échelle opérationnelle, devrait soutenir une résilience relative de ses performances.

Les estimations de revenus consensuelles atteignent 789,34 millions de dollars, indiquant une croissance de 2,94 % par rapport à l’année précédente. Les estimations du FFO normalisé par action s’élèvent à 1,04 dollar, soit une croissance de 4 % en glissement annuel. Notamment, Equity Residential affiche un rang Zacks de 3 (Maintien) avec une ESP de +0,66 %, la seule société du groupe avec un potentiel de surprise positive.

Camden Property Trust a bénéficié d’une forte exposition à des marchés en forte croissance et de démographies locataires favorables, bien que l’offre élevée dans certains marchés ait intensifié la concurrence. Le consensus pour le chiffre d’affaires trimestriel est estimé à 394,65 millions de dollars (croissance de 2,15 % sur un an), tandis que la guidance du FFO par action de 1,71 à 1,75 dollar a donné lieu à une estimation consensuelle de 1,73 dollar — conforme à la guidance et sans changement par rapport à l’année précédente.

Perspectives futures : ce que ces résultats indiqueront

Les annonces de résultats du T4 de ces cinq REIT résidentiels fourniront des indications cruciales sur la trajectoire du marché des appartements à l’approche de 2026. Les résultats devraient révéler si la stabilisation de l’occupation et la tendance des concessions ont atteint un pic ou si des pressions de normalisation supplémentaires restent à venir. Les résultats d’Essex Property seront particulièrement révélateurs de la résilience des appartements de la côte ouest, tandis que ceux des REIT axés sur le Sun Belt éclaireront si le ralentissement de la livraison de l’offre arrive suffisamment rapidement pour stabiliser les marchés.

Les investisseurs doivent prêter une attention particulière aux révisions des prévisions, aux tendances d’occupation et aux commentaires sur les niveaux de concessions — des métriques qui indiqueront si le secteur des appartements s’approche d’un équilibre durable ou s’il doit faire face à de nouvelles pressions dans les trimestres à venir.